3 Priskontroll på rene skogeiendommer

3.1 Gjeldende rett

3.1.1 Generelt om priskontroll

Reglene om priskontroll følger av konsesjonsloven § 9 a. Kontrollen gjennomføres som en del av vurderingen av om en konsesjonssøknad skal innvilges. Det innebærer at reglene om konsesjonsplikt er utgangspunktet for om det skal gjennomføres priskontroll. Det er ikke priskontroll når ervervet er konsesjonsfritt.

Bestemmelsene i konsesjonsloven § 9 og § 9 a må ses i sammenheng. Ved avgjørelsen av en konsesjonssøknad skal det, i tillegg til momentene i § 9, legges særlig vekt på om den avtalte prisen tilgodeser en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling, jf. § 9 a. Det skal foretas en helhetsvurdering av alle momentene samlet, der også den avtalte prisen kan begrunne et avslag på en konsesjonssøknad.

Formålet med priskontroll er at eiendommer som skal nyttes til landbruk kan erverves til en pris som bidrar til å realisere mål i landbrukspolitikken. I Prop. 92 L (2016–2017) s. 141 vises det blant annet til mål om å sikre rekruttering av aktive yrkesutøvere til næringen, og å legge til rette for eierskap som gir grunnlag for god ressursforvaltning i et langsiktig perspektiv. For å nå disse målene kan ikke prisen på en landbrukseiendom være høyere enn det som reflekterer verdien av eiendommens driftsgrunnlag og den verdi eiendommen har som bosted.

3.1.2 Avgrensning av priskontroll

Konsesjonsloven § 9 a første ledd første punktum fastsetter at det skal gjennomføres priskontroll ved erverv av bebygd eiendom. Forutsetningen er at arealet på eiendommen er mer enn 35 dekar fulldyrket og overflatedyrket jord, og at eiendommen skal nyttes til landbruksformål. Uttrykket landbruksformål omfatter jord-, skog- og hagebruk, reindrift og tilleggsnæringer, herunder turisme, salg av gårdsprodukter, utleievirksomhet i forbindelse med jakt med mer, jf. Prop. 92 L (2016–2017) s. 41.

Det er ikke priskontroll ved erverv av bebygd eiendom som består av jordbruksareal som verken er fulldyrket eller overflatedyrket, for eksempel rene beiteområder som ikke kan høstes maskinelt. Bebygde rene skogeiendommer omfattes heller ikke av priskontrollen etter første punktum, fordi loven fastsetter at den bebygde eiendommen skal bestå av fulldyrket og overflatedyrket jord.

Videre følger det av § 9 a første ledd andre punktum at det skal foretas priskontroll ved erverv av ubebygd eiendom som skal nyttes til landbruksformål, med mindre eiendommen er en ren skogeiendom. Ved erverv av en ubebygd ren skogeiendom, skal det dermed heller ikke foretas en priskontroll.

Ubebygde eiendommer uten produktive arealer, som for eksempel fjellstrekninger, omfattes ikke av reglene om priskontroll i § 9 a.

Det følger videre av forskrift 8. desember 2003 nr. 1434 om konsesjonsfrihet mv. § 6 a at priskontroll skal unnlates ved erverv av eiendom med brukbart bolighus der den avtalte prisen er under 3,5 millioner kroner. Bakgrunnen for unntaket er å legge til rette for omsetning av mindre landbrukseiendommer til boligformål. Med «brukbart bolighus» menes et hus med en slik standard at kjøperen kan flytte til eiendommen. Det innebærer at boligen for eksempel må ha tilfredsstillende løsninger for vei, vann og avløp.

3.1.3 Bakgrunnen for gjeldende regler

Det følger av Prop. 92 L (2016–2017) s. 41 at skogpolitiske hensyn lå til grunn for å unnta rene skogeiendommer fra priskontroll.

I Prop. 92 L (2016–2017) s. 60 er det vist til Innst. 153 L (2015–2016). Der er behovet for endring begrunnet med at rammebetingelsene i landbruksnæringen er rettet mot jordbruk. Rammebetingelsene har derfor uheldige følger for skogbruket som, i motsetning til jordbruk, konkurrerer fritt i det internasjonale markedet. Det innebærer at konsesjonsreglene ikke bare har en rent eiendomsrettslig side, men også har følger for avvirkningen og manglende satsing på grønn industri og bruk av biomasse.

