13 Rettshjelp i saker om oppsigelse og utkastelse fra bolig
13.1 Gjeldende rett
Etter rettshjelpsloven § 11 andre ledd nr. 4 har leietaker rett til behovsprøvd rettshjelp på rettsrådsstadiet i saker etter tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd bokstav c når saken gjelder leietakerens bolig. Dette gjelder saker om utkastelsepå grunnlag av oppsigelse, det vil si utkastelsessaker for namsmannen når leietakeren ikke har protestert skriftlig til utleieren mot oppsigelsen innen fristen på én måned, eller når utleieren har reist sak mot leietakeren og retten ikke har satt oppsigelsen til side.
Andre husleiesaker, herunder saker som gjelder andre grunnlag for opphør av leieforhold, skal vurderes etter rettshjelpsloven § 11 tredje ledd (fjerde ledd når lov 20. desember 2023 nr. 109 om endringer i rettshjelploven (ny modell for økonomisk behovsprøving) trer i kraft). Etter forvaltningspraksis skal det ved vurderingen etter § 11 tredje ledd spesielt legges vekt på hvilken betydning saken har for søkeren, herunder om søkeren står i reell fare for å miste boligen vedkommende bor i, og om mindreårige barn blir rammet. Det skal blant annet ses hen til om saken har klare likhetstrekk med de prioriterte boligsakene i rettshjelpsloven § 11 andre ledd nr. 4, herunder om den vil kunne få samme konsekvenser for søkeren som en utkastelsessak. Det skal også legges vekt på sakens kompleksitet, jf. rettshjelpsrundskrivet, SRF-1/2017, punkt 6.5.2 bokstav b.
Etter rettshjelpsloven § 16 andre ledd nr. 5 har leietaker rett til behovsprøvd rettshjelp på sakførselsstadiet i saker etter husleieloven § 9-8 og tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd bokstav c når det gjelder leietakerens bolig. Dette gjelder saker om oppsigelseav husleieforhold og utkastelse på grunnlag av oppsigelse.
I andre husleiesaker kan det søkes om fri sakførsel etter rettshjelpsloven § 16 tredje ledd (fjerde ledd når lov 20. desember 2023 nr. 109 om endringer i rettshjelploven (ny modell for økonomisk behovsprøving) trer i kraft). Det føres imidlertid en restriktiv praksis når det gjelder husleiesaker som ikke faller inn under § 16 andre ledd nr. 5. Dette gjelder blant annet i tvister om husleie, depositum eller i andre saker der det primært dreier seg om et pengekrav. Det følger av rettshjelpsrundskrivet, SRF-1/2017, punkt 7.5.2 bokstav b at det i vurderingen av om det kan være grunnlag for å innvilge bistand skal ses hen til om saken har likhetstrekk med de prioriterte husleiesakene, herunder om søker står i fare for å miste boligen. For leietaker vil for eksempel en fravikelsessak som er hjemlet i tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd bokstav d, ha de samme praktiske konsekvenser som en fravikelse etter tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd bokstav c. Leietakeren vil i begge tilfeller stå i fare for å miste boligen. Det forhold at saken har likhetstrekk med de prioriterte husleiesakene, er likevel ikke i seg selv tilstrekkelig grunn til å innvilge fri sakførsel. Etter forvaltningspraksis skal det også vurderes om situasjonen utvilsomt skyldes søkers eget forhold eller om det er andre omstendigheter som gjør at det er urimelig at det offentlige yter støtte, jf. § 16 siste ledd.
Namsmannen har en generell veiledningsplikt og veileder både om regelverket og prosessen rundt tvangsfravikelse. Videre har Husleietvistutvalget en sentral rolle i håndhevingen av husleieloven, jf. husleieloven § 12-5 og forskrift 21. juni 2016 nr. 765 om Husleietvistutvalget. Husleietvistutvalget er en statlig virksomhet som gir objektiv veiledning til leietaker og utleier om leie av bolig og som, dersom det oppstår konflikt, behandler tvister om leie av bolig, herunder saker om depositum, mangler, oppsigelse og erstatning. Husleietvistutvalget er et tvisteløsningsorgan som mekler mellom partene og avgjør uenigheter med bindende virkning. Det skal ikke være nødvendig med juridisk bistand eller representasjon i saker for utvalget. Utvalget gir også hjelp til å skrive klage eller tilsvar. Samfunnsoppdraget er å bidra til rask rettsavklaring og økt rettssikkerhet til lav kostnad for leietakere og utleiere.
