10 Oversikt over annet regelverk ved bruk av boligkjøpsmodell
10.1 Innledning
Det er flere lover som er relevante ved bruk av avtale om leie til eie og deleie. I dette kapittelet omtales regelverk som har betydning ved bruk av slike avtaler. Departementet foreslår ikke endringer i disse lovene, og formålet med omtalen er å gi en kort oversikt over ulike rettslige sider ved boligkjøpsmodeller. Oversikten er ikke uttømmende.
10.2 Bustadoppføringslova
Kort om loven
Bustadoppføringslova gjelder etter § 1 avtaler mellom en entreprenør og en forbruker om oppføring av ny eierbolig. Dette inkluderer avtaler om oppføring av bygning til boligformål og arbeid som utføres som en del av denne oppføringen, samt avtaler om rett til fast eiendom med ny eierbolig når entreprenørens arbeid ennå ikke er fullført ved avtaletidspunktet. Dette omfatter også videresalg av slik rett.
Kapittel IX i loven gjelder avtaler mellom en konsulent og en forbruker om planlegging av oppføring av bygning til boligformål eller planlegging av arbeid som utføres som en del av denne oppføringen.
Oppføring av ny eierbolig inkluderer også oppføring av fritidshus. En eierseksjon regnes som eierbolig, og full ombygging regnes likt med oppføring.
Når det gjelder borettslagsboliger, heter det i § 1 a at reglene om rett til fast eiendom med eierbolig også gjelder for avtaler mellom en forbruker og et boligbyggelag eller annen yrkesutøver om rett til bolig knyttet til andel i borettslag, dersom arbeidet ikke er fullført ved avtaletidspunktet. Overføring eller tegning av andel i borettslaget regnes som hjemmelsoverføring hvis borettslaget har hjemmel til eiendommen. Avtalen skal opplyse om kontantvederlag, andel fellesgjeld i borettslaget og den samlede summen av disse beløpene. Borettslaget kan gjøre gjeldende krav som knytter seg til fellesareal eller felles rettigheter og plikter.
For eierseksjonssameier heter det i § 1 b at styret i eierseksjonssameier kan gjøre gjeldende krav som knytter seg til fellesareal etter reglene i eierseksjonsloven § 60 første ledd tredje punktum.
Etter § 3 kan det ikke gjøres gjeldende vilkår som er dårligere for forbrukeren enn hva som følger av bustadoppføringslova. Partene kan kreve at avtalen settes opp skriftlig. Paragraf 4 annet ledd angir at for avtale om rett til fast eiendom som ikke er omfattet av § 1 første ledd bokstav b, gjelder lov 3. juli 1992 nr. 93 om avhending av fast eiendom eller lov 20. desember 1996 nr. 106 om tomtefeste, med mindre annet framgår av loven.
Mangelsansvar
En mangel foreligger dersom resultatet ikke er i samsvar med avtalen eller lovens krav, jf. § 25. Mangelsbegrepet er nærmere drøftet i NOU 1992: 9 kapittel 2.3.2. Mangel foreligger dersom resultatet ikke oppfyller de kvalitets- eller mengdekrav som forbrukeren kan forvente etter avtalen. I entrepriseforhold avhenger mangelsvurderingen av oppgavefordelingen i avtalen. For rene entreprisekontrakter, der entreprenøren følger byggherrens beskrivelser og tegninger, har entreprenøren vanligvis ikke ansvar for prosjekteringsfeil. Unntak kan tenkes hvis entreprenøren burde ha sett at løsningen var dårlig, slik at han burde sagt fra.
Hvis entreprenøren har ansvar for prosjekteringen, blir ansvaret mer omfattende, og entreprenøren er ansvarlig for at resultatet fungerer. Entreprenøren har også en omsorgs- og rådgivningsplikt overfor forbrukeren, spesielt hvis forbrukeren ikke har en konsulent.
Entreprenøren kan være ansvarlig for å oppfylle spesielle krav som han kjente til ved avtaleinngåelsen, selv om de ikke er nedfelt i avtalen. Det foreligger ikke mangel hvis svikten skyldes byggherrens egen medvirkning eller en svakhet ved eiendommen som entreprenøren ikke kunne forutse.
Ellers er det særskilte regler om mangler ved manglende opplysninger i § 26, samt ved feil i opplysninger ved avtaleinngåelsen eller i markedsføring, jf. § 27. Tidspunkt for mangelsvurderingen er overtakelsestidspunktet, jf. § 28 – selv om mangelen først viser seg senere.