3.2 Forslaget i høringsnotatet

Landbruks- og matdepartementet fremmet i høringsnotatet 24. april 2024 forslag om å gjeninnføre priskontroll på rene skogeiendommer slik den var frem til lovendringen i 2017. Dette innebar priskontroll på bebygde rene skogeiendommer med mer enn 500 dekar produktiv skog, og på ubebygde rene skogeiendommer uavhengig av arealets størrelse.

For kombinerte jord- og skogbrukseiendommer var forslaget å foreta priskontroll uavhengig av jordbruksarealet for eiendom med mer enn 500 dekar produktiv skog. For eiendom som kun har jordbruksareal ble det ikke foreslått endringer.

3.3 Høringsinstansenes syn

Departementet har mottatt 53 realitetsmerknader til forslaget om å gjeninnføre priskontroll på rene skogeiendommer. To høringsinstanser hadde ikke merknader. Av høringsinstansene som har uttalt seg, er det delt oppslutning om lovforslaget.

42 av høringsinstansene er i hovedsak positive til forslaget. Av disse er 31 kommuner og åtte statsforvaltere. Blant høringsinstansene som er positive, er også Norges Bondelag, Norsk Bonde- og Småbrukarlag og Landbruksdirektoratet. Majoriteten av høringsinstansene som er positive til forslaget viser blant annet til at skogen er en viktig ressurs for landbrukseiendommer, og at gjeninnføring av priskontroll på rene skogeiendommer kan stimulere til at disse erverves som tilleggsskog til eksisterende landbrukseiendommer. Norges Bondelag uttaler:

Skog og utmark er viktig for de fleste familiebaserte landbrukseiendommer i Norge, fordi disse ressursene kompletterer jordbruket gjennom arealer til beite, skogbruk, jakt, fiske og annen virksomhet som bidrar til gårdens inntekter. Tilgang til ressursene i skog og utmark er i mange tilfeller avgjørende for å opprettholde eiendommen som heltidsbruk, og i siste instans å opprettholde den matproduksjonen vi har i Norge i dag.

Priskontrollunntaket for rene skogeiendommer, gjør det imidlertid økonomisk gunstig å fradele skog og utmark fra kombinerteiendommer for å oppnå en høyere pris ved salg.

Som det fremgår av høringsnotatet, er det ofte ikke økonomisk bærekraftig å kjøpe tilleggsskog til et familiebruk, når salgsobjektet ikke er underlagt priskontroll. Den økonomiske risikoen ved kjøp av tilleggsskog med dagens regler, begrenser derfor bondens muligheter til å skaffe seg ytterligere skog og utmark, som kunne ha styrket inntektsgrunnlaget i fremtiden.

Gjeninnføring av priskontrollen vil sikre at prisen på skog blir i samsvar med eiendommens avkastningsevne. Dette vil i sin tur legge til rette for at skog og utmark som legges ut for salg, erverves av aktive bønder og skogbrukere, og i større grad kan eies lokalt.

Porsgrunn kommune mener det bør legges til rette for at rene skogeiendommer i størst mulig grad erverves som tilleggsareal til annen landbrukseiendom med aktiv drift. Kommunen begrunner sitt syn med at slik reglene er i dag blir prisen på skogeiendommer ved salg oftest langt høyere enn eiendommens avkastningsverdi. De peker på at det medfører at kjøp av skog som tilleggsareal til en landbrukseiendom kan gi fremtidige kapitalkostnader som er med på å svekke driftsøkonomien på eiendommen.

Lørenskog kommune viser til at skogen også bidrar til risikospredning i næringsaktivitetene ved at tømmerverdiene i skogen kan supplere inntektene i år der jordbruket går dårlig. Statsforvalteren i Innlandet mener at forslaget er et viktig ledd i å utvikle heltidslandbruket. De skriver:

Det vil stimulere til økt omsetning av skogeiendommer som tilleggsareal til annen landbrukseiendom, og rene skogeiendommer vil trolig i noe mindre grad omsettes som selvstendige landbrukseiendommer. Priskontroll på rene skogeiendommer gir mer likebehandling og bedre sammenheng i regelverket.

Departementet registrerer at Statsforvalteren i Trøndelag, Statsforvalteren i Troms og Finnmark og Målselv kommune erfarer økt interesse for kjøp av skog- og utmarkseiendom der kjøperen har jakt og fiske som hovedinteresse.