Husleietvistutvalgets saksbehandling er et lavterskeltilbud som er enklere og billigere enn domstolsbehandling. Gebyret for å behandle en sak er 1 314 kroner for utleier og 262 kroner for leietaker per 1. januar 2025. Fra 1. september 2021 ble Husleietvistutvalget et landsdekkende tilbud. Vedtak i Husleietvistutvalget blir bindende hvis ingen av partene tar saken inn for tingretten, jf. forskrift om Husleietvistutvalget § 14 tredje ledd. De fleste saker som blir klaget inn for Husleietvistutvalget, finner sin endelige løsning der. I 2023 gikk kun tre prosent av sakene videre til behandling i tingretten. Husleietvistutvalget behandler saker etter husleieloven, jf. forskrift om Husleietvistutvalget § 2, og dermed ikke utkastelsessaker. Husleietvistutvalget er i tillegg et rettshjelps- og velferdstiltak som gir informasjon om husleieloven og veileder privatpersoner. Målet er at partene skal ha nok kunnskap slik at de selv kan avklare problemer før det blir en tvist. Som hovedregel innvilges det ikke rettshjelp i saker som behandles av Husleietvistutvalget, jf. rettshjelpsloven § 5 om lovens subsidiære karakter.
13.2 Rettshjelpsutvalgets forslag
Utvalgets flertall foreslår at saker om oppsigelse og utkastelse i husleieforhold videreføres som en prioritert sakstype. Flertallet uttaler følgende i NOU 2020: 5 punkt 23.5:
«Oppsigelse av husleieforhold og utkastelse fra boligen har gjerne store konsekvenser for leietakeren. I tillegg til at det er inngripende å miste boligen man bor i, og gjerne har et spesielt forhold til, kan det være vanskelig for leietakeren å skaffe seg ny bolig. Det er store geografiske forskjeller i den generelle tilgangen på utleieboliger. Det er også store forskjeller på hvilke typer utleieboliger som finnes. Spesielt sårbare er personer eller familier som har særlige behov, for eksempel for boliger med en viss tilrettelegging. Noen leietakere er også mindre attraktive på leiemarkedet. Det kan blant annet gjelde familier med svært mange barn. For disse kan det være ekstra alvorlig å bli kastet ut av boligen sin.
Reglene om oppsigelse og utkastelse er ment å sikre leietakere forutsigbarhet. Tilgang til rettslig bistand i slike saker kan sikre at leietakere kan nyttiggjøre seg av vernet reglene gir. Rett til støtte i saker om oppsigelse og utkastelse kan videre bidra til ryddige forhold i utleiebransjen ved at utleiere vet at leietakere har mulighet til å skaffe seg rettslig bistand i slike saker.»
I tillegg foreslår utvalgets flertall at også saker om utkastelsepå andre grunnlag enn oppsigelse i leieforhold skal omfattes, både på rettsrådsstadiet og på sakførselsstadiet. Flertallet mener at behovet for rettshjelp kan være vel så stort i saker om de andre særlige tvangsgrunnlagene i tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd som i saker omutkastelse på grunnlag av oppsigelse.
Utvalgets flertall mener at søknader om støtte på rettsrådsstadiet fortsatt bør avslås dersom søkeren kan få dekket behovet for bistand ved å klage til Husleietvistutvalget. Utvalget mener, når Husleietvistutvalget nå er landsdekkende, at det bør vurderes om støtten bør begrensestil saker hvor leietakeren har fått medhold i Husleietvistutvalget, og utleieren reiser søksmål om avgjørelsen.
Flertallet viser dessuten til at Leieboerforeningen tilbyr rådgivning ved hjelp til selvhjelp i husleiesaker og kan dekke behovet for bistand i enklere saker.
13.3 Høringsinstansenes syn
De høringsinstansene som støtter forslagetom å videreføre husleiesaker som en prioritert sakstype er Barneombudet, Juridisk rådgivning for kvinner (JURK), Jussbuss, Oslo tingrett, Rettshjelpsentralen, Statens sivilrettsforvaltning, Statsforvalteren i Møre og Romsdal, Statsforvalteren i Rogaland og Statsforvalteren i Vestland.
