5 Leie til eie

5.1 Høringsforslaget

Retten til å eie inntil 30 prosent av boligene i et borettslag eller eierseksjonssameie, jf. punkt 4.2.2 og 4.2.3, forutsetter bruk av en leie til eie-avtale som oppfyller visse minstevilkår. For det første må det være en avtale om utleie av bolig til en eller flere fysiske personer som innenfor en forhåndsbestemt periode på inntil fem år har rett til å kjøpe boligen. Det ble foreslått å regne fristen på fem år fra avtaleinngåelsen. For det andre foreslo departementet at avtalen må fastsette salgsprisen på boligen, leien for boligen, samt hvordan feil og mangler skal håndteres. Det ble også foreslått å presisere at husleieloven kapittel 4 skal gjelde for fastsettelse og regulering av leie mv.

5.2 Høringsinstansenes syn

5.2.1 Innledning

19 høringsinstanser har uttalt seg om forslaget til vilkår for hva som er en leie til eie-avtale. Advokatforeningen støtter tydelige vilkår for å hindre utvanning av brukereierprinsippet i borettslag og skjev maktbalanse i eierseksjonssameier. Fellesforbundet mener tydelig definerte vilkår er avgjørende for forbrukerens trygghet og forutsigbarhet ved inngåelse av slike avtaler. Forbundet mener minstevilkår klargjør selgers forpliktelser og bidrar til å holde useriøse aktører ute. Huseierne, Fredensborg Bolig AS, NBBL og OBOS støtter forslag til minstevilkår, men med enkelte presiseringer.

5.2.2 Opsjonens varighet

Advokatforeningen og Huseierne mener en tidsgrense på fem år er fornuftig.

Kristiansand kommune spør om opsjonens varighet bør forlenges siden en leie til eie-ordning tvilsomt blir ivaretatt innenfor en tidsperiode på tre til fem år. KS mener også at opsjonens varighet på fem år er for kort tid, og at grensen bør være ti år. Bate boligbyggelag foreslår mulighet for å utvide opsjonens varighet med for eksempel to år dersom forbruker er nær ved å kunne kjøpe boligen. De erfarer at mange ikke blir boligeiere i løpet av avtaleperioden.

ABBL etterlyser regler for hva som skjer dersom en som har inngått en leie til eie-avtale ikke klarer å kjøpe boligen. De spør om avtaleparten da vil ha rett til å leie videre, forlenge avtalens varighet mv.

KS og Finit Technologies AS ber departementet vurdere om det bør innføres en minimumsgrense på opsjonen for at forbrukerne skal ha en mulighet til å benytte opsjonen. KS mener minimumsgrensen bør være på minst fem år.

5.2.3 Fristens utgangspunkt

Advokatforeningen og Bergen kommune mener at tidspunktet for innflytting i bolig bør avgjøre når opsjonen begynner å løpe, og ikke tidspunktet for avtaleinngåelsen. Advokatforeningen viser til at innflytting er tidspunktet etter skattelovforskriften § 7-3-2.

Videre mener Bate boligbyggelag, Eiendom Norge, Fredensborg Bolig AS, Norges Eiendomsmeglerforbund og Norsk Eiendom at opsjonens varighet bør regnes fra overtakelse av boligen. Instansene viser til at en frist som løper fra avtaleinngåelsen, kan være uheldig for opsjonshaveren dersom opsjonen avtales lang tid før ferdigstillelse av byggeprosjektet, eller byggeprosjektet blir forsinket etter avtaleinngåelsen. Det påpekes også at fem års botid gir forbruker bedre anledning til å sette seg i posisjon for å kjøpe boligen. Fredensborg Bolig AS foreslår derfor at fristen endres til «overtakelse» av boligen, eller at den forhåndsbestemte tidsperioden er inntil syv år. Leieboerforeningen ber departementet vurdere å føye til en tilleggsfrist dersom byggeprosjektet blir utsatt, eventuelt at fristen løper fra ferdigstillelse.

5.2.4 Fastsettelse av kjøpesum og leie

ABBL støtter klare prinsipper for fastsetting av salgs- og leiepris i avtalen for å sikre transparens i prisfastsettingen. Norges Eiendomsmeglerforbund er enig i at det må gis god informasjon om hvordan prisen fastsettes. Bergen kommune påpeker at forbrukeren må vite kjøpsprisen ved avtaleinngåelsen. Kommunen er opptatt av svingninger i markedet som kan påvirke kjøpspris i avtaleperioden, og at det bør begrenses hvor store disse svingningene kan bli.