Flere høringsinstanser, blant disse Norsk Bonde- og Småbrukarlag, Statsforvalteren i Agder, og Statsforvalteren i Rogaland, har trukket frem at arealgrensene for når det skal foretas priskontroll medfører at mange landbrukseiendommer faller utenfor, og foreslår at arealgrensene for priskontroll settes lavere.

Departementet har merket seg at flere høringsinstanser trekker frem at forslaget vil føre til noe mer arbeid i forvaltningen.

Eigersund kommune har sendt inn felles høringssvar med Bjerkreim kommune, Sokndal kommune og Lund kommune. Disse kommunene støtter forslaget, og mener det vil sikre like og rettferdige vilkår for alle som kjøper landbrukseiendom. De påpeker også at hyppige endringer i regelverket skaper uforutsigbarhet og en avventende stemning i markedet, og håper på en større forutsigbarhet og stabilitet i lovgivningen fremover.

Elleve høringsinstanser uttrykker motstand til forslaget om lovendring. Blant disse er NORSKOG, Norges Skogeierforbund og Norges Eiendomsmeglerforbund. Flere av høringsinstansene som er negative til forslaget, blant annet NORSKOG og fellesuttalelsen fra Dæhlin Sand Advokatfirma AS og Svenkerud Skogkontor AS, viser til at fraværet av priskontroll stimulerer til å gjennomføre bruksrasjonaliseringer, og at det er uheldig for næringen med stadig endrede rammevilkår. NORSKOG skriver:

Slike uhensiktsmessige og ugrunnede regelendringer medfører uforutsigbarhet og kan medføre en stagnering for omsetning av skogeiendommer foruten økt gjennomsnittsalderen på skogeieren – en særdeles uønsket utvikling.

Norges Skogeierforbund erfarer at omsetningen av skogeiendommer ble vitalisert etter opphevelsen av priskontrollen på rene skogeiendommer i 2017. De frarår endringen, og mener det vil føre til at denne utviklingen fortsetter.

Advokatforeningen, Tegneby og Grønnerød Landbruksmegling ogfellesuttalelsen fra Dæhlin Sand Advokatfirma AS og Svenkerud Skogkontor AS,viser også til at jordloven allerede har tilstrekkelige regler for å hindre uønsket fradeling av skog, og at de ikke kan se at fraværet av priskontroll på rene skogeiendommer tilsier at det gis flere fradelingstillatelser.

Advokatforeningen trekker også frem i sin høringsuttalelse at det går en grense for hvilke rådighetsinnskrenkninger staten kan gjøre erstatningsfritt.

Elverum kommune mener at dersom priskontroll for rene skogeiendommer gjeninnføres, bør det presiseres i forskrift at det skal ligge ved en oppdatert takst eller salgsoppgave, blant annet om skogtilstand, hogstklassefordeling og bygninger. Dette begrunnes med at kommunen skal unngå unødig tidsbruk til å fremskaffe nødvendig oversikt over den aktuelle eiendommen.

Departementet registrerer at blant annet Norges Skogeierforbund påpeker at priskontrollen er enkel å omgå, og at forskjellsbehandling fra kommune til kommune, eller fra fylke til fylke, svekker tilliten til systemet.

3.4 Departementets vurderinger og forslag

Konsesjonsloven inneholder virkemidler for å oppnå et effektivt vern om landbrukets produksjonsarealer og slike eier- og bruksforhold som er mest gagnlige for samfunnet. Et av disse virkemidlene er priskontroll. Priskontroll skal bidra til at prisen for en landbrukseiendom ikke er høyere enn det som reflekterer verdien av eiendommens driftsgrunnlag og den verdi eiendommen har som bosted.

Departementet mener det bør legges til rette for at rene skogeiendommer blir brukt som tilleggsskog til annen landbrukseiendom. Som Norges Bondelag og Statsforvalteren i Innlandet trekker frem i sine høringsuttalelser, er dette viktig for utviklingen av heltidslandbruket. Skogressursene blir da i landbruksnæringen, og bidrar til å styrke denne. Når de rene skogeiendommene blir benyttet som tilleggsskog til eksisterende landbrukseiendom, legger det også til rette for at ressursene eies lokalt. Dersom prisen er høyere enn avkastningsmulighetene fra eiendommen, kan det føre til at rene skogeiendommer blir solgt som selvstendige enheter til erververe utenfor landbruksnæringen. Statsforvalteren i Trøndelag gir i sin høringsuttalelse uttrykk for at dette er en reell problemstilling som bør vektlegges.