Jussbuss og Juridisk rådgivning for kvinner (JURK) er imidlertid kritiske til forslaget om å videreføre praksis om å avslå søknader om støtte på rettsrådsstadiet dersom søker kan få dekket behovet for bistand ved å klage til Husleietvistutvalget. Jussbuss mener mange leietakere vil ha stor nytte av bistand på rettsrådsstadiet, selv om saken skal behandles i Husleietvistutvalget. Begge foreningene peker videre på utfordringene dette vil gi for grupper med svake norskkunnskaper. De mener det er en svakhet ved Husleietvistutvalget at mange opplever det som krevende å redegjøre for saken sin, siden Husleietvistutvalget kun godtar klager og tilsvar på norsk. For grupper med svakere norskkunnskaper mener Jussbuss derfor at det er avgjørende å få bistand frem til behandling i Husleietvistutvalget. Juridisk rådgivning for kvinner (JURK) mener at når det ikke er tilbud om tolk hos Husleietvistutvalget, er det tydelig at det er et behov for rettshjelp i denne instansen.
Juridisk rådgivning for kvinner (JURK) og Jussformidlingen mener videre at retten til rettshjelp i husleietvister bør utvides til å omfatte andre problemstillinger. Begge peker på at konfliktnivået i husleiesaker ofte er høyt og at styrkeforholdet mellom partene er skjevt. Foreningene opplever at det er mange utleiere som utnytter leietakeres uvitenhet om sine rettigheter etter husleieloven, og at det ofte er vanskelig for leietakerne å vinne frem uten bistand.
Jusshjelpa i Nord-Norge mener at utvalget fremhever Husleietvistutvalget som et litt mer utstrakt alternativ enn det rent faktisk er. Den opplever en stor andel av saker som ikke kan behandles i Husleietvistutvalget. Jusshjelpa i Nord-Norge er av den oppfatning at de fleste husleiesaker aldri behandles i Husleietvistutvalget, og at Husleietvistutvalget uansett ikke ville hatt kapasitet til å behandle alle saker som kan egne seg for slik behandling. Jussbuss stiller seg kritiske til flertallets uttalelse om at dersom Husleietvistutvalget gjøres til en landsdekkende ordning, bør det vurderes om støtten bør begrenses til saker hvor leietaker har fått medhold i Husleietvistutvalget, men utleier tar ut søksmål.
Forslaget om å utvide retten til rettshjelp slik at også utkastelsessaker på andre grunnlag enn oppsigelse omfattes, støttes av Advokatforeningen, Barneombudet, Funksjonshemmedes fellesorganisasjon, ICJ-Norge, Juridisk rådgivning for kvinner (JURK), Jussbuss, Jussformidlingen, Norsk forbund for utviklingshemmede, Oslo kommune – Fri rettshjelp, Rettshjelpsentralen, Rettspolitisk forening, Statsforvalteren i Møre og Romsdal, Statsforvalteren i Trøndelag og Statsforvalteren i Vestland.Jussbussuttaler til illustrasjon:
«Uavhengig av hvordan utkastelse hjemles, er konsekvensen den samme: leietakeren står igjen uten bolig. Det er derfor unødvendig komplisert å benytte ulike rettsgrunnlag for utkastelse. Dagens ordning, som sondrer mellom utkastelse etter ulike rettsgrunnlag, fører også til et vilkårlig vern for leietakere. I tillegg skaper ordningen ofte hjemmelstvil. Tvilsspørsmålet knytter seg til om utkastelse skjer etter reglene i husleieloven, i tvangsfullbyrdelsesloven eller etter kontrakten. Behovet for bistand gjør seg gjeldende uavhengig av hvordan utkastelsen skjer. En utvidelse som den foreslåtte ønskes derfor velkommen.»
Rettspolitisk forening mener at utvidelsen vil skape et mer helhetlig og konsekvent regelverk, og dermed også mer forutsigbarhet for leieforholdets parter.
Oslo byfogdembete (nå en del av Oslo tingrett) støtter ikke forslaget om å utvide den prioriterte sakstypen for tvangsfullbyrdelse i husleiesaker fra å omfatte utkastelse på grunnlag av oppsigelse, til å gjelde alle særlige tvangsgrunnlag oppregnet i tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd, og uttaler:
«Oslo byfogdembete er enig med utvalget i at det er flere hensyn som taler for at rettshjelp gis prioritet i disse sakene, men finner likevel ikke å ville støtte utvalgets forslag. Dette skyldes særlig at behovet for advokathjelp er svært varierende, samt at kun en mindre andel av et relativt stort volum saker utløser behov for advokathjelp. Vi vil knytte enkelte bemerkninger til dette:
Når det gjelder begjæring om utkastelse etter § 13-2 tredje ledd bokstav a-c, skal den inngis til namsmannen der leieobjektet befinner seg, jf. § 13-3 annet ledd. Namsmannens avgjørelse og handlemåte kan påklages til retten og en klage skal som hovedregel gis oppsettende virkning, jf. § 5-16. Normalt vil derfor saksøkte i en utkastelsessak ha krav på toinstansbehandling før utkastelse gjennomføres. Det er domstolens inntrykk, gjennom de klagesaker vi behandler, at det er et mindre antall saker som utløser behov for advokathjelp ved utkastelse etter de nevnte bestemmelser. Begjæring om utkastelse med grunnlag i § 13-2 tredje ledd bokstav d-e skal inngis til retten.
