3 Behov for lovregulering av boligkjøpsmodeller

3.1 Gjeldende rett

3.1.1 Innledning

Leie til eie og deleie er utviklet først og fremst etter initiativ fra private aktører, basert på etterspørsel hos kundemassen. Det er også noen kommuner som tilbyr leie til eie og deleie. Verken burettslagslova eller eierseksjonsloven har direkte bestemmelser om boligkjøpsmodeller. Lovene setter likevel i praksis begrensninger for tilbud av boligkjøpsmodeller i ett og samme boligselskap gjennom bestemmelser om hvem som kan kjøpe og eie boliger.

3.1.2 Burettslagslova

Det følger av burettslagslova § 4-1 at det kun er fysiske personer som kan eie andeler i et borettslag, og at disse kun kan eie én andel hver (kalt «eierbegrensningen»). Dette skal sikre brukereierprinsippet som innebærer at det er den som eier boligen som også skal bo i boligen. Brukereieprinsippet er et særtrekk for borettslag sammenlignet med eierseksjonssameier. Borettslagets formål er å skaffe boliger til andelseierne i laget. Loven har noen unntak fra hovedregelen om at det kun er fysiske personer som kan eie andeler i et borettslag, men disse legger ikke særskilt til rette for boligkjøpsmodeller. Disse unntakene gjennomgås i punkt 4.1.1.

I praksis innebærer eierbegrensningen at juridiske personer har en begrenset mulighet til å kjøpe andeler i borettslag for å videreformidle disse med leie til eie- eller deleieavtale.

3.1.3 Eierseksjonsloven

Eierseksjonsloven § 23 første ledd fastsetter at ingen kan «kjøpe eller på annen måte erverve en boligseksjon hvis ervervet fører til at man blir eier av flere enn to boligseksjoner i eierseksjonssameiet» (kalt «ervervsbegrensningen»). Forbudet gjelder kun kjøp eller andre former for erverv, så det er derfor ingen forbud mot å eie flere enn to boligseksjoner. Dette innebærer at den som er hjemmelshaver ved seksjonering kan eie opp til samtlige av seksjonene i sameiet.

Formålet med ervervsbegrensningen er først og fremst å hindre at én seksjonseier kan få en dominerende rolle i et sameie på bekostning av de øvrige seksjonseierne når beslutninger skal tas, jf. Prop. 39 L (2016–2017) side 33. Regelen er også begrunnet i hensynet til sameiets bomiljø. Argumentet er da at en høy utleieandel ofte gir et dårligere bomiljø sammenlignet med at seksjonseierne selv bor i boligene, jf. Prop. 36 L (2018–2019) side 9.

Ervervsbegrensningen er i praksis til hinder for å kjøpe boligseksjoner etter seksjonering dersom dette fører til at man blir eier av flere enn to boligseksjoner, selv om disse skal tilbys med leie til eie eller deleie. Det er noen unntak fra denne begrensningen, blant annet kan kommuner eller selskaper som har til formål å skaffe boliger, erverve flere seksjoner.

3.2 Høringsforslaget

Departementet viste i høringsnotatet til at formålet bak eier- og ervervsbegrensningene i burettslagslova og eierseksjonsloven ikke er treffende for leie til eie eller deleie, hvor intensjonen er at leier eller deleier skal bli eneeier av boligen innen en nærmere bestemt periode. Departementet foreslo på denne bakgrunn unntak fra eier- og ervervsbegrensningene for juridiske personer som selger boliger med leie til eie eller deleie, slik at disse kan selge flere slike boliger i ett og samme boligselskap. Overordnet gikk forslagene ut på å åpne opp for at juridiske personer kan eie flere andeler og eierseksjoner enn det burettslagslova og eierseksjonsloven åpner for i dag, forutsatt at de tilbyr disse boligene med leie til eie eller deleie som oppfyller nærmere bestemte vilkår. Formålet med å foreslå minstevilkår var å bidra til et mer ensartet tilbud og bedre forbrukervern. Minstevilkår er også nødvendig for at styret i boligselskapet kan følge opp eventuelle brudd på kravet om at boligene må tilbys med leie til eie eller deleie.

