5 Uønskede tilpasninger til regelverket

5.1 Gjeldende rett

Formålet med konsesjonsreglene er å regulere og kontrollere omsetningen av fast eiendom, for å oppnå et effektivt vern om landbrukets produksjonsarealer og slike eier- og bruksforhold som er mest gagnlige for samfunnet, jf. konsesjonsloven § 1. Loven tilgodeser ulike behov og interesser, blant annet fremtidige generasjoners behov, landbruksnæringen, behovet for utbyggingsgrunn, hensynet til miljøet, allmenne naturvern- og friluftsinteresser, samt hensynet til bosettingen.

Konsesjonsloven § 2 fastsetter at fast eiendom ikke kan «erverves uten tillatelse». Det innebærer at konsesjonsplikten påhviler erververen. Søkerens formål med ervervet er sentralt ved behandlingen, og selger har ingen selvstendig rolle i konsesjonsbehandlingen. Det er ikke uvanlig at selger og kjøper innarbeider et forbehold i kjøpekontrakten om at eiendommen skal falle tilbake til selger dersom konsesjonssøknaden avslås. Der det ikke er tatt slikt forbehold, får et avslag ingen betydning for selgers stilling etter avtalen.

Hvis konsesjonssøknaden avslås, kan landbruksmyndighetene med hjemmel i konsesjonsloven § 18 fastsette en frist for erververen til å ordne forholdet. Fristen innebærer at erververen pålegges å overdra eiendommen videre til noen som kan få konsesjon, eller som ikke trenger konsesjon. Oppfylles ikke fristen for videresalg, kan landbruksmyndighetene (statsforvalteren), med hjemmel i konsesjonsloven § 19, kreve eiendommen solgt ved tvangssalg. Formålet med bestemmelsene om frist for salg og tvangssalg er å bidra til at konsesjonsreglene kan håndheves på en effektiv måte.

Ved erverv av eiendom som skal brukes til landbruksformål, skal det ved konsesjonsvurderingen tas stilling til om den avtalte prisen tilgodeser en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling, jf. konsesjonsloven § 9 a. Det er uttalt i Prop. 92 L (2016–2017) s. 141 at en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling innebærer at prisen skal bidra til å realisere mål i landbrukspolitikken. Det gjelder blant annet målet om å sikre rekruttering av aktive yrkesutøvere til næringen og legge til rette for eierskap til landbrukseiendommer som gir grunnlag for langsiktig god ressursforvaltning. Det er også et mål å legge til rette for inntektsmuligheter og sosiale forhold som skaper stabile heltids- og deltidsarbeidsplasser i landbruket.

Konsesjonsloven inneholder tre hjemmelsgrunnlag for boplikt. Den fastsetter lovbestemt boplikt etter konsesjonsloven § 5 andre ledd for nær slekt eller odelsberettigede som overtar eiendommer med bestemte kvaliteter. Plikten gjelder hvis eiendommen er bebygd med brukbart bolighus og arealet på eiendommen er mer enn 35 dekar fulldyrket og overflatedyrket jord, eller mer enn 500 dekar produktiv skog. Boplikt kan også oppstå fordi kommunen har innført lokal forskrift etter konsesjonsloven § 7 fordi det er nødvendig at helårsboliger ikke blir brukt til fritidsformål. Som del av konsesjonsbehandlingen kan kommunen med hjemmel i § 11 gi konsesjon på vilkår av at eiendommen bebos. Oppfølgingen av brudd på boplikt er fastlagt gjennom reglene i konsesjonsloven §§ 16 til 19, og reglene er langt på vei like uavhengig av hvilket hjemmelsgrunnlag boplikten hviler på. Hvis «oppskriften» i loven er fulgt, kan landbruksmyndighetene i tilfeller som dette, og på samme måte som ved konsesjonsavslag, kreve at eiendommen overdras til noen som kan få konsesjon eller som ikke trenger konsesjon. Skjer ikke det, kan eiendommen kreves tvangssolgt.

5.2 Forslaget i høringsnotatet

Landbruks- og matdepartementet skisserte i høringsnotatet av 24. april 2024 to alternative forslag der formålet var å redusere omfanget av uønskede tilpasninger i tilknytning til avslag.