Forbrukertilsynet mener det er vanskelig å sette en riktig salgspris flere år før leieperioden utløper. Tilsynet ser ingen løsning, men mener spørsmålet bør utredes nærmere. Videre mener tilsynet at det bør tydeliggjøres at avtalene må inneholde informasjon om konkret leiepris, og hvilke prinsipper som skal ligge til grunn for fastsettelsen av denne. Tilsynet mener sistnevnte avhjelpes ved at bestemmelsen viser til at husleieloven skal gjelde.

5.2.5 Håndtering av mangler og reklamasjon

Huseierne påpeker at det gir begrenset forbrukervern at avtalen skal regulere håndtering av feil og mangler, og at dette bør reguleres nærmere i annet regelverk. ABBL og Forbrukertilsynet mener leier må likestilles med kjøper ved håndtering av mangler. Tilsynet mener også at forbrukeren bør ha tilsvarende rettigheter etter bustadoppføringslova ved inngåelse av avtale før boligen er ferdigstilt, uten at dette må avtales mellom partene. De viser særlig til ettårsbefaring og garantistillelse. De mener videre at det må framgå klart og tydelig hvem forbrukeren skal forholde seg til, og hvem som har ansvaret for feil og mangler.

5.2.6 Andre innspill

Leieboerforeningen mener det bør inntas et vilkår om skriftlig leieavtale i bestemmelsen. Den bør også vise til at husleieloven gjelder.

Forbrukertilsynet mener at en oppsigelsesadgang for forbrukeren bør inntas i bestemmelsen, da det kan være en stor risiko å inngå en leieavtale med varighet over fem år. Norges Eiendomsmeglerforbund ber departementet vurdere om det skal være anledning til å si opp avtalen i byggeperioden.

5.3 Departementets vurdering

5.3.1 Vilkår for leie til eie

Departementet mener minstevilkår vil bidra til å beskytte forbrukeren og ramme inn leie til eie-modellen. Det kan gi en mer ensartet praksis, som er en fordel for forbrukere og tilbydere. Det vil gjøre det lettere for aktørene å vurdere om modellen de tilbyr faller inn under foreslåtte regler. Det samme gjelder for styrene eller andre som skal håndheve regelverket. Det er også bred støtte blant høringsinstansene om en bestemmelse som angir vilkårene. På dette grunnlag vil departementet gå videre med forslaget om å stille vilkår for hva som er en leie til eie-avtale og dermed omfattes av unntakene for økt eierskap.

Departementet foreslår å lovfeste i burettslagslova og eierseksjonsloven at leie til eie defineres som en avtale om leie av bolig til en eller flere fysiske personer som innenfor en tidsbestemt periode har rett til å kjøpe boligen. Videre foreslår departementet en forskriftshjemmel i burettslagslova og eierseksjonsloven som sier at dersom departementet i forskrift åpner opp for større eierandeler, så skal det samtidig stilles nærmere vilkår til avtalene om leie til eie, jf. punkt 4.4.1. Som nevnt i punkt 3.4.1 er boligkjøpsmodeller relativt nytt, og det er vanskelig å forutsi utviklingen og hvilken virkning nye regler vil få. Med tiden kan det derfor være behov for justeringer i reglene, og dette kan gjøres enklere og raskere som forskriftsendring enn gjennom en lovendringsprosess. Departementet mener derfor det er hensiktsmessig med en overordnet definisjon i lovene, og at nærmere vilkår for leie til eie fastsettes i forskrift.

5.3.2 Opsjonens varighet

Et fellestrekk med leie til eie-avtaler er at det er en avtale om utleie av bolig til en fysisk person som innenfor en tidsbestemt periode gis rett til å kjøpe boligen. Uten slik tidsgrense er det vanskelig å skille mellom modeller med intensjon om at leier skal bli eier og ordinære leieavtaler. Dette er særlig viktig i borettslag hvor brukereierprinsippet står sentralt.