Dagens regelverk åpner for at man får kjøpere som er opptatt av annen type avkastning ved eiendommen enn avkastningen fra skogsdriften. Det kan for eksempel være jakt og fiske, eller mulighet til å selge eiendommen videre med gevinst. Dette er erfaringer som er trukket frem i høringen av Statsforvalteren i Trøndelag, Statsforvalteren i Troms og Finnmark og Målselv kommune. En gjeninnføring av priskontroll på rene skogeiendommer kan bidra til at ressursene på de rene skogeiendommene forblir i landbruksnæringen og i lokalt eie. Etter departementets vurdering kan dette styrke næringen.

I dag er rene skogeiendommer unntatt priskontroll, mens bebygde eiendommer med mer enn 35 dekar fulldyrket og overflatedyrket jord som skal nyttes til landbruksformål, og ubebygd eiendom som skal nyttes til landbruksformål omfattes av priskontroll. Dette medfører økonomisk risiko for den som vil kjøpe tilleggsskog, og kan illustreres ved følgende eksempel: En eier av en landbrukseiendom med jord og skog ønsker å erverve en ren skogeiendom som tilleggsskog. Det er priskontroll på den landbrukseiendommen skogen skal legges til, men ikke på den rene skogeiendommen. Ved ervervet kan den rene skogeiendommen bli en del av vedkommendes driftsenhet, og skogen vil da bli omfattet av priskontroll. Dette innebærer at vedkommende risikerer at investeringen i skogen ikke dekkes inn ved et eventuelt senere salg av hele eiendommen. Som Norges Bondelag og Porsgrunn kommune er inne på i sine høringsuttalelser, stimulerer ikke dagens regelverk til at aktive bønder med jord og skog skaffer seg tilleggsskog som kan styrke driften av eiendommen. Departementet mener dette er uheldig.

Skogsdrift er en form for landbruksdrift, og de fleste landbrukseiendommer består av både skog og jord. Når rene skogeiendommer er unntatt priskontroll, kan det motivere selgeren til å søke om å dele skogen fra eiendommen forut for et salg for å oppnå en høyere pris ved salg av skogeiendommen. Etter en fradeling kan den rene skogeiendommen omsettes uten å bli omfattet av priskontroll. Departementet har ikke tallmateriale som viser en økning i antallet delingssaker etter lovendringen. Skog som er en del av en landbrukseiendom, er imidlertid en ressurs som legger til rette for at eiendommen kan fungere både som bosted og arbeidsplass. Ved å dele skogen fra en eiendom, svekkes ressursgrunnlaget på «resteiendommen». Departementet har merket seg at Advokatforeningen, Tegneby og Grønnerød Landbruksmegling og fellesuttalelsen fra Dæhlin Sand Advokatfirma AS og Svenkerud Skogkontor AS trekker frem at jordloven allerede har regler for å hindre uønsket fradeling av eiendom. Selv om det er reglene i jordloven som setter rammer for når en eiendom kan deles fra, er det likevel departementets oppfatning at det er uheldig med et regelverk som kan motivere til å søke om fradeling av skog og utmark fra landbrukseiendommer som består av både jord og skog.

Som vist i punkt 2.1.1, har det gjennomsnittlige arealet på rene skogeiendommer økt i perioden 2013 til 2021. Departementet registrerer at Norges Skogeierforbund erfarer at omsetningen av skogeiendommer ble vitalisert etter opphevelsen av priskontrollen på rene skogeiendommer i 2017. Som tallene viser har man imidlertid ikke holdepunkter for å fastslå at dette kommer landbruksnæringen til gode.

Departementet har merket seg at flere høringsinstanser, blant disse NORSKOG og Eigersund kommune mfl., trekker frem at stadig endrede rammevilkår er uheldig for skognæringen. NORSKOG peker på at dette medfører uforutsigbarhet og kan medføre en stagnering for omsetning av skogeiendommer. Departementet er enig i at hyppige endringer i rammevilkår kan skape uforutsigbarhet for næringen. Som det fremgår av punkt 2.1.1, utgjør imidlertid rene skogeiendommer en liten andel av landbrukseiendommer med skog, ca. 12 000 av ca. 126 000 eiendommer. Landbruksdirektoratets rapport 4/2023 viser at det ble omsatt mellom 550 og 750 rene skogeiendommer per år i perioden 2013 til 2021. Det er grunn til å tro at mange av disse ervervene også gjelder konsesjonsfrie overdragelser til nær slekt eller odelsberettigede. I disse sakene er det uansett ikke priskontroll. Departementet mener derfor at argumentene som taler for å gjeninnføre priskontroll på rene skogeiendommer, veier opp for argumentene som taler mot forslaget.