Forslaget om økt eierandel, herunder hvem som kan kjøpe eller eie boliger og hvor stor andel av boligene som kan tilbys med boligkjøpsmodell, gjennomgås i punkt 4. Forslaget om minstevilkår for hva som anses som leie til eie gjennomgås i punkt 5, mens forslaget om minstevilkår for deleie gjennomgås i punkt 6. Punkt 7 omhandler forslag til nye bestemmelser om foreldelse.

Høringen inneholdt også noen andre forslag for å tilpasse nye bestemmelser til burettslagslova og eierseksjonslovens system, og hindre maktforskyvning i borettslag og eierseksjonssameier. Forslag om stemmerett gjennomgås i punkt 8. I punkt 9 gjennomgås to forslag som bare gjelder borettslag; forkjøpsrett og sameie i andel.

3.3 Høringsinstansenes syn

3.3.1 Lovregulering av boligkjøpsmodeller

Av de 34 høringsinstansene som uttalte seg i høringen, er de fleste overordnet positive til lovendringer som legger bedre til rette for bruk av boligkjøpsmodeller og som bidrar til å ramme inn modeller for leie til eie og deleie. En rekke høringsinstanser viser til at boligkjøpsmodeller kan gjøre det lettere å bli boligeier og komme seg inn på boligmarkedet. Andre opplyser om at det er stor etterspørsel i markedet etter boliger med slike modeller. Flere høringsinstanser påpeker at lovregulering av boligkjøpsmodeller vil bidra til økt forståelse, forutsigbarhet og forbrukervern innenfor et område som i dag framstår som komplisert, men som handler om den viktigste investeringen til private husholdninger.

Høringsinstansene Advokatforeningen, Eiendom Norge og LeieEie AS viser til at boligkjøpsmodeller er noe som stadig er under utvikling, og at det er behov for fleksibilitet i reglene. Advokatforeningen foreslår at burettslagslova og eierseksjonsloven kun får overordnede minstevilkår, og at nærmere detaljer om boligkjøpsmodeller inntas i forskrifter til lovene. Foreningen mener det er enklere å tilpasse vilkårene til eventuelle framtidige modeller gjennom forskriftsendringer.

3.3.2 Forbrukervern

Flere høringsinstanser, herunder ABBL, Bergen Huseierforening, Forbrukerrådet, Forbrukertilsynet og Huseierne mener endringsforslaget ikke i tilstrekkelig grad beskytter forbrukeren og at forbrukervernet bør utredes nærmere. De viser blant annet til at ulike modeller gjør det vanskelig for forbruker å forstå forskjeller mellom modellene og konsekvenser av disse. Videre påpekes det at avtalesituasjon ved bruk av boligkjøpsmodell ofte preges av asymmetri mellom partene, og at det bør stilles nærmere krav til kjøpsavtalene i slike prosjekter for å sikre et reelt forbrukervern. Standard Norge viser til at standardiserte kontrakter er et viktig virkemiddel for å fremme et levedyktig boligmarked og balanserte kontraktsvilkår, og at slike kontrakter bør videreutvikles og tilpasses boligkjøpsmodeller. Forbrukertilsynet mener et klarere regelverk vil gjøre det enklere for tilsynet å følge opp og påse at næringsdrivende innretter seg etter gjeldende lovverk på en samfunnsøkonomisk forsvarlig måte.

Eiendom Norge viser til at både bustadoppføringslova, avhendingslova og sameigelova kan komme til anvendelse ved bruk av boligkjøpsmodeller, og at forholdet mellom lovene er komplekst og vanskelig å forstå for en forbruker. For å ivareta forbrukervernet mener Forbrukerrådet, Boligprodusentenes Forening, NBBL og Huseierne at forbrukerlovgivningen om kjøp av nye boliger bør ha regler om boligkjøpsmodeller, og at dette må innføres før eller samtidig med de foreslåtte endringene i burettslagslova og eierseksjonsloven.