Det første alternativet var å innføre en regel om at konsesjonsrisikoen skulle ligge på selger. Det andre alternativet var å innføre et forbud mot videresalg til nær slekt mv. i fem år. Departementet mente at begge de to alternativene var egnet til å redusere omfanget av uønskede tilpasninger, men pekte samtidig på at alternativene hadde ulemper for enten selger eller erverver. Departementet ba høringsinstansene om synspunkter på om ett av de to forslagene var bedre enn det andre.

Departementet pekte ellers på at en tredje løsning kunne være å lovfeste en bevisbyrde- eller gjennomskjæringsregel i konsesjonssaker. Landbruksmyndighetene kunne dermed se bort fra videreoverdragelsen og gå rett til tvangssalg for det opprinnelige ervervet. Departementet gikk ikke nærmere inn på dette alternativet i høringsnotatet, under henvisning til at det ville være vanskelig å forvalte.

5.3 Høringsinstansenes syn

5.3.1 Generelt om høringsinnspillene

Departementet har mottatt merknader til forslagene fra 41 høringsinstanser. Innspillene er gruppert tematisk nedenfor, som behovet for endring, valg av løsning og andre innspill.

5.3.2 Behovet for endring

36 høringsinstanser mener det er behov for regler som kan begrense uønskede tilpasninger til konsesjonsloven. 23 av disse er kommuner. I tillegg omfatter dette uttalelser fra seks statsforvaltere, Landbruksdirektoratet og Norges Bondelag.

Statsforvalteren i Rogaland gir uttrykk for at behovet for endring er stort, og at det gjelder både avslag på grunn av for høy pris og brudd på boplikt. Statsforvalteren uttaler at omgåelse av pris skjer hyppigere enn omgåelser av boplikt. Ved for høy pris gis det som eksempler at et selskap med begrenset ansvar fikk avslag, men solgte eiendommen til eier av selskapet eller noen i nær familie til eier av selskapet, og at en annen som fikk avslag solgte eiendommen videre til enten ektefelle eller et barn, slik at eiendommen likefullt ble i søkers eller familiens eierskap. Statsforvalteren uttaler om for høy pris at:

Vi erfarer likefult at det de seneste år har vært en økning i saker der det helt eksplisitt presiseres at hele konsesjonsrisikoen ligger på kjøper, og der det attpåtil går fram av kjøpekontrakter at kjøper forplikter seg til å klage på eventuelt konsesjonsavslag, signere blanco-skjøte og generalfullmakt og tinglyse urådighetserklæring mv. Det er helt opp i dagen i kjøpekontrakten at selger vil få den summen budrunden stopper på uavhengig av konsesjonssaken. Det er vår vurdering at dette undergraver hele konsesjonsloven. Formålet med prisreguleringen i konsesjonsloven er ikke å sikre at selger får maks ut av eiendommen på vei ut av landbruksnæringen. Formålet med konsesjonsloven og prisreguleringen er å sikre at eiendommen kan erverves til en pris som er samfunnsmessig forsvarlig med hensyn på videre drift av ny generasjon.

Statsforvalteren i Vestfold og Telemark mener også at det er behov for endring. De viser til at slike saker tar uforholdsmessig mye tid og kapasitet hos forvaltningen, og at det kan føre til at landbrukseiendommene ikke bosettes eller driftes på en tilstrekkelig god måte.

Landbruksdirektoratet viser til erfaring med at omgåelse av priskontrollen er en reell problemstilling. Det samme gjelder overføring av eiendom fra erverver til for eksempel ektefelle eller samboer, der erververen ikke oppfyller den boplikten hen er pålagt.

Også Norges Bondelag gir uttrykk for at det er for enkelt å omgå konsesjonsregelverket, særlig for de ressurssterke som har muligheten til å «ta et tap» innad i familien. Norges Bondelag opplyser at organisasjonen har omfattende erfaring med at dette er et utbredt problem.

Fire høringsinstanser mener at det ikke er behov for å fastsette regler for å hindre uønskede tilpasninger. Det gjelder Norges Eiendomsmeglerforbund, Norges Skogeierforbund, NORSKOG og Bamble kommune.

Bamble kommune gir uttrykk for at kommunen ikke har kapasitet til å følge opp slike uønskede tilpasninger.