Reklamasjon
Forbrukeren må reklamere innen rimelig tid etter at mangelen ble oppdaget eller burde vært oppdaget. Det er en absolutt reklamasjonsfrist på fem år, jf. § 30. Entreprenøren kan likevel ha påtatt seg å svare for en mangel i lengre tid enn fem år. Hvis entreprenøren har gått med på å være ansvarlig for mangler i mer enn fem år, gjelder ikke femårsfristen. Dette kan skje gjennom en funksjonsgaranti eller en generell avtale om forlenget reklamasjonsfrist. Garantier fra produsenter eller leverandører forlenger ikke reklamasjonsfristen overfor entreprenøren. Det gjelder enkelte særskilte regler om reklamasjon etter § 30 andre til femte ledd, som i korthet går ut på at forbrukeren må melde fra om mangler som oppdages ved overtakelsen så snart som mulig. Hvis det holdes en senere besiktigelse, må mangler som oppdages da, også meddeles så snart som mulig. Entreprenøren kan ikke gjøre gjelde at reklamasjonen er for sen, hvis mangelen skyldes grov uaktsomhet eller uærlighet fra entreprenørens side. Retten til å gjøre en mangel gjeldende kan også gå tapt etter foreldelsesloven.
Rettigheter
Forbrukerens krav ved mangler er angitt i § 29 bokstav a til c, hvoretter forbrukeren kan holde tilbake vederlag, kreve mangelen rettet, kreve prisavslag eller heve avtalen, eller kreve erstatning.
10.3 Avhendingslova
Kort om loven
Avhendingslova gjelder etter §§ 1-1 flg. for avhending av fast eiendom ved frivillig salg, bytte eller gave. Fast eiendom inkluderer grunn, bygninger og andre varige innretninger. Loven gjelder også for sameiepart i fast eiendom, eierseksjon og tomtefesterett. Den gjelder ikke for avtaler om oppføring av ny bolig (bustadoppføringslova) jf. § 1-1 annet ledd.
Ved sammensatte avtaler som inkluderer både avhending og oppføring av bygning, gjelder loven kun for avhendingsdelen. Ved videresalg av rettigheter etter bustadoppføringslova kan ikke selgeren kreve betaling for merverdi før kjøperen har overtatt boligen. Ved bytte regnes hver part som selger og kjøper av den respektive eiendommen. Ved gave gjelder kun visse bestemmelser i loven.
Loven gjelder etter § 1-1 a også for avhending av andel i borettslag og rett til bolig knyttet til andel i borettslag.
Loven kan etter § 1-2 i utgangspunktet fravikes ved avtale, men kan ikke fravikes til kjøperens ugunst ved forbrukerkjøp av nyoppført eierbolig som ikke har vært brukt som bolig i mer enn ett år på avtaletidspunktet, dersom selgeren har gjort avtalen som ledd i næringsvirksomhet. Ved andre forbrukerkjøp kan § 1-1 a andre ledd, § 1-3, § 2-6 første ledd tredje punktum, § 3-3, §§ 3-7 til 3-10, §§ 4-1 til 4-19, §§ 6-1 til 6-3 og §§ 7-1 til 7-3 ikke fravikes ved avtale til ugunst for kjøperen.
Mangelsansvar
Utgangspunktet etter § 3-1 flg. er at eiendommen har en mangel hvis den ikke oppfyller de krav til kvalitet, utstyr og annet som følger av avtalen. Paragrafene 3-2 til 3-6 gjelder med mindre noe annet er avtalt etter § 1-2.
Ved vurdering av om eiendommen har en mangel, skal man ta utgangspunkt i tidspunktet da risikoen gikk over på kjøperen etter § 2-4 andre ledd eller etter avtalen. En mangel kan foreligge selv om feilen først viser seg senere.
Selgeren er også ansvarlig for en mangel som oppstår senere hvis årsaken er et avtalebrudd fra selgerens side. Det samme gjelder hvis selgeren har gitt en garanti eller på annen måte har tatt på seg ansvar for egenskaper ved eiendommen fram til et senere tidspunkt.
Kjøperen må selv dekke tap og kostnader ved mangler opp til et beløp på 10 000 kroner, med mindre annet er sagt i loven. Dette gjelder ikke avtaler der en bygning er solgt som ny. Departementet kan i forskrift justere beløpet ved vesentlige endringer i pengeverdien.