Huseierne mener forbrukere som kjøper bolig etter en leie til eie-avtale, mens boligen fortsatt er under oppføring, bør kunne kreve at boligen er i samme stand som ved et alminnelig kjøp etter bustadoppføringslova, også dersom opsjonen først gjøres gjeldende etter ferdigstillelse. Ved deleieavtaler mener Huseierne at hele kjøpet bør reguleres av bustadoppføringslova. Videre bør regler om reklamasjon og garanti i bustadoppførings- og avhendingslova tilpasses boligkjøpsmodellene. Boligprodusentenes Forening viser til at bustadoppføringslova gjelder ved inngåelse av deleieavtale før boligen er overtatt. De mener at regler om sikkerhetsstillelse, overtagelsesforretning, ettårsbefaring, forsinkelse og håndtering av mangler må gjelde for hele boligen. Videre mener foreningen at avhendingslova § 1-2 skal gjelde dersom boligen selges innen ett år etter at den ble oppført. For boliger som er kjøpt mer enn ett år etter oppførelse, mener foreningen at det må avklares i avhendingslova hvordan kjøp fra næringsdrivende skal behandles når forbrukeren har leid boligen siden den var ny.

Leieboerforeningen og Forbrukerrådet påpeker at husleieloven må komme til anvendelse i leieforholdet ved deleie. Norges Bank mener det bør vurderes om husleieloven skal regulere leieprisen på en bolig med kjøpsopsjon, særlig når leien skal inkludere et spareelement.

3.3.3 Finansielle forhold

Forholdet til utlånsforskriften og økt sårbarhet i husholdningene

Finans Norge og Finanstilsynet savner en nærmere vurdering av høringsforslagene opp mot utlånsforskriften. Finans Norge mener at det vil være enklere å øke fleksibilitetskvoten i utlånsforskriften enn å øke bruken av boligkjøpsmodeller. Eiendom Norge mener modellene er en lovlig omgåelse av utlånsforskriften, og at utfordringene modellene skal avhjelpe heller bør løses ved å oppheve eller nedjustere kravet til egenkapital i forskriften.

Finanstilsynet spør om endringene kan medføre økt sårbarhet i husholdningene og dermed motvirke formålet med utlånsforskriften. Finans Norge savner en omtale av konsekvensene av et fallende boligmarked og hvordan det påvirker boligkjøpsmodellene.

Konsesjon

Finans Norge ber departementet avklare om etablering av boligkjøpsmodeller støter mot finansforetakslovens skranker for konsesjonspliktig finansieringsvirksomhet. Uklarhet rundt konsesjonsplikt er egnet til å begrense profesjonelle aktørers skalering av slike prosjekter, og det bør foretas en avklaring i finansforetaksloven. Videre mener de at departementet bør vurdere om det er hensiktsmessig å endre konsesjonsplikten slik at borettslag, kommuner og utbyggere/eiere kan stille begrensede garantier (i tid og beløp) overfor kjøpere i boligprosjekter. Finanstilsynet mener det bør være konsesjonsplikt for aktører som tilbyr boligkjøpssmodeller. Tilsynet viser til at aktørene i praksis vil operere i konkurranse med finansforetak som er underlagt krav som blant annet ivaretar forbrukerhensyn og sikrer forsvarlig virksomhet. Norges Bank mener regelverket bør avgrense hvem som kan tilby leie til eie eller deleie eller sette konsesjonskrav. De viser til at modellene har mange likheter med å tilby finansielle tjenester.

Risiko knyttet til konkurs

Norsk Eiendom savner en nærmere vurdering av forbrukers stilling ved konkurs hos tilbyder, og mener dette er viktig å få belyst. Norges Bank mener at en utvidelse av ordningene kan svekke rettighetene til andre som kjøper bolig i samme borettslag eller sameie som har fellesgjeld med kollektivt ansvar. Dersom en aktør med begrenset ansvar og 30 prosent av enhetene i borettslaget går konkurs, kan det utgjøre en risiko for de ordinære eierne i borettslaget/sameiet og for långiver. Også Norges Eiendomsmeglerforbund mener det er behov for regler som sikrer forbrukeren ved konkurs.

Øvrige innspill

Norges Bank viser til at deleie skaper en juridisk binding mellom kjøper og tilbyder som er medeier i boligen. Det gjør det vanskelig å bruke boligen som pant, og reduserer muligheten for boligkjøpere til å få konkurransedyktige lånetilbud. De mener myndighetene bør vurdere å regulere prioritet og oppgjør ved mislighold i ordningene slik at lån kan gis på tilnærmet samme grunnlag som for selveid bolig.