Norges Eiendomsmeglerforbund støtter verken forslaget om at selger skal ha konsesjonsrisikoen i alle tilfeller, eller at det innføres salgsforbud til nær slekt mv. Forbundet opplyser samtidig at det i sin kontraktsmal har lagt til grunn at selger skal ha konsesjonsrisikoen for avtale om for høy kjøpesum, mens kjøperen har risikoen for at konsesjon nektes med grunnlag i andre forhold. Forbundet uttaler følgende om sin praksis på dette punktet:

Etter vår oppfatning er det logisk at kjøper skal ha risikoen for disse konsesjonsvilkårene da forholdene ligger utenfor selgers kontroll; Selger er nærmest til å vite hva eiendommen er verdt, også sett hen til priskontroll, mens kjøper er nærmest til å bære risikoen for at den planlagte driftsformen anses å være en god løsning eller hvorvidt han eller hun anses skikket. Det vil etter NEFs syn oppleves som uforholdsmessig å innføre en generell regel om at selger alltid skal ha konsesjonsrisikoen.

Norges Skogeierforbund uttaler at det alltid vil være mulig å omgå lovverket, og at de to alternative endringsforslagene har store negative konsekvenser. Forbundet ser ikke at det er gode nok grunner til å endre gjeldende regler.

NORSKOG anfører at flytting av konsesjonsrisikoen kan føre til at selger går gjennom lange salgsprosesser uten å oppnå å få solgt eiendommen. Det kan motvirke målet om å rasjonalisere eiendomsstrukturen. NORSKOG mener at videresalgsforbudet er inngripende, og at forslaget ikke er proporsjonalt med hva som kan oppnås i form av bedre etterlevelse av reglene om priskontroll. NORSKOG mener det heller ikke er akseptabelt etter likestillings- og diskrimineringsloven, EMK eller EØS-avtalen.

Skien kommune, som støtter intensjonen om å begrense muligheten av uønskede tilpasninger, reiser spørsmål ved omfanget av slike tilpasninger. Kommunen presiserer at ulemper og merarbeid må veies mot nytten av endringen. Kommunen mener at det vil være en for stor byrde for selger å flytte konsesjonsrisikoen til selger. Alternativet om å begrense kretsen av personer eiendommen kan overdras til, hindrer ikke i tilstrekkelig grad uønskede tilpasninger; det vil fortsatt være mulig å alliere seg med en tredjeperson utenom nær slekt.

5.3.3 Valg av løsning

Om lag halvparten av de 36 høringsinstansene støtter forslaget om å flytte konsesjonsrisikoen til selger. Åtte høringsinstanser mener det bør fastsettes begrensninger for hvem eiendommen kan overdras videre til.

Statsforvalterne i Agder, Innlandet, Møre- og Romsdal, Rogaland, Troms og Finnmark, Trøndelag, Vestland og Statsforvalteren i Østfold, Buskerud, Oslo og Akershus gir uttrykk for at selger bør ha konsesjonsrisikoen. Det samme gjelder Norsk Bonde- og Småbrukarlag, ogde fleste av kommunene som har uttalt seg.

Statsforvalteren i Agder uttaler at forslaget kan bidra til å unngå spekulasjonskjøp og at det gjør det enklere for kommunene å rådgi og håndheve reglene. Statsforvalteren tilrår et unntak der en konsesjonspliktig eiendom kjøpes på tvangssalg.

Statsforvalteren i Trøndelag viser til at dette er en regel som er enkel og forutsigbar, og at den kan motivere selger til å inngå avtale med den kjøperen som har størst sjanse til å få konsesjon. Statsforvalteren uttaler videre:

Selv om det ligger utenfor selgers kontroll om kjøper får konsesjon, mener vi likevel selger på denne måten har stor påvirkningsmulighet ved valg av kjøper. Videre vil regelen gi mindre arbeid med oppfølging av frist for videresalg enn i dag, der kjøper og selger fritt kan velge hvem som har konsesjonsrisikoen.

Statsforvalteren i Vestland gir uttrykk for at et salgsforbud vil være mer komplisert å håndheve enn en lovbestemmelse om at konsesjonsrisikoen skal legges til selger. Det fremheves videre at også selger må ha et insitament for å bidra til at prisen kan godtas. Det bør ikke være slik at selger får pengene sine mens kjøper taper penger og står uten eiendom. Statsforvalteren peker også på at forslaget om et salgsforbud kan føre til at eiendommen ikke kan selges til nær slekt som skal bruke den som tilleggsjord. Forbudet kan dermed i verste fall føre til at eiendommen verken blir solgt eller drevet.