Det er flere høringsinstanser som støtter forslaget om en frist på fem år. Noen høringsinstanser mener likevel fem år er for kort tid til å opparbeide seg nødvendig egenkapital. Departementet er enig i at jo mer tid forbrukeren får, desto mer sannsynlig er det at hen kan benytte opsjonen. Likevel mener departementet at modellene bør rettes mot husholdninger som kan spare opp nødvendig egenkapital innen relativt kort tid. Med en for lang opsjonsperiode er sannsynligheten stor for at husholdningen for eksempel vokser ut av boligen eller får andre behov, og leie til eie vil ikke fungere etter sin hensikt. Også hensynet til brukereierprinsippet og mulighet for å sikre at boligen ikke blir benyttet til ren utleie, tilsier at varigheten ikke bør være for lang. I utgangspunktet mener derfor departementet at fem år er passe lengde på en leie til eie-avtale. Dersom forbrukeren er nær ved å kunne kjøpe boligen, kan partene utvide avtalen så lenge de i borettslag holder seg innenfor rammen på to leieavtaler med en samlet tidsperiode på inntil 10 år, jf. punkt 4.4.2. Ved inngåelse av en ny avtale står partene fritt til å forhandle om nye vilkår innenfor husleielovens rammer. Departementet foreslår at definisjonen ikke fastsetter hvor lang opsjonen må være for å oppfylle vilkårene til en leie til eie-avtale, men at den skal være tidsbestemt. Den konkrete lengden kan fastsettes i forskrift. Dette gjør det mulig å lettere justere på kravet i ettertid.

Departementet mener det ikke er behov for å foreslå en minstetid for leie til eie-avtaler på nåværende tidspunkt. Selv om en kort opsjonsperiode kan gjøre det vanskelig for forbrukeren å opparbeide seg tilstrekkelig egenkapital, er det etter departementets syn lite sannsynlig at tilbydere vil ønske en kort opsjonsperiode, da dette vil gjøre modellene mindre attraktive å bruke. I slike tilfeller legger departementet til grunn at det vil være mer naturlig å drive ordinær utleievirksomhet.

5.3.3 Fristens utgangspunkt

Departementet merker seg at de som har uttalt seg om opsjonens utgangspunkt, mener den bør regnes fra overtakelse av boligen eller ved innflytting, og ikke ved inngåelse av leie til eie-avtalen. I mange tilfeller inngås avtalen lenge før ferdigstillelse av byggeprosjektet, og forbrukeren vil da ha kortere tid på å innfri opsjonen etter å ha overtatt leieretten. Det kan føre til at forbrukeren venter med å inngå leie til eie-avtalen til prosjektet er ferdigstilt for å få en lenger opsjonsperiode. Dette kan igjen forsinke oppstart av prosjektene. Samtidig kan forbrukeren ved tidlig avtaleinngåelse få fordelen av en eventuell prisstigning også i perioden før boligen er ferdigstilt. Dette samsvarer med ordinært kjøp av boliger før ferdigstillelse.

Departementet mener at fristen bør regnes fra tidspunktet for overtakelse av leieboligen, og vil foreslå dette i det videre forskriftsarbeidet. Ettersom forbruker ikke nødvendigvis flytter inn på overtakelsestidspunktet, mener departementet at tidspunktet for innflytting ikke er aktuelt. Det vil også være enklere å dokumentere overtakelsesdato.

5.3.4 Fastsettelse av kjøpesum

Departementet mener det er viktig for forbrukeren at kjøpesummen for boligen, eller beregningen av denne, blir fastsatt allerede ved inngåelse av leie til eie-avtalen. Det er også bred støtte blant høringsinstansene at prisfastsetting på boligen må omfattes av minstevilkårene. Dersom kjøpesum på boligen ikke er satt, og avtalen ikke inneholder andre elementer av sparing, vil avtalen i realiteten kun bestå av en ordinær leieavtale med forkjøpsrett på boligen.

Departementet har vurdert om det bør stilles krav om at den konkrete kjøpesummen må framgå av avtalen, eller om det er tilstrekkelig å stille krav om at avtalen fastsetter klare prinsipper for beregning av kjøpesummen. Fordelen forbrukeren får ved fastsettelse av en konkret kjøpesum ved avtaleinngåelse vil avhenge av boligens verdistigning i opsjonsperioden. Ved høy prisvekst er fast kjøpesum en fordel fordi egenkapitalen oppspares gjennom verdistigningen. Ved ingen eller lav prisvekst i opsjonsperioden, må nødvendig egenkapital i stor grad opparbeides ved sparing.