De generelle kravene til eiendommen følger av § 3-2, som i korthet angir at eiendommen har en mangel hvis den ikke oppfyller det kjøperen kunne forvente ut fra eiendommens type, alder og synlige tilstand. Eiendommen har dessuten en mangel hvis den ikke er egnet for et spesielt formål som selgeren visste eller burde ha visst om da avtalen ble inngått, med mindre kjøperen ikke hadde grunn til å stole på selgerens vurdering. Ved forbrukerkjøp har eiendommen en mangel hvis den ikke oppfyller offentlige krav som gjaldt da avtalen ble inngått, med mindre kjøperen ikke hadde grunn til å stole på selgerens vurdering.
Det er gitt særskilte regler om mangler i §§ 3-3 til 3-10: Såkalt «arealsvikt» er regulert i § 3-3. Paragrafene 3-4 til 3-6 a gir regler om tilbehør til fast eiendom. Selgeren har plikt til å gi opplysninger om eiendommen som kan påvirke kjøperens beslutning (§ 3-7), og er ansvarlig for å gi riktige opplysninger (§ 3-8). Eiendommen har en mangel hvis selgeren har holdt tilbake viktige opplysninger (§ 3-9). Til slutt kan kjøperen ikke gjøre gjeldende som mangel noe han kjente eller burde ha kjent til ved avtaleinngåelsen (§ 3-10).
Reklamasjon
Det er gitt nærmere regler om reklamasjon i § 4-19. Kjøperen mister retten til å gjøre avtalebruddet gjeldende hvis han ikke innen rimelig tid etter å ha oppdaget eller burde ha oppdaget det, gir selgeren beskjed om avtalebruddet og hva slags brudd det er. Reklamasjon kan likevel skje senest fem år etter at kjøperen har overtatt bruken av eiendommen, med mindre selgeren har påtatt seg ansvar for lengre tid gjennom garanti eller avtale. Selgeren kan ikke påstå at reklamasjonen er for sen hvis han har vært grovt uaktsom, uærlig eller handlet i strid med god tro. Retten til å gjøre avtalebruddet gjeldende kan også gå tapt etter foreldelsesloven.
Rettigheter
Hvis det foreligger en mangel ved eiendommen som ikke skyldes kjøperen eller forhold kjøperen har risikoen for, kan kjøperen kreve retting etter § 4-10, kreve prisavslag etter § 4-12, heve kjøpet etter § 4-13, kreve erstatning etter § 4-14, og holde tilbake kjøpesummen etter § 4-15.
10.4 Husleieloven
For leie til eie regulerer husleieloven leieelementet i avtalen. Forbrukeren vil i denne perioden være en ordinær leier med de rettigheter og plikter som følger av husleieloven. Dette innebærer for eksempel at tilbyder (utleier) ikke står fritt til å justere leien, men må forholde seg til husleielovens leieprisvern i kapittel 4.
Husleieloven har også regler om mangler ved boligen. Partene har likevel stor frihet til å avtale hvilken tilstand boligen skal være i når leieren overtar boligen. Utleieren kan ta konkrete forbehold i leieavtalen, eller boligen kan leies ut «som den er». Det er likevel en grense for hva en leier må akseptere selv om det er tatt et generelt forbehold. Blant annet kan utleier holdes ansvarlig for brudd på opplysningsplikten etter §§ 2-3 og 2-4. Det samme gjelder dersom boligen er i «vesentlig dårligere stand enn leieren hadde grunn til å regne med etter leiens størrelse og forholdene ellers», jf. § 2-5 andre punktum. Hva leier kan kreve dersom det er mangler ved boligen vil også være mer begrenset enn etter bustadoppføringslova, selv om en leier også etter forholdene kan kreve retting av mangler. Dersom en leier skal ha sterkere rettigheter enn det som følger av husleieloven, må dette avtales særskilt.
Om husleieloven kommer til anvendelse i deleieavtaler er ikke avklart eller avgjort i domstolene. Departementet har imidlertid lagt til grunn at andelen av boligen som forbrukeren ikke eier, men har en eksklusiv bruksrett til, ikke reguleres av husleieloven, jf. departementets tolkningsuttalelse 14. februar 2022 (TUDEP-2022-1797-2). Etter departementets syn vil det da være sameigelova som regulerer denne delen av avtalen.
10.5 Avtaleloven
Avtaleloven regulerer hvordan avtaler inngås, og hva som skal til for at en avtale skal være gyldig. Loven inneholder bestemmelser om tilbud, aksept, akseptfrist og fullmakt, og den fastsetter når en avtale anses å være inngått. Loven gir en viss ramme for hvordan avtaler skal håndteres, og sikrer at partene har klare retningslinjer å følge – med mindre partene har avtalt noe annet om fremgangsmåten for inngåelse av avtale.
En viktig bestemmelse i avtaleloven er § 36, som gir mulighet til å sette til side eller endre avtaler som anses som