Statsforvalteren i Østfold, Buskerud, Oslo og Akershus støtter forslaget om å flytte konsesjonsrisikoen. En slik regel vil være lett tilgjengelig og enkel for myndighetene å håndheve. Regelen kan også føre til flere salg der erverver får konsesjon.

Noen høringsinstanser støtter alternativet som inneholder et femårs salgsforbud. Det gjelder blant annet Statsforvalteren i Vestfold og Telemark og Landbruksdirektoratet.

Statsforvalteren i Vestfold og Telemark gir uttrykk for at ingen av alternativene som er skissert er tilstrekkelig gode. Med unntak av prisen, har selger i liten grad kontroll over konsesjonsvilkårene, og konsesjonsrisikoen bør derfor som en hovedregel ligge hos kjøper. Statsforvalteren gir uttrykk for at et lovforbud mot å overdra eiendommen videre til nær slekt der konsesjonssøknaden er avslått, er det beste av de to alternativene fordi dette vil være det minst inngripende alternativet. Alternativet med et lovforbud kan ramme enkelte svært hardt, men det vil trolig dreie seg om få tilfeller. Enkelte av disse tilfellene kan også unngås ved å innarbeide et unntak fra forbudet for odelsberettigede.

Landbruksdirektoratet gir uttrykk for at flytting av konsesjonsrisikoen kan være hensiktsmessig når det gjelder den avtalte prisen, men ikke for andre forhold. Direktoratet legger til grunn at flytting av konsesjonsrisikoen lukker omgåelsesmulighetene på en mer fullstendig måte enn alternativet med salgsforbud. Direktoratet mener likevel at alternativet med salgsforbud er en bedre løsning.

Norges Bondelag er opptatt av at regler som skal hindre uønskede tilpasninger ikke bør gå lenger enn det som er nødvendig, at regelen må være egnet til å stå seg over et lengre tidsrom, og å redusere omgåelsene til et minimum. Skal en slik regel fungere effektivt, må den inneholde krav og konsekvenser, men det er mulig å dempe de negative konsekvensene slik at ulempen ikke blir uforholdsmessig høy. Norges Bondelag peker på at de to alternativene ensidig plasserer konsesjonsrisikoen, og at dette er uheldig. Organisasjonen foreslår derfor å kombinere de to alternativene som ble sendt på høring. Selgeren bør bære risikoen når ervervsgrunnlaget er frivillig avtale og konsesjon avslås fordi prisen er for høy. I slike tilfeller bør avtalen bli ugyldig, og selger bør fortsatt være eier av eiendommen. Selgeren bør kunne innhente en bindende forhåndsuttalelse fra kommunen om pris før avtaleinngåelsen. Er avslaget begrunnet i andre forhold enn pris, er kjøperen nærmest til å ta konsekvensene av avslaget. Lovfesting av et forbud mot videresalg til nærstående er da ønskelig. En slik regel kan ikke gjelde den som har odelsrett. Hvis erververen ikke har til hensikt å omgå loven, bør konsesjonsmyndigheten dessuten kunne gi samtykke til å overføre eiendommen til nærstående. Norges Bondelag foreslår en regel med følgende ordlyd:

§ 15a. (Konsesjonsrisiko)

Er søknad om konsesjon avslått fordi prisen er for høy, jf § 9a, kan avtalen ikke gjøres gjeldende mellom partene eller overfor offentlige myndigheter. Første punktum gjelder likevel ikke dersom prisen ikke overstiger høyeste konsesjonspris angitt i bindende forhåndsuttalelse fra kommunen.

Er søknad om konsesjon avslått på annet grunnlag enn første ledd, kan erververen ikke videreselge eiendommen til nærstående før det har gått fem år fra avslag ble gitt. Dette gjelder likevel ikke nærstående med odelsrett. Med nærstående menes personer som omfattes av § 5 første ledd nr. 1. Kongen kan likevel tillate videresalg til nærstående når overdragelsen ikke innebærer en omgåelse av konsesjonslovens formål.

Første og andre ledd gjelder bare når det er inngått frivillig avtale mellom partene.