Videre registrerer departementet at Norges Skogeierforbund peker på at det er enkelt å omgå priskontroll, og at de derfor frarår gjeninnføring av priskontrollen. Spørsmålet om omgåelser av priskontroll er ikke særskilt for rene skogeiendommer, men gjelder alle landbrukseiendommer som er underlagt priskontroll. Selv om det er mulig å omgå regler, kan det likevel være grunn til å ha dem. Departementet viser til punkt 5 for nærmere omtale av uønskede tilpasninger til regelverket.

Drøftingen over viser at det vil være både fordeler og ulemper ved å gjeninnføre priskontroll på rene skogeiendommer. Forslaget har fått noe blandede tilbakemeldinger i høringen, der forvaltningen stort sett støtter forslaget, mens skognæringen er negative. På den ene siden kan gjeninnføring av priskontroll bidra til at regelverket stimulerer til at aktive bønder med jord og skog skaffer seg tilleggsskog, som kan styrke driften av eiendommen. Det er viktig for utviklingen av heltidslandbruket. På den andre siden kan endringer som dette skape uforutsigbarhet for eiere av rene skogeiendommer. Landbruks- og matdepartementets vurdering er at det vil være til det beste for landbruksnæringen som helhet at også rene skogeiendommer omfattes av reglene om priskontroll.

Departementet har merket seg at Advokatforeningen trekker frem at det går en grense for hvilke rådighetsinnskrenkninger staten kan gjøre erstatningsfritt. Departementet viser til at det er fastslått gjennom lovgivning og rettspraksis at dette er regler som lovgiver kan gi, uten at det utløser erstatningsplikt for det offentlige, se blant annet Rt. 1918 s. 403 og Rt. 1970 s. 67. Gjeninnføring av priskontroll på rene skogeiendommer er offentlig regulering, på samme måte som innføring av byggeforbudet i Rt. 1970 s. 67. Etter departementets vurdering vil gjeninnføring av priskontroll ikke utløse erstatningsansvaret i Grunnloven § 105.

Noen av høringsinstansene som er for gjeninnføring av priskontroll, foreslår at arealgrensene for priskontroll settes lavere enn forslaget i høringsnotatet på 500 dekar produktiv skog for bebygd eiendom. Departementet er klar over at arealgrensen ekskluderer flere bebygde rene skogeiendommer. En arealgrense på 500 dekar produktiv skog vil være i tråd med den praksis som gjaldt frem til lovendringen i 2017. Videre vil en arealgrense på 500 dekar produktiv skog også være sammenfallende med arealgrensen for lovbestemt boplikt i konsesjonsloven § 5 andre ledd og for odlingsjord, jf. lov 28. juni 1974 nr. 58 om odelsretten og åsetesretten (odelsloven) § 2. At arealgrensen for priskontroll tilsvarer arealgrensen for både lovbestemt boplikt og odlingsjord, innebærer at flere saksfelt kan ses i sammenheng. Det gjør regelverket enklere. Etter departementets vurdering er denne løsningen derfor mer hensiktsmessig enn å fastsette en lavere arealgrense.

Reglene for hva som skal dokumenteres ved salg av konsesjonspliktig eiendom går frem av Landbruksdirektoratets konsesjonssøknadsskjema. Elverum kommune har spilt inn at det bør presiseres i forskrift at det skal ligge ved en oppdatert takst eller salgsoppgave blant annet om skogtilstand, hogstklassefordeling og bygninger. Departementet vil presisere at det ikke gjelder slike regler for kombinerte eiendommer i dag, og at det heller ikke var slike krav da priskontrollen også omfattet rene skogeiendommer. Elverum kommunes forslag vil dermed innebære en ny løsning. Slike regler vil være tyngende. Departementet ser ikke grunn til å innføre en forskriftshjemmel om dette. Dagens krav til dokumentasjon er tilstrekkelig.

Departementet legger etter dette frem forslag om endring i konsesjonsloven § 9 a, slik at priskontroll gjeninnføres på rene skogeiendommer. Departementet foreslår at det innføres en arealgrense på 500 dekar produktiv skog for priskontroll ved erverv av bebygd skogeiendom, og at det skal foretas priskontroll ved erverv av ubebygd skogeiendom uavhengig av arealets størrelse.