Rettshjelpsutvalget har i sin utredning pekt på at i ‘saker etter bokstav d og e kan det skjønnsmessige kriteriet ‘åpenbart’ by på tvil som skaper behov for advokathjelp’. Oslo byfogdembete vil imidlertid bemerke at kriteriet «åpenbart» er inntatt i loven for å avgrense utkastelse på disse grunnlag til de klare tilfellene. Erfaringsmessig er det sjelden at kriteriet «åpenbart» byr på tvil i seg selv. Behov for advokathjelp forekommer også i disse sakene, men gjør seg gjeldende i et mindretall av sakene. Okkupasjon av husrom, som regelmessig omfattes av bokstav e, er et eksempel på det sistnevnte.
Behovet for advokathjelp i utkastelsessaker bør etter Oslo byfogdembetes syn vurderes i sammenheng med behov for advokathjelp i saker om tvangssalg av bolig, se nedenfor. I begge sakstypene kan det være behov for advokathjelp og det er mange like hensyn som gjør seg gjeldende for og mot prioritet for dette rettshjelpsområdet. Det er uansett betydelig variasjon innenfor begge sakstypene.»
Statens sivilrettsforvaltning uttaler:
«SRF har ingen innvendinger til forslaget, men vil bemerke at det i dag fungerer godt å behandle de øvrige utkastelsessakene etter unntaksbestemmelsen. Det innvilges da ofte bistand utfra likhetstrekk med de prioriterte sakene, mens man samtidig har mulighet til å avslå saker som er åpenbart selvforskyldt, eller hvor det er hyppige og gjentatte hendelser. Vi forstår det imidlertid slik at disse vil kunne avslås etter en urimelighetsvurdering, jf. ny § 2 (3). Vi mener for øvrig det bør vurderes å ta inn i loven, at det ikke gis bistand i saker hvor husleietvistutvalget kan bistå.»
13.4 Departementets vurdering
Departementet følger opp Rettshjelpsutvalgets flertalls forslag om å videreføre saker om utkastelse i husleieforhold etter tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd bokstav c som en prioritert sakstype, jf. rettshjelpsloven § 11 andre ledd nr. 4 og § 16 andre ledd nr. 5. Forslaget har fått bred støtte i høringen.
Departementet følger derimot ikke opp Rettshjelpsutvalgets flertalls forslag om å utvide til saker om utkastelse på andre grunnlag enn oppsigelse i leieforhold. Høringsinstansene er delte i synet på dette.
På den ene siden er departementet enig med utvalgets flertall og flere av høringsinstansene i at det er flere hensyn som kan tale for å gi rettshjelp i saker om utkastelse på andre grunnlag enn oppsigelse. Å bli kastet ut av boligen man leier vil gjerne ha store konsekvenser for leietakeren og også for vedkommendes eventuelle familie. Departementet ser også at en utvidelse til å omfatte alle hjemmelsgrunnlagene i tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd vil kunne gjøre regelverket enklere å praktisere, ettersom man unngår tvil rundt hjemmelsgrunnlaget for utkastelsen. Dette vil samtidig kunne føre til en mer forutsigbar situasjon for leieforholdets parter.
På den andre siden skal en begjæring om utkastelse etter tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd bokstavene a til c, inngis til namsmannen der leieobjektet befinner seg, jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 13-3 andre ledd. Namsmannens avgjørelse og handlemåte kan påklages til tingretten og en klage skal som hovedregel gis oppsettende virkning, jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 5-16. Normalt vil derfor saksøkte i en utkastelsessak ha krav på toinstansbehandling før utkastelse gjennomføres. Namsmannen har en generell veiledningsplikt og veileder både om rettsreglene og prosessen.