Advokatforeningen gir uttrykk for at høringsnotatet i liten grad belyser konsekvensene av de to forslagene. Det er for eksempel ikke utredet hvilke avtalerettslige virkninger manglende konsesjon vil ha for partene. Er «ikke gjøres gjeldende mellom partene» et spørsmål om avtalerettslig ugyldighet, en mangelsbeføyelse som gir grunnlag for heving, eller eventuelt annet grunnlag som fører til at avtalen ikke er bindende. Forbundet stiller spørsmål ved om den privatrettslige virkningen av manglende konsesjon bør reguleres i konsesjonsreglene, ikke i avtalelovgivningen. Foreningen gir uttrykk for at en bestemmelse om salgsforbud ikke er egnet til å oppfylle lovens formål.

Norges Eiendomsmeglerforbund, som er kritisk til begge de alternative forslagene, viser til at forbundet har utarbeidet en egen kontraktsmal. I malen er det lagt opp til at selger skal ha risikoen for at det er avtalt for høy kjøpesum, mens kjøper skal ha risikoen for at konsesjon avslås med grunnlag i konsesjonslovens øvrige bestemmelser.

Statens kartverk viser til at en generell regel om at selger har konsesjonsrisiko ved avslag på en konsesjonssøknad kan by på utfordringer i tilknytning til tinglysing. Utfordringene er aktuelle der erververen allerede har grunnbokshjemmel til eiendommen, og erververen i ettertid pålegges å søke om konsesjon. I slike tilfeller kan hjemmelshaveren selge eiendommen videre eller stifte rettigheter på den uten at Statens kartverk kan hindre tinglysing av overdragelsen.

5.3.4 Andre innspill

Statsforvalteren i Rogaland foreslår at det innføres en regel om at det er bygningens tilstand på ervervstidspunktet som skal legges til grunn for om eiendommen anses som bebygd eller ikke, og at den dermed er underlagt boplikt. Statsforvalteren gir uttrykk for at forslaget innebærer at det vil straffe seg for søker å la huset forfalle etter ervervstidspunktet. Statsforvalteren gir videre uttrykk for at endringen bør følges opp med at det sikres tilstrekkelig dokumentasjon om boligens tilstand. Statsforvalteren ber departementet vurdere å lovfeste en generell omgåelsesregel i tråd med skatteloven § 13-2, og peker på at en slik regel kanskje kan øke respekten for lovverket.

5.4 Departementets vurderinger og forslag

5.4.1 Utgangspunkt

Landbruksmyndighetene mangler effektive virkemidler i loven for å hindre uønskede tilpasninger som er beskrevet i punkt 2.1.3. For den som har penger til rådighet, eller som kan avskrive et tap, viser høringsinstansenes syn gjengitt i punkt 5.3 at det med enkle grep er mulig å omgå priskontrollen, se blant annet uttalelsene fra Landbruksdirektoratet og Statsforvalteren i Rogaland. Det fremstår støtende og urimelig for den som forholder seg lojalt til konsesjonsreglene og den som har landbruk som næringsvei. Tilpasningsmuligheten kan også ha en smitteeffekt som fører til at praktiseringen av konsesjonsreglene blir lite effektiv.

Landbruks- og matdepartementet mener, i tråd med hovedtyngden av høringsinstansene, at det er behov for endringer i reglene som kan stimulere til at flere enn i dag innretter seg i tråd med de samfunnsmessige målene for konsesjonsloven.

I høringen, og som et resultat av den, er det satt frem fire ulike forslag til mulige nye regler som har dette formålet. Statsforvalteren i Rogaland foreslår å innføre en gjennomskjæringsregel. Departementet har i høringsnotatet foreslått to alternativer, som er å innføre et salgsforbud til nær slekt, eller å legge konsesjonsrisikoen på selger. Norges Bondelag har foreslått å kombinere de to alternativene som ble sendt på høring, men med noen justeringer.

Regler som tar sikte på å hindre uønskede tilpasninger vil nødvendigvis ramme enten selger, kjøper eller begge parter. De to alternativene som ble sendt på høring synliggjør i så måte to ytterpunkter, der følgene av forslagene til endringer enten vil ramme selger eller kjøper. En regel om at konsesjonsrisikoen flyttes fra kjøper til selger, vil ensidig ramme selger. En regel om at erververen i tilfelle avslag ikke kan overdra til nær slekt, vil ramme erververen.

Departementet mener at behovet for endring er så stort at det er nødvendig å foreslå endringer. Departementets utgangspunkt er samtidig at løsningen som velges ikke bør føre til at mange erververe som er lojale mot lovgivningen «straffes» strengt fordi andre omgår reglene. Den bør heller ikke føre til omfattende økt ressursbruk.