3.4 Departementets vurdering

3.4.1 Regulering av boligkjøpsmodeller

Departementet konstaterer at flertallet av høringsinstansene ser behov for regulering av boligkjøpsmodeller i regelverket, og å åpne for å kunne tilby flere boliger med slike modeller i ett og samme boligselskap. Departementet registrerer at selv om høringsinstansene generelt sett er positive, så har flere innspill og merknader til forslaget. Blant annet er det flere instanser som mener at endringer i annet regelverk må komme på plass før eller samtidig med de foreslåtte endringene. Departementet presiserer at formålet med reguleringen som her foreslås er at burettslagslova og eierseksjonsloven ikke skal ha utilsiktede hindringer for bruk av leie til eie- og deleiemodellene. Samtidig skal reguleringen i tilstrekkelig grad ivareta hensynet til forbrukerne, boligselskapene som sådan og øvrige andels- og seksjonseiere.

Siden boligkjøpsmodeller er relativt nytt, har vi liten empiri og erfaring med hvordan modellene virker, både med hensyn til boligmarkedet og for husholdningene. Av samme grunn er det vanskelig å forutsi utviklingen og hvilken virkning nye regler vil få. Det er også sannsynlig at det utvikles nye modeller, eller oppstår hybrider av eksisterende modeller. Departementet er enig med Advokatforeningen i at det kan være behov for fleksibilitet og mulighet til å gjøre justeringer i regelverket. Departementet vil på denne bakgrunn gå videre med forslaget om regulering av boligkjøpsmodeller, men foreslår at det kun tas inn en overordnet definisjon av leie til eie og deleie i lov, og at nærmere vilkår og regler knyttet til boligkjøpsmodeller inntas i forskrift.

Selv om også mindre regelendringer må skje i samsvar med demokratiske prinsipper om medvirkning og høring, kan de gjøres enklere og raskere i en forskrift enn gjennom en lovendringsprosess. Å fastsette regler i forskrift vil gi mulighet til å relativt raskt kunne øke eller stramme inn omfanget av boligkjøpsmodeller innenfor forskriftshjemlenes rammer. For eksempel vil departementet raskere kunne gjøre endringer dersom regelverket utnyttes på måter som ikke er tiltenkt, og dermed ivareta og styrke forbrukervernet.

Det er likevel viktig at de overordnede rammene og premissene for boligkjøpsmodeller i borettslag og eierseksjonssameier fastsettes i loven, og at forskriftshjemlene ikke er for vide. Burettslagslova og eierseksjonsloven regulerer rettsforholdene i borettslag og eierseksjonssameier. Burettslagslova § 1 fastsetter at loven gjelder for borettslag og at med borettslag menes «eit samvirkeføretak som har til føremål å gi andelseigarane bruksrett til eigen bustad i føretakets eigedom (burett)». Eierseksjonsloven § 1 fastsetter at loven skal sikre interessene til eierseksjonssameiet som fellesskap, de enkelte seksjonseierne, brukerne, utbyggerne og samfunnet ved opprettelse og drift. Etter departementets syn er det særlig forholdet til de øvrige andels- og seksjonseierne som tilsier at det ikke legges opp til en for stor adgang til regulering i forskrift. Dette gjelder særlig for borettslag, hvor brukereierprinsippet er grunnleggende.

3.4.2 Brukereierprinsippet

Brukereierprinsippet står sentralt i burettslagslova. Ved leie til eie, der den som eier boligen ikke er den som bor i boligen, vil i utgangspunktet dette prinsippet fravikes. Intensjonen bak leie til eie er imidlertid at leier innenfor en tidsbestemt periode skal bli eier av boligen. Leieren vil også normalt ha interesse i å ta vare på boligen og bomiljøet på samme måte som en andelseier, og i større grad enn en ordinær leier. På denne bakgrunn mener departementet at brukereierprinsippet ikke er til hinder for regler som åpner for mer leie til eie enn i dag. Samtidig er det etter departementets syn viktig at borettslag som organisasjonsform ikke uthules og at brukereierprinsippet fortsatt skal være et grunnleggende kjennetegn ved borettslag. Deleie utfordrer ikke brukereierprinsippet på samme måte, siden den som bor i andelen også eier en del av den.

Etter eierseksjonsloven står eier i utgangspunktet fritt til å leie ut sin seksjon. Loven har imidlertid regler om ervervsbegrensning, som begrenser hvor mange seksjoner en eier kan kjøpe i samme eierseksjonssameie. Denne begrensningen er begrunnet i hensynet til bomiljøet og at en eier ikke skal få for stor makt på bekostning av andre seksjonseiere.

