8 Stemmerett

8.1 Gjeldende rett

I et borettslag har hver andelseier kun én stemme på generalforsamlingen, uavhengig av hvor mange andeler man eier, jf. burettslagslova § 7-10. Regelen gir uttrykk for et samvirkerettslig likhetsprinsipp om demokratisk medlemskontroll hvor alle deltakere skal ha lik rett til innflytelse.

I et eierseksjonssameie som bare inneholder boligseksjoner, har hver seksjon én stemme, og flertallet regnes etter antall stemmer. I sameier som (også) har næringsseksjoner regnes flertallet etter sameiebrøken om ikke annet er fastsatt i vedtektene. Dette følger av eierseksjonsloven § 52 første ledd.

8.2 Høringsforslaget

8.2.1 Burettslagslova

At hver andelseier kun har én stemme, uavhengig av hvor mange andeler man eier, betyr at en juridisk person som for eksempel kjøper opp 30 prosent av andelene i et borettslag og leier disse ut med en leie til eie-avtale, kun vil ha én stemme på generalforsamlingen. Departementet foreslo ingen endringer knyttet til stemmerett for andeler med leie til eie.

I tilfeller hvor andeler eies med en deleieavtale foreslo departementet at andelene har én stemme hver og at det er den fysiske personen som har stemmerett på generalforsamlingen. Departementet viste til at intensjonen med deleie er at den fysiske personen skal bli heleier av boligen. Det er derfor i tråd med brukereierprinsippet at den fysiske personen i størst mulig grad anses som eier opp mot til borettslaget fra første stund, og får ha innflytelse på hvordan borettslaget forvaltes. Forslaget innebærer at den juridiske personen ikke kan sikre seg stemmeretten gjennom avtale, noe som kan forrykke maktbalansen i borettslaget.

8.2.2 Eierseksjonsloven

I eierseksjonssameier har seksjonseierne stemmerett ut ifra antall seksjoner de eier. For å sikre at maktbalansen i eierseksjonssameiet ikke forskyves foreslo departementet særregler knyttet til stemmerett når juridiske personer eier flere seksjoner som følge av avtaler om leie til eie eller deleie. Ved bruk av leie til eie-avtaler foreslo departementet at juridiske personer kun har to stemmer på årsmøtet uavhengig av hvor mange seksjoner de eier. Ved bruk av deleieavtaler foreslo departementet at det er den fysiske personen som har stemmerett på årsmøtet.

8.3 Høringsinstansenes syn

Seks høringsinstanser har uttalt seg om forslaget om stemmerett. Huseierne og Fellesforbundet støtter forslaget. Fellesforbundet mener tiltak som motvirker at maktbalansen forrykkes i eierseksjonssameier og borettslag er viktig av hensyn til øvrige seksjonseiere og andelseiere, og for å bevare borettslagenes grunnleggende prinsipp om demokratisk medlemskontroll.

Kristiansand kommune erfarer at det kan være interessekonflikter mellom eiere av boligseksjoner og næringsseksjoner i kombinerte eierseksjonssameier. Kommunen mener en lovendring vil forrykke maktbalansen mellom bolig og næring, ved at en aktør som eier 30 prosent av boligene kun gis to stemmer i sameiet, og at det oppstår en skjevhet i sameier som neppe er tilsiktet.

Fredensborg Bolig AS og Nordr Norge AS viser til at forslaget om stemmerett i eierseksjonsloven kan ha den utilsiktede konsekvens at utbygger kun har to stemmer selv om de blir sittende med flere seksjoner som ikke blir solgt etter dagens regler. Advokatforeningen støtter at den fysiske personen gis stemmerett på årsmøtet i et eierseksjonssameie ved deleie. Foreningen bemerker imidlertid at utgangspunktet om at den fysiske personen skal anses som eier av boligen opp mot eierseksjonssameiet ikke er reflektert i de konkrete lovendringsforslagene. Advokatforeningen støtter at den fysiske personen bør ha stemmerett på generalforsamlingen ved deleie i borettslag. For å sikre tilbyder en viss innflytelse, mener foreningen at også tilbyder bør sikres én stemme, uavhengig av hvor mange andeler tilbyder er deleier i. Dersom tilbyder ikke skal anses som andelseier opp mot til laget, vil tilbyder heller ikke ha andre andelseierrettigheter på generalforsamlingen. Advokatforeningen ber departementet klargjøre tilbyders rettigheter, og mener tilbyder som et minimum bør sikres forslags-, møte- og talerett, uavhengig av om tilbyder gis stemmerett. Videre viser Advokatforeningen til at forbrukeren vil stå ansvarlig alene overfor borettslaget når det for eksempel gjelder vedlikeholdsplikt, erstatningsplikt og felleskostnader. Foreningen ber departementet klargjøre hva det innebærer at forbrukeren anses som andelseier overfor laget.