5.4.2 Gjennomskjæringsregel

Landbruks- og matdepartementet la i høringsnotatet til grunn at en bevisbyrde- eller gjennomskjæringsregel ville være vanskelig å forvalte, og foreslo derfor ingen slik regel. Bevisbyrde- eller gjennomskjæringsregler er ressurskrevende å følge opp, og vil trolig være prosessdrivende. Det er dermed usikkert om ressursbruken vil stå i rimelig forhold til de samfunnsinteressene som ivaretas. Departementet har merket seg at Statsforvalteren i Rogaland foreslår slike regler. Som vist over mener departementet at ulempene ved regelen ikke vil veies opp av fordelene, og foreslår etter dette ingen bevisbyrde- eller gjennomskjæringsregel.

5.4.3 Salgsforbud til nær slekt

Departementet oppfatter uttalelsene fra høringsinstansene slik at forslaget om et salgsforbud til nær slekt er egnet til å redusere omfanget av tilpasninger. Dette er departementet enig i. Et salgsforbud overfor nær slekt innebærer at konsesjonssøkeren ikke lenger kan «ta et tap» innad i familien ved å overføre eiendommen til nær slekt. Salgsforbudet kan dermed bidra til å tvinge frem et reelt eierskifte.

En fordel ved løsningen er at en regel om at erververen i tilfelle avslag ikke kan selge eiendommen videre til nærstående, kan omfatte alle grupper avslag som er vist i Tabell 2.1. I 2023 gjaldt dette 80 saker.

Uttalelsene i høringen viser samtidig at forslaget om salgsforbud har ulemper. I noen tilfeller kan forbudet være til hinder for at eiendommen overdras til den som har mest behov for eiendommen som tilleggsjord, se uttalelsen fra Statsforvalteren i Vestland. Løsningen kan da motvirke en ønsket bruksrasjonalisering. Ulempene for samfunnet består likevel hovedsakelig i at myndighetenes håndheving av forbudet er ressurskrevende. Forslaget gjør det nødvendig å innføre hjemmel for å gi dispensasjon fra forbudet. Det vil være en ny sakstype som krever merarbeid. I tillegg må myndighetene i femårsperioden salgsforbudet gjelder følge med på hvem erverver selger videre til. Oppfølgingen skjer gjennom konsesjonskontrollen og i Statens kartverk.

Departementet er ellers enig med Statsforvalteren i Vestfold og Telemark i at salgsforbud er en løsning som i mindre grad enn en regel om at selger skal ha konsesjonsrisikoen, griper inn i de private rettsforholdene. Erververen vil normalt ha konsesjonsrisiko som i dag. Det er da en risiko for at vedkommende erverver til en høy pris, og tvinges til å selge med tap. Dette kan ramme enkelte hardt, men det vil trolig dreie seg om få tilfeller.

Høringen viser at flere høringsinstanser har hatt vansker med å ta standpunkt, og har delte oppfatninger av hvilket av de to alternativene som ble sendt på høring som er best egnet. Hovedtyngden av høringsinstansene frarår likevel løsningen med et salgsforbud. Departementet foreslår, i tråd med dette, ingen regel om salgsforbud. Departementet har i den forbindelse lagt betydelig vekt på at økningen i ressursbruk ikke vil stå i rimelig forhold til de samfunnsinteressene som skal ivaretas.

5.4.4 Både salgsforbud og konsesjonsrisiko – Norges Bondelags forslag

Norges Bondelag gir uttrykk for at reglene bør redusere de utilsiktede tilpasningene til et minimum, og foreslår å kombinere de to alternativene departementet skisserte i høringsnotatet. Departementet er enig med Norges Bondelag i at forslaget om å kombinere de to ytterpunktene fra høringen er egnet til å fange opp tilpasninger både knyttet til avslag på grunnlag av for høy pris, og avslag begrunnet ut fra andre forhold. Forslaget fra Norges Bondelag vil likevel, på samme måte som forslaget om et salgsforbud, være ressurskrevende. I tillegg er forslaget regelteknisk komplisert. Departementet foreslår ingen slik løsning.