Departementet mener det vil være mest forutsigbart, og gi best grunnlag for opptjening av egenkapital, om en konkret kjøpesum er fastsatt allerede ved inngåelse av avtalen. Forbrukeren kan da enklere vurdere hvor mye hen må spare for å kunne kjøpe boligen, samtidig som det gir en mulighet for å opparbeide egenkapital gjennom verdistigningen. Å åpne for at kjøpesummen kan framgå på annen måte enn ved fastpris, vil etter departementets syn medføre større fare for at forbrukeren ikke klarer å sette seg inn i risikoen ved avtalen, eller at det inntas vilkår som er ugunstige og uforutsigbare for forbrukeren.

Departementet vil videre påpeke at tilbyder kan legge inn et annet spareelement i tillegg til prisvekst. Dette vil særlig være aktuelt i områder hvor det er forventet beskjeden prisvekst i opsjonsperioden. Departementet ser at det i praksis kan tilbys modeller som ikke oppgir kjøpesummen i avtalen, men som er forbrukervennlige. Departementet mener likevel det er vanskelig å utforme et vilkår som sikrer forbrukerne i tilstrekkelig grad, uten at det er krav om at kjøpesummen fastsettes ved avtaleinngåelsen.

Departementet er kjent med at noen modeller fastsetter en konkret kjøpesum ved avtaleinngåelse, men at modellen setter en grense for hvor mye av verdistigningen forbrukeren vil få ved kjøp av boligen. I de modellene departementet kjenner til, er grensen satt til 15 prosent. Forbrukeren skal da i utgangspunktet ha opptjent tilstrekkelig egenkapital til å kunne få et finansieringsbevis, og benytte seg av opsjonen (fram til 2025 stilte utlånsforskriften krav om 15 prosent egenkapital). Resten av verdistigningen tilfaller tilbyder gjennom en justering av kjøpesummen.

Departementet ser at det kan være et ønske fra tilbyders side at forbrukeren benytter seg av opsjonen straks vedkommende har tjent tilstrekkelig egenkapital. Dette tror departementet likevel ikke vil være et stort problem i praksis. For det første har opsjonen en begrenset varighet, og forbrukeren må uansett benytte seg av opsjonen innen denne tiden. For det andre har en forbruker som har spart opp tilstrekkelig egenkapital normalt liten interesse av å vente med å kjøpe boligen. Dessuten vil en bestemmelse som gir tilbyder krav på all verdistigning over egenkapitalkravet, være vanskelig å anvende i praksis.

Departementet vil i det videre forskriftsarbeidet derfor foreslå et vilkår om at avtalen må oppgi kjøpesummen for boligen, og at denne ikke kan justeres i opsjonsperioden.

5.3.5 Fastsettelse av leie

Departementet mener at det i likhet med kjøpesum bør fastsettes en konkret leie i avtalen. Høringsinstansene støtter dette. En slik løsning vil gi mest forutsigbarhet for forbrukeren. Departementet mener likevel at tilbyder bør kunne justere leien etter konsumprisindeksen, som ved ordinær utleie. Dette gir best sammenheng med reglene i husleieloven. Departementet vil derfor i det videre forskriftsarbeidet foreslå at leien må framgå av avtalen, og at fastsettelse og eventuell justering av leien må være i tråd med husleielovens kapittel 4 om leieprisvern.

5.3.6 Håndtering av mangler og reklamasjon

Departementet mener leier og kjøpers rettigheter ved feil og mangler ved boligen, og håndtering av disse, bør framgå av avtalen. Videre støtter departementet høringsinstansene som mener at den nærmere lovreguleringen av reklamasjon og mangler i et leie til eie-forhold bør innføres i annet lovverk enn burettslagslova og eierseksjonsloven.

I dag er det bustadoppføringslova eller avhendingslova som gjelder ved kjøp av bolig, og husleieloven gjelder i leieperioden. I en leie til eie-avtale har forbrukeren en begrenset rett til å følge opp feil og mangler ved boligen i leieperioden, se punkt 10.4. Å gi en leier samme vern og rettigheter som en ordinær boligkjøper får etter bustadoppføringslova, er etter departementets syn ikke nødvendigvis riktig. Selv om en leier med kjøpsopsjon har en annen interesse av tilstanden til boligen enn en ordinær leier, er vedkommende fortsatt leier, og det er ikke sikkert at hen vil benytte kjøpsopsjonen. Det vil etter departementets syn kunne være urimelig om forbrukeren for eksempel kan kreve retting av mangler ved boligen, samtidig som hen velger å ikke benytte seg av kjøpsopsjonen. Som leier kan forbrukeren dessuten velge å avstå fra å kjøpe boligen om den har mangler. En ordinær kjøper har en mer begrenset rett til å heve kjøpsavtalen.