Departementet har også lagt vekt på at Oslo tingrett har opplyst i sin høringsuttalelse at de gjennom klagesaksbehandlingen har erfart at det er et mindre antall saker som utløser behov for rettshjelp ved utkastelse. Departementet har fått opplyst at oppimot 90 prosent av sakene for namsmannen gjelder utkastelse når leien ikke blir betalt etter tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd bokstav a. Dette betyr at en utvidelse av retten til rettshjelp på dette grunnlaget antakelig vil føre til en stor økning i antallet saker. Det vil igjen innebære at det potensielt kan bli snakk om et stort antall saker hvor man får krav på behovsprøvd rettshjelp, men hvor rettshjelpsbehovet i stor grad antas å variere. Departementet mener at de begrensede midlene til rettshjelp bør prioriteres til saker hvor bistandsbehovet er større. For at en sakstype skal anses prioritert i rettshjelpsloven, mener departementet at alle sakene gjennomgående må være av stor personlig og velferdsmessig betydning.
Begjæring om utkastelse med grunnlag i tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd bokstavene d og e skal inngis til retten, jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 13-3 andre ledd. Rettshjelpsutvalgets flertall viser til at det skjønnsmessige kriteriet «åpenbart» kanby på tvil som skaper behov for rettshjelp i saker etter bokstavene d og e. Oslo tingrett viser derimot til at det erfaringsmessig er sjelden at kriteriet «åpenbart» byr på tvil i seg selv. Tingretten viser dessuten til at behov for advokathjelp forekommer også i disse sakene, men at det gjør seg gjeldende i et mindretall av sakene.
Etter en helhetsvurdering har departementet kommet til at det ikke er tilstrekkelige grunner for å utvide retten til rettshjelp til saker om utkastelse på andre grunnlag enn oppsigelse i leieforhold.
Rettshjelpsutvalgets flertall har videre uttalt at dersom Husleietvistutvalget gjøres til en landsdekkende ordning, bør det vurderes om støtten til fri sakførsel bør begrenses til saker hvor leietakeren har fått medhold i Husleietvistutvalget. Dette vil i så fall innebære at leietakeren fortsatt vil ha rett til fri sakførsel dersom vedkommende har fått medhold i en sak om oppsigelse i Husleietvistutvalget og utleieren ønsker å bringe saken inn for retten. Husleietvistutvalget ble landsdekkende 1. september 2021 og departementet følger opp utvalgets flertalls forslag. Det vises til § 16 andre ledd nr. 5 i departementets lovforslag.
Departementet mener videre, i likhet med utvalgets flertall, at søknader om støtte på rettsrådsstadiet fortsatt bør avslås dersom søkeren kan få dekket behovet for bistand ved å klage til Husleietvistutvalget. Flere av høringsinstansene er kritiske til dette. De mener at mange leietakere vil ha stor nytte av bistand på rettsrådsstadiet, selv om saken skal behandles i Husleietvistutvalget. Departementet viser her til lovendringene i forbindelse med at Husleietvistutvalget ble landsdekkende. I denne forbindelse ble retten til fritt rettsråd i saker om oppsigelse etter husleieloven § 9-8 fjernet fra rettshjelpsloven § 11 andre ledd nr. 4, jf. Prop. 53 L (2021–2022) Endringer i rettshjelploven og husleieloven (Husleietvistutvalgets geografiske virkeområde, faglige uavhengighet, innhenting av taushetsbelagt informasjon fra Folkeregisteret mv.). Lovendringen var ment å kodifisere gjeldende praksis. Det vises til begrunnelsen i Prop. 53 L (2021–2022) punkt 4.4. Fri rettshjelp omfatter ikke bistand som dekkes av andre ordninger eller som kan erstattes på andre måter, jf. rettshjelpsloven § 5 om lovens subsidiære karakter. Husleietvistutvalget er et offentlig utvalg som skal løse juridiske problemer uten at publikum skal trenge bistand av advokat. Da bør ikke publikum få dekket utgifter til rettshjelp som et alternativ til veiledning fra utvalget.
Departementet bemerker at behovet for styrking av bistanden i saker for Husleietvistutvalget, som flere høringsinstanser peker på, ikke nødvendigvis kan eller bør løses ved å gi rettshjelp etter rettshjelpsloven. Det er heller et innspill om behov for blant annet hjelp til oversettelse i saker for Husleietvistutvalget.
Departementet ser at det kan være gode grunner for å lovfeste Husleietvistutvalget som en alternativ ordning for dekning i rettshjelpsloven § 5. Samtidig er ikke listen over alternative ordninger som nevnes i rettshjelpsloven § 5 uttømmende. Etter departementets syn er det en bedre løsning med en mer generell formulering som også dekker framveksten av eventuelle nye ordninger. Departementet foreslår derfor en tilføyelse i § 5 til alternativet etablerte offentlige service- og rådgivningskontorer,slik at også ulike nemnder og andre tvisteløsningsorganer synliggjøres bedre i lovteksten. Det vises til rettshjelpsloven § 5 i departementets lovforslag.