5.4.5 Lovfeste at konsesjonsrisikoen skal ligge på selger

Høringsinstansene gir uttrykk for at en regel om at selger har konsesjonsrisikoen kan stimulere til at flere enn i dag innretter seg i tråd med de samfunnsmessige målene for konsesjonsloven. Det er departementet enig i.

En regel om å lovfeste at konsesjonsrisikoen ligger på selger, vil omfatte færre avslag enn et salgsforbud fordi forslaget ikke får betydning for saker som gjelder brudd på boplikten. Tabell 2.1 viser at det i 2023 var 9 konsesjonsavslag som følge av slike brudd på boplikt på landbrukseiendom. En regel om å legge konsesjonsrisiko på selger ved for høy pris vil bare gjelde erverv av landbrukseiendom. Regelen kan, etter omstendighetene, omfatte de øvrige konsesjonsavslagene. I 2023 gjaldt det 64 saker.

Som Statsforvalteren i Agder og Statsforvalteren i Trøndelag er inne på, er en fordel med forslaget at en slik regel kan motivere til å selge til den som har størst sjanse for å få konsesjon. Det kan redusere antallet avslag, og dermed være fordelaktig for kjøper og selger av landbrukseiendom. Regelen er dessuten enkel og forutsigbar, og håndheving av den vil ikke være ressurskrevende for myndighetene.

Flere uttalelser i høringen, blant annet uttalelsen fra Norges Bondelag og Norges Eiendomsmeglerforbund, synliggjør likevel at en generell regel om at konsesjonsrisikoen i alle tilfeller skal ligge på selger, kan slå urimelig ut. Selger har mulighet til å innvirke på pris og hvem vedkommende ønsker å selge til. Vurderingen i en konsesjonssak tar imidlertid utgangspunkt i formålet med ervervet. Dette har erverver kontroll over, men ikke selger. Statens kartverk har også vist til at omgåelsesmulighetene er store der erververen har hjemmel til eiendommen, men i ettertid pålegges å søke konsesjon, jf. konsesjonsloven § 13 tredje ledd. Departementet mener med bakgrunn i disse forholdene at det vil være uforholdsmessig og uheldig å fastsette en generell regel om at selger alltid skal ha konsesjonsrisikoen.

Norges Bondelag har i sitt alternative forslag til regel lagt til grunn at konsesjonsrisikoen bare bør legges på selger hvis det er gitt avslag på grunn av for høy pris. Bondelaget har videre foreslått en regel som gir selger rett til å få en forhåndsuttalelse om pris. Departementet er enig med Norges Bondelag i at enkelte ulemper kan repareres hvis regelen avgrenses i tråd med dette. I tillegg til forslaget om at selger har konsesjonsrisikoen når erververen er et selvstendig rettssubjekt som nevnt i § 9 tredje ledd, se punkt 4.4.2, mener departementet at konsesjonsrisikoen bare bør kunne legges på selger i saker der prisen er for høy. Departementet foreslår derfor en slik regel. Rent lovteknisk kan en regel om konsesjonsrisiko innarbeides som en ny bestemmelse i loven under kapitlet «Forskjellige bestemmelser», se lovforslaget ny § 15 a.

Departementet vil tilføye at forslaget til endring ikke lukker handlingsrommet for at partene inngår andre uheldige tilpasninger til de nye reglene. Partene kan for eksempel inngå underliggende avtaler som konsesjonsmyndighetene ikke får opplysninger om. Rt. 2004 s. 1582, som gjaldt «penger under bordet», er et eksempel på dette. I en sak der statsforvalteren omgjør kommunens konsesjonstillatelse av eget tiltak, kan forslaget heller ikke hindre en erverver i å få tinglyst ervervet etter at kommunen ga tillatelse, men før statsforvalteren avslo søknaden. Departementet viser til høringsuttalelsen fra Landbruksdirektoratet, og er enig i at løsningen lukker mulighetene for uheldige tilpasninger på en mer fullstendig måte enn alternativet med salgsforbud.

Departementet legger etter dette frem forslag om en ny regel i konsesjonsloven § 15 a første setning, om at selger har konsesjonsrisikoen ved avslag på grunn av for høy pris.