8.4 Departementets vurdering

8.4.1 Innledning

Høringsinstansene støtter intensjonen bak forslaget om stemmerettsregler for å ivareta maktbalansen i borettslag og eierseksjonssameier. Som nevnt i punkt 3.4.1, foreslår departementet at noen av de nærmere vilkårene og reglene knyttet til boligkjøpsmodeller inntas i forskrift i stedet for i loven. Departementet mener at regler om stemmerett er egnet til å bli regulert i forskrift, og foreslår en forskriftshjemmel i burettslagslova § 7-10 og eierseksjonsloven § 52. Forslag til forskriftsbestemmelser om stemmerett vil bli sendt på alminnelig høring, men departementet vil i det følgende likevel vurdere høringsinnspill om stemmerett og gi enkelte føringer for utforming av reglene.

8.4.2 Burettslagslova

Departementet merker seg at ingen høringsinstanser har merknader til at en juridisk person som eier inntil 30 prosent av andelene og leier disse ut med en leie til eie-avtale, fortsatt kun har én stemme på generalforsamlingen.

Ved bruk av deleieavtale i et borettslag vil en juridisk person ofte være deleier i flere andeler, mens en fysisk person normalt er deleier i én andel. Loven regulerer ikke hvordan stemmegivningen skal fordeles når en andel eies i sameie. Det er i utgangspunktet opp til sameierne i fellesskap å avgjøre hvordan de skal stemme på generalforsamlingen. Det følger av sameigelova § 7 at dersom noen som eier en halvpart hver ikke blir enige, så skal det avgjøres ved loddtrekning.

Departementet viser til at intensjonen med deleiemodellen er at den fysiske personen skal bli eneeier av boligen. I tråd med brukereierprinsippet mener departementet at den fysiske personen i størst mulig grad bør anses som eier opp mot borettslaget fra første stund, og dermed ha innflytelse på hvordan borettslaget forvaltes. Departementet vil derfor fastholde i forslag til forskrift at det er den fysiske personen som bør ha stemmeretten ved bruk av deleieavtaler. Dette må også ses i sammenheng med forslaget om at den fysiske personen må eie minst 50 prosent av boligen. Videre er det en trygghet for forbrukeren i en deleieavtale om det framgår av regelverket at vedkommende har stemmerett på generalforsamlingen.

Advokatforeningen foreslår at den juridiske personen, uavhengig av hvor mange andeler denne er deleier i, også bør sikres én stemme i tillegg til den fysiske personen. Departementet er enig i at den juridiske personen kan ha interesser i hvordan borettslaget forvaltes, men mener det vil være uheldig om maktbalansen på generalforsamlingen endres ved at den juridiske personen får én stemme for andelene i tillegg til de fysiske personene. Etter gjeldende rett vil hver andelseier uansett kun ha én stemme uavhengig av hvor mange andeler vedkommende eier. Advokatforeningens forslag innebærer at det legges til en eller flere stemmer i borettslaget (dersom det er flere juridiske personer som tilbyr leie til eie i samme borettslag) enn antall andeler. Dette bryter med burettslagslovas system og vil også være uoversiktlig med hensyn til antall stemmer totalt. Det er videre stort sett i nye borettslag deleie tilbys, og det vil sjelden være aktuelt å starte opp kostnadskrevende prosjekter de første årene. På denne bakgrunn mener departementet at det ikke er grunnlag for å gå videre med Advokatforeningens forslag.

Departementet ser behov for å presisere at både den fysiske og juridiske personen i en deleieavtale skal anses som andelseiere overfor laget. Hovedregelen etter burettslagslova § 7-2 er at alle andelseiere har rett til å være med i generalforsamlingen med forslags-, tale- og stemmerett. Den juridiske personen er også hjemmelshaver til andelen og økonomisk ansvarlig. Forslaget til bestemmelse om stemmerett må derfor anses som en særregel som kun regulerer hvem som har stemmerett på generalforsamlingen når en andel eies i sameie med grunnlag i en deleieavtale.

På bakgrunn av ovennevnte vil departementet foreslå en forskriftsbestemmelse om at det kun er den fysiske personen i en deleieavtale som har stemmerett på generalforsamlingen.

8.4.3 Eierseksjonsloven

Flere høringsinstanser har påpekt problemstillinger ved å begrense stemmeretten til juridiske personer som eier flere seksjoner som leies ut med leie til eie-avtale. Det vises til tilfeller der den juridiske personen eier flere seksjoner med grunnlag i andre bestemmelser enn at de skal brukes til leie til eie, samt at det oppstår særskilte problemstillinger i kombinerte sameier, der stemmene beregnes etter sameiebrøk. Departementet fastholder at maktbalansen i sameiet og forholdet mellom juridiske personer og de øvrige seksjonseierne må ivaretas om eierseksjonsloven skal åpne for at tilbydere av leie til eie-avtaler skal kunne erverve flere enn to seksjoner i et sameie. Samtidig er det viktig at stemmeretten ikke begrenses i større omfang enn nødvendig. Departementet vil vurdere disse problemstillingene nærmere i forskriftsarbeidet.

Ingen høringsinstanser hadde merknader til forslaget om at kun den fysiske personen har stemmerett på årsmøtet ved deleie. Departementet vil derfor opprettholde dette forslaget i forskriftsarbeidet.