7 Foreldelse

7.1 Gjeldende rett

I leie til eie- og deleieavtaler vil en del av avtalen gå ut på at forbrukeren får en kjøpsrett til hele boligen eller den resterende delen av boligen. Hva avtalen (kjøpsretten) nærmere går ut på, vil bero på en tolkning av avtalens innhold. En kjøpsrett gir som regel rettighetshaveren rett til å kjøpe et gode, for eksempel en bolig, innen et gitt tidsrom eller på et bestemt tidspunkt til en forhåndsfastsatt pris. Utgangspunktet er at slike kjøpsretter er løsningsretter etter lov om løysingsrettar, jf. § 1 og § 3. Etter foreldelsesloven § 1 er fordringer på penger eller andre ytelser gjenstand for foreldelse. Det framgår av forarbeidene til foreldelsesloven at avtalte løsnings- og forkjøpsretter er «fordringer» i lovens forstand og dermed gjenstand for foreldelse, jf. Ot.prp. nr. 38 (1977–78) s. 50–51. Den alminnelige foreldelsesfristen er tre år, og regnes fra det tidspunktet fordringshaveren tidligst har rett til å kreve oppfyllelse, jf. foreldelsesloven § 3, jf. § 2. Foreldelsesloven er i utgangspunktet ufravikelig, slik at den ikke kan fravikes ved avtale med mindre annet fremgår av lov, jf. lovens § 1 nr. 1 og § 28. Av foreldelsesloven § 30 følger det at «[n]år det i annen lov er fastsatt særlige foreldelsesfrister eller andre særlige bestemmelser om foreldelse for visse fordringer, gjelder reglene i denne lov i den utstrekning ikke annet følger av den annen lov eller av forholdets egenart». Unntaket er begrunnet med at forholdets egenart i enkelte tilfeller fører til at foreldelseslovens regler ikke passer. Også i forarbeidene til lov om løysingsrettar forutsettes det som utgangspunkt at kjøpsretter foreldes etter foreldelseslovens alminnelige regler, jf. Ot.prp. nr. 49 (1993–94) s. 31.

Det framgår av de videre henvisningene at det for tidsbestemte kjøpsretter synes å ha hersket noe usikkerhet om disse er gjenstand for foreldelse, særlig i eldre teori, se Ot.prp. nr. 49 (1993–94) s. 31–32. Dette er blant annet fordi det vil framstå i strid med forutsetningene bak en avtalt tidsbestemt kjøpsrett om denne skal foreldes før den tidsbestemte perioden har løpt ut. Også i nyere juridisk teori er det argumentert for at foreldelse ikke bør inntre i disse tilfellene, se Håvard H. Holdø, Foreldelse av løsningsretter og opsjoner knyttet til fast eiendom, Lov og rett, (2013), vol. 52, s. 38–50.

7.2 Høringsforslaget

Det er sentralt for forbrukeren at opsjonen til å kjøpe en bolig i en leie til eie-avtale ikke foreldes i avtaleperioden. Det samme gjelder opsjonen til å kjøpe en større andel av boligen i en deleieavtale. Departementet foreslo ingen konkret lovbestemmelse om foreldelse i høringen, men ba om innspill til fire alternativer som klargjør at slike opsjoner ikke foreldes i avtaleperioden.

Det første alternativet i høringen var å innføre en foreldelsesfrist for opsjoner i leie til eie- og deleieavtaler i foreldelsesloven. Det andre alternativet var å innføre en særskilt foreldelsesfrist i burettslagslova som foreldelsesloven § 30 åpner for. Et tredje alternativ var å stille som minstevilkår at opsjonen ikke kan vare i mer enn tre år, men at det kan avtales en rett til å forlenge opsjonen på tilsvarende vilkår før utløpet av den alminnelige foreldelsesfristen på tre år. Alternativet omfattet også å lovfeste et minstevilkår som pålegger tilbyderen en opplysningsplikt før utløpet av foreldelsesfristen. Et fjerde alternativ i høringen var å stille krav i burettslagslova om at en opsjon til å kjøpe boligen ikke kan vare mer enn tre år.

7.3 Høringsinstansenes syn

Finanstilsynet peker på at det må inntas særregulering av foreldelsesfrist hvis forslaget gjennomføres. Forbrukertilsynet mener det er avgjørende for forbruker å regulere foreldelse. Forbrukerrådet er urolig for at foreldelsesproblematikken er tenkt løst på et senere tidspunkt.

Mens Huseierne mener det bør innføres egne bestemmelser om foreldelse i foreldelsesloven, mener Advokatforeningen, Fredensborg Bolig AS, KS, Norsk Eiendom og OBOS at det bør vedtas egne regler om foreldelse i burettslagslova og eierseksjonsloven. De mener det er viktig å unngå løsninger som pålegger forbrukeren eller tilbyderen å gjøre noe aktivt for å unngå foreldelse.

OBOS støtter at de alminnelige foreldelsesbestemmelsene ikke passer i en deleiemodell. Forbrukeren må være trygg på at opsjonen ivaretas på en tilfredsstillende måte. Siden dette er et vesentlig element i modellene, mener OBOS det er mest nærliggende å ta inn egne bestemmelser om foreldelse i burettslagslova.

Advokatforeningen viser til at forholdet mellom foreldelsesspørsmålet og lov om løysingsrettar § 6 (om tidsgrenser for løysingsrett til fast eiendom) må avklares.

7.4 Departementets vurdering

Departementet er enig med høringsinstansene som påpeker at det er viktig å lovfeste – eller på andre måter gjøre tydelig – at opsjonen til å kjøpe boligen i en leie til eie- eller deleieavtale ikke kan foreldes i avtaleperioden. Departementet mener at når det først er avtalt en tidsbegrenset kjøpsrett til en bolig, vil det være svært uheldig om kjøpsretten foreldes før fristen for å benytte seg av kjøpsretten løper ut. Forbrukeren må kunne forholde seg til tidsfristen i avtalen som inngås med tilbyder, uten å bli møtt med en påstand om at kravet er foreldet. Departementet mener derfor det er grunn til å fastsette en klar lovhjemmel som sier at kjøpsretten ikke foreldes i det tidsrommet den er avtalt å gjelde.

Departementet har vurdert om det bør innføres en slik foreldelsesfrist i foreldelsesloven. Dersom det innføres en rekke særskilte foreldelsesfrister i foreldelsesloven, kan det uthule den alminnelige foreldelsesfristen og gjøre publikums kjennskap til regler om foreldelse noe mer usikker. Departementet mener derfor at det kan være uheldig å gi særregler om foreldelse dersom det ikke foreligger særskilte grunner.

Foreldelsesloven åpner imidlertid for særregulering i annet lovverk, jf. lovens § 30.

Departementet foreslår derfor å innføre en særregel i burettslagslova og eierseksjonsloven om at den tidsbegrensede kjøpsretten i en avtale om leie til eie eller deleie ikke foreldes i den perioden kjøpsretten er avtalt å gjelde.