Både brukereierprinsippet og ervervsbegrensningen må hensyntas ved utforming av bestemmelser om leie til eie og deleie. Bestemmelsene skal ivareta hensynet til forbrukerne og øvrige andels- og seksjonseiere, og sikre maktbalansen i boligselskapet.

3.4.3 Forbrukervern

Både leie til eie og deleie er boligkjøpsmodeller som allerede er godt etablert i boligmarkedet i dag. Modellene er skapt uten særskilt regulering, men er tilpasset eksisterende lovverk. Dette lovforslaget åpner altså ikke opp for nye modeller som markedet ikke kan tilby i dag. Tvert imot vil regulering av boligkjøpsmodeller bidra til å ramme inn modellene på en tydeligere måte, bidra til et mer enhetlig tilbud og skape mer kunnskap om modellene både for tilbydere og forbrukere. Det kan også gjøre det enklere for forbrukere å forstå avtalene de inngår og vurdere eventuell risiko.

Etter departementets syn er det sentralt å ivareta hensynet til forbrukerne i den nærmere reguleringen. Departementet vil derfor følge opp forslaget om hvilke minstevilkår som må være innfridd for at større eierandeler i borettslag og eierseksjoner kan tilbys med en leie til eie- eller deleieavtale, se punkt 5.3 og 6.3.

Departementet registrerer innspill om behov for endringer i andre lover, som samlet kan gi en mer helhetlig og forbrukervennlig regulering av boligkjøpsmodeller. Departementet er enig i at det kan være hensiktsmessig å se nærmere på avhendingslova og bustadoppføringslova i lys av boligkjøpsmodeller, særlig ved oppfølging av reklamasjon og mangler ved boligen. Departementet mener likevel at endringene som her foreslås i burettslagslova og eierseksjonsloven ikke må avvente tilpasninger i avhendingslova og bustadoppføringslova. Departementet vil imidlertid, i samarbeid med Justis- og beredskapsdepartementet, vurdere og eventuelt komme tilbake med forslag til endringer i avhendingslova og bustadoppføringslova. Departementet understreker at selv om forslagene som fremmes i denne proposisjonen legger til rette for økt bruk av leie til eie og deleie i borettslag og eierseksjonssameier, stiller de også krav til disse modellene. Det kan føre til mer ensartet innhold i de boligkjøpsmodellene som tilbys på markedet, og sånn sett styrke forbrukervernet i forhold til dagens situasjon.

Departementet påpeker for øvrig at både leie til eie og deleie må følge markedsføringsreglene for salg av bolig. Det betyr at modellene må markedsføres på en måte som ikke er villedende for forbrukerne. Forbrukertilsynet omtaler boligkjøpsmodeller i sin veiledning for markedsføring av bolig. Der er det presisert at det i markedsføringen av disse modellene tydelig må komme fram hvilken risiko forbruker tar ved boligkjøpet, hvor store totalkostnadene for boligen blir, hvilke rettigheter forbruker har og hvilke krav til forbrukerens privatøkonomi som gjelder. Departementet mener veiledningen bidrar til å sikre bedre informasjon om modellene.

Departementet har merket seg at både Boligprodusentenes Forening og Norsk Standard ser behov for standardisering av leie til eie- og deleieavtaler. Departementet mener det er mange fordeler ved slik standardisering. Det bidrar til å skape en mer ensartet praksis, og sikrer forbrukere og tilbydere mer kunnskap om både rettigheter og plikter i avtaleforhold. Så lenge avtalene er frivillig å benytte, vil de likevel ikke i seg selv sikre forbrukerne ettersom partene kan benytte seg av avvikende vilkår. Departementet viser til at det er utviklet standardkontrakter både for leie til eie og deleie av Norsk Eiendom mfl. Disse ble lansert sommeren 2024.

Departementet er enig i at lovverket må sikre forbrukerne en viss ramme av rettigheter. Samtidig kan ikke lovverket gripe inn i og detaljstyre alle deler av frivillig inngåtte avtaler. Dette vil heller ikke være mulig ved inngåelsen av ordinære boligkjøpsavtaler. Etter departementets vurdering er det utfordrende å oppnå tydelige og klare regler for enhver situasjon, samtidig som man skal sikre muligheten for ønskelig innovasjon. Departementet mener det heller ikke er ønskelig med for detaljerte regler, og det må være en viss grad av avtalefrihet.