Samtidig ser departementet at det er uheldig om forbrukeren ikke har rett til å fremme krav om feil og mangler som oppdages i leieperioden, dersom forbrukeren ønsker å benytte kjøpsopsjonen. Selv om forbrukeren kan avstå fra å benytte opsjonen, kan det være en ulempe å ikke få kjøpe boligen på grunn av feil og mangler som leieren ikke har hatt rett til å reklamere på. Forbrukeren har gjerne inngått en avtale flere år før overtakelse, leid boligen over lengre tid, fått tilknytning til stedet og spart opp egenkapital som utløses ved bruk av opsjonen. Departementet bemerker at det også er en fordel for selger om leieren har et insentiv til å reklamere i leieperioden. Selger vil normalt ønske å gjøres kjent med feil eller mangler ved boligen så tidlig som mulig for å kunne rette disse, og eventuelt reklamere videre til sin entreprenør eller selger. Departementet vil vurdere behovet for ytterligere styrking av leiers rettigheter og eventuelle framtidige lovendringer i samarbeid med Justis- og beredskapsdepartementet. Departementet vil også komme tilbake til tematikken i det videre forskriftsarbeidet.

NBBL og Huseierne har pekt på at forbruker bør få samme garantiforpliktelser fra entreprenør for oppfyllelse av avtalen, som en kjøper har etter bustadoppføringslova § 12. Krav til garanti gjelder også dersom en ny bolig blir solgt innen seks måneder etter ferdigstillelse, jf. avhendingslova § 2-11. For boliger kjøpt etter dette tidspunktet, er det imidlertid ikke krav til at selger stiller garanti. Departementet ser at det er en fordel for forbruker å få en slik garantistillelse ved inngåelse av leie til eie-avtalen. Forbrukeren stilles imidlertid ikke annerledes enn om vedkommende hadde kjøpt en bolig som for eksempel var ett år gammel. Kjøper vil derimot ha mer kunnskap om boligens tilstand etter å ha bodd i boligen forut for kjøpet. Et slikt krav om garanti hører uansett ikke hjemme i burettslagslova eller eierseksjonsloven, men kan eventuelt reguleres i bustadoppføringslova eller avhendingslova.

5.3.7 Andre innspill

Departementet ser ikke behov for å stille vilkår om at leie til eie-avtalen skal være skriftlig. Det er lite sannsynlig at slike avtaler vil inngås muntlig. Et slikt vilkår vil også gi dårlig sammenheng med husleieloven § 1-4 som sier at avtale om husleie kan gjøres muntlig og skriftlig. Forbrukeren vil imidlertid kunne kreve at leieavtalen fastsettes skriftlig, jf. husleieloven § 1-4 andre punktum. Tilsvarende gjelder også for forkjøpsrett av bolig, jf. løysingslova § 5 andre ledd, og for kjøp av bolig, jf. bustadoppføringslova § 3 andre ledd og avhendingslova § 1-3 andre punktum.

Departementet mener det ikke er tvilsomt at husleieloven vil gjelde ved leie-delen av en leie til eie-avtale, og ser ikke behov for en nærmere henvisning til husleieloven, jf. punkt 10.4. Ettersom bestemmelsen som departementet vil foreslå i forskrift krever at leien fastsettes i avtalen, vil det likevel være naturlig å henvise til bestemmelsene som regulerer justering av leie i husleieloven, jf. punkt 5.3.5.

Når det gjelder Forbrukertilsynets forslag om å innta et vilkår om at forbrukeren har adgang til å si opp leie til eie-avtalen, viser departementet til at forbruker står fritt til å bestemme om hen vil benytte seg av opsjonen. Leieavtalen vil derimot følge bestemmelsene i husleieloven. I utgangspunktet kan tilbyder velge å binde leieretten i en periode og gjøre den uoppsigelig. Dersom forbrukeren derimot gjør det klart at hen ikke ønsker å benytte opsjonen, har departementet vanskelig med å se at tilbyder vil kreve at leieforholdet fortsetter. I så tilfelle kan fremleie av boligen være et alternativ, jf. husleieloven § 7-5. Tilsvarende vil gjelde for oppsigelse i byggeperioden. Departementet ser derfor ikke behov for et slikt vilkår.