5.4.6 Nærmere om innholdet i departementets forslag

Departementets forslag om å lovfeste at selger har konsesjonsrisikoen ved avslag på grunn av for høy pris, er aktuelt der det er gitt avslag på konsesjon. Begrunnelsen for forslaget innebærer at eiendommen fra avslagstidspunktet bør eies fullt ut av selger. Dette gjelder uavhengig av hva partene måtte ha avtalt seg imellom, uavhengig av hvor mye av rådigheten over eiendommen som er overført, og uavhengig av om hele eller deler av kjøpesummen er betalt. En følge av dette er at erververen fra tidspunktet for avslag, ikke lovlig kan overdra eiendommen videre. Denne virkningen mellom partene og overfor myndighetene bør, for å unngå videre overdragelse mens det pågår eventuell klagebehandling, oppstå selv om avslaget ikke er endelig avgjort. Løsningen gir samtidig selger en ubetinget rett til å selge eiendommen på nytt til en pris som kan godkjennes av myndighetene, eller råde over eiendommen på annen måte i kraft av eiendomsretten. Selger har også et valg med hensyn til om det er aktuelt å selge eiendommen på nytt til erververen for en lavere pris, slik løsningen er i dag.

Virkningen overfor det offentlige vil være at det i tilknytning til et avslag der pris er en del av begrunnelsen, ikke lenger vil være behov for å pålegge videresalg av eiendommen, jf. konsesjonsloven § 18. Det vil heller ikke være aktuelt å kreve eiendommen solgt på tvangsauksjon, jf. § 19. Forslaget innebærer imidlertid at selger blir en part ved behandlingen av konsesjonssaken.

Avslaget må være begrunnet i at den avtalte prisen er for høy. Rekkevidden av regelen vil være mer begrenset enn en generell regel om at selger skal ha konsesjonsrisikoen, fordi reglene om priskontroll bare gjelder ved konsesjonspliktige erverv av eiendom til landbruksformål. En odelsberettiget som erverver ved frivillig avtale vil ikke være omfattet av regelen, på grunn av unntaket fra konsesjonsplikt i konsesjonsloven § 5 første ledd nr. 2. Regelen om priskontroll følger av konsesjonsloven § 9 a. Forslaget til ny regel i § 15 a første setning får dermed bare anvendelse ved erverv av eiendommer som oppfyller vilkårene for at det skal gjennomføres priskontroll. Departementet legger til grunn at avslaget helt eller delvis bør være begrunnet i for høy pris. Det er ikke nødvendig at for høy pris er hovedbegrunnelse for avslaget. Det er tilstrekkelig at pris er en av flere grunner for avslag.

I tråd med forslaget fra Norges Bondelag mener departementet at regelen som skal hindre uønskede tilpasninger bør gjelde avtaleerverv. Erverv i form av arv, gave, etc. bør ikke omfattes. Et forslag knyttet til avtaleerverv fører også til at erverv på tvangsauksjon faller utenfor. I slike tilfeller vil erververen, som i dag, ha konsesjonsrisikoen.

5.4.7 Forhåndsuttalelse

Det er ikke ønskelig å gripe lenger inn i avtalefriheten enn det som er nødvendig for å redusere omfanget av de uønskede tilpasningene. Løsningen innebærer at erververen, som i dag, har konsesjonsrisikoen med mindre det er inngått avtale om noe annet. Er avslaget helt eller delvis begrunnet i pris, faller imidlertid hele avtalen om overdragelse bort. Når partene ikke kan inngå avtale om hvem som skal ha risikoen for et konsesjonsavslag, kan de ikke ta høyde for konkrete forhold, for eksempel at selger på grunn av alder eller sykdom ønsker å være ferdig med eiendommen. Departementet er derfor enig med Norges Bondelag i at konsesjonsreglene bør gi selger mulighet til å beskytte sin stilling. Dette kan gjøres ved at selger gis en lovbestemt rett til å kreve bindende forhåndsuttalelse om hva som er høyeste pris konsesjonsmyndigheten kan godta. Departementet foreslår, i tråd med forslaget fra Norges Bondelag, en slik regel. Departementets forslag er at regelen tas inn i konsesjonsloven § 9 a som et nytt andre ledd, se lovforslaget. Denne justeringen av forslaget kan fjerne urimeligheter som knytter seg til hva selger har rådighet over. Løsningen gir også selger bedre muligheter enn i dag til å forutberegne sin stilling.

Departementet legger etter dette frem forslag om at selger kan kreve bindende forhåndsuttalelse fra konsesjonsmyndigheten om hvor høy pris som kan godtas, se lovforslaget § 9 a andre ledd.