3.4.4 Finansielle forhold

Forholdet til utlånsforskriften og økt sårbarhet i husholdningene

Formålet med utlånsforskriften er å bidra til finansiell stabilitet, ved å stille krav til utlånspraksisen i finansforetak for å forebygge finansiell sårbarhet i husholdningene og finansforetakene. Ved å stille krav til blant annet belåningsgraden av boligen styrkes husholdningenes motstandsdyktighet ved et boligprisfall.

Et sentralt kjennetegn ved målgruppen til boligkjøpsmodeller er at de aktuelle husholdningene ikke har nok egenkapital til å oppfylle utlånsforskriftens krav til belåningsgrad ved avtaleinngåelsen. Videre vil eie av (hele) boligen først kunne inntreffe når forbrukeren har tilstrekkelig egenkapital og inntekt til at banken er villig til å yte tilstrekkelig lån til forbrukeren. Boligkjøpsmodellene vil på den måten ikke være en direkte omgåelse av utlånsforskriften. Forbrukeren har heller ingen plikt til å kjøpe boligen selv om hen underveis i avtaleforholdet får økonomisk mulighet til det.

Finanstilsynet spør om endringene kan medføre økt sårbarhet i husholdningene og dermed motvirke formålet med utlånsforskriften. Departementet påpeker at ved inngåelse av en leie til eie-avtale blir den aktuelle forbruker leier av boligen. For at en tilbyder skal ønske å tilby en forbruker en leie til eie-avtale, må husholdningens inntekt kunne dekke husleien og annet nødvendig livsopphold. Flere tilbydere har i tillegg krav om månedlige sparebeløp tiltenkt framtidig kjøp av boligen. Hos noen tilbydere er sparebeløpet en del av markedsleieprisen, slik at tilbyderen i realiteten tilbyr en leie under markedsleie. Om forbruker avslutter leieforholdet uten å benytte kjøpsopsjonen, kan det gi et økonomisk tilbakesteg for husholdningen. Husholdningen kunne for eksempel i stedet leid en tilsvarende brukt bolig til en lavere leiepris. I andre leie til eie-modeller avsetter tilbyder deler av betalt leie, slik at den senere kan benyttes som egenkapital hvis opsjonen benyttes. Dersom leien er satt høyere enn markedsleie, og husholdningen ikke benytter seg av opsjonen til å kjøpe, vil dette kunne utgjøre et ekstra økonomisk tap.

Departementet viser imidlertid til at prisen på boligen i de fleste tilfeller blir fastsatt ved inngåelse av avtalen. Dersom det i leieperioden oppstår et verdifall på boligen, som følge av et generelt boligprisfall i markedet, har forbrukeren anledning til å avstå fra å bruke opsjonen. Husholdningen står da sterkere enn ved et ordinært kjøp hvor den vil bære hele det mulige økonomiske tapet. Tilbyder og forbruker står også fritt til å forhandle om en ny og lavere pris på boligen. Eventuelt kan forbrukeren kjøpe en tilsvarende bolig til en lavere pris enn det som er fastsatt i avtalen. Tilbyder tar med andre ord den største risikoen i leie til eie-avtaler med tanke på verdifall fordi husholdningen bare har en opsjon, og ikke en forpliktelse, til å kjøpe.

Ved deleie blir forbruker medeier av en andel av boligen fra første dag. For at tilbyderen skal ønske å tilby en deleieavtale må husholdningen ha tilstrekkelig inntekt til å betjene renter og avdrag for lånet for den delen av boligen husholdningen eier, felleskostnadene til boligselskapet, vederlag for delen av boligen de ikke eier og annet nødvendig livsopphold. Risikoen ved boligeie deles dermed mellom tilbyder og forbruker. Banken har kun panterett i den andelen av boligen som forbruker har kjøpt. Ved boligprisfall eller mislighold med påfølgende tvangssalg, vil husholdningens tap være tilsvarende husholdets eierandel. Ved et fall i boligprisene vil en forbruker som inngår en deleieavtale bli mer utsatt for risiko og økonomisk sårbarhet enn ved å være i leiemarkedet.

Konsesjon

En boligkjøpsmodell kan i noen tilfeller være utformet slik at den anses som konsesjonspliktig finansieringsvirksomhet etter finansforetaksloven, se punkt 10.7. Boligkjøpsmodeller varierer fra tilbyder til tilbyder, og om en modell er konsesjonspliktig må vurderes konkret i det enkelte tilfelle. Det er tilbyders ansvar å vurdere om modellen som tilbys er konsesjonspliktig eller ikke, og departementet forutsetter at tilbyder retter seg etter kravene i finansforetaksloven. Kravet om konsesjon ved finansieringsvirksomhet gjelder uavhengig av eventuelle endringer i burettslagslova og eierseksjonsloven. Etter departementets syn er det derfor ikke naturlig å innta retningslinjer om konsesjonsplikt ved leie til eie og deleie i burettslagslova og eierseksjonsloven, eller forarbeidene til disse lovene.

Risiko knyttet til konkurs

Dersom noen på tilbydersiden går konkurs, vil dette kunne påvirke forbruker, uavhengig av om det er snakk om et ordinært boligkjøp eller det er inngått en leie til eie- eller deleieavtale. Ettersom både leie til eie eller deleie er finansieringsmodeller som strekker seg over lenger tid, vil det likevel være en ekstra tilleggsrisiko knyttet til disse avtalene.Ved deleie vil forbrukeren eie en bolig sammen med tilbyder, noe som også bidrar til en merrisiko sammenlignet med ordinært kjøp.

Konsekvensene av en konkurs avhenger av når den skjer. Dersom boligen ikke er ferdigstilt ved konkurs, vil ikke forbruker stå i en annen stilling enn ved et ordinært kjøp. Avtalen vil i utgangspunktet falle bort dersom konkursboet velger å ikke tre inn i avtalen, og forbrukeren vil miste retten til å leie/kjøpe boligen og den potensielle gevinsten som ligger i prisstigningen.

Dersom boligen derimot er ferdigstilt, står leie til eie- og deleieavtaler i en særstilling. Eiendomsretten vil i disse tilfellene helt eller delvis fortsatt ligge hos tilbyder.

Konkurs hos tilbyder vil kunne innebære salg eller tvangssalg av boligen. For en forbruker med leie til eie-avtale betyr det at muligheten til å benytte opsjonen kan falle bort. For en forbruker med deleieavtale kan det innebære at boligen må selges til en utenforstående, eventuelt at deleieren blir tvunget til å kjøpe hele resterende del av boligen som følge av konkursen.

Departementet viser til at risikoen for konkurs ikke er særegen for leie til eie- og deleieavtaler, selv om det er noen tilleggsfaktorer. Dette er en risiko forbrukere også i større eller mindre grad tar ved ordinære boligkjøp og andre avtaleinngåelser. Det er viktig at forbrukeren er oppmerksom på denne risikoen, og vurderer grundig hvem hen inngår en avtale med. Dette gjelder særlig for deleieavtale hvor forbruker blir medeier av en bolig sammen med tilbyder. Departementet mener likevel ikke at merrisikoen eller konsekvensene er så store at det tilsier at man ikke kan gå videre med lovendringene. I det videre arbeidet med forskriftene vil departementet likevel vurdere om det bør stilles krav til tinglysning av leie til eie- og deleieavtalen, eller medsalgsplikt ved konkurs.

Når det gjelder sårbarheten til boligselskapene og de øvrige andels- og seksjonseierne, viser departementet til at både burettslagslova og eierseksjonsloven har bestemmelser som sikrer panterett i andelene og seksjonene for felleskostnader og andre krav som springer ut av lags- eller sameieforholdet, for inntil to ganger folketrygdens grunnbeløp. Denne panteretten har prioritet foran alle andre heftelser. At panteretten følger av lovene innebærer at panteretten gjelder uavhengig av om dette er avtalt eller ikke. Legalpanteretten utgjør et særlig tvangsgrunnlag etter tvangsfullbyrdelsesloven § 11-2 første ledd bokstav c. Departementet viser til at dersom en eier går konkurs, eller av andre årsaker ikke betaler felleskostnadene, vil altså boligselskapet ved styret ha anledning til å begjære tvangssalg av boligen og dermed kreve inn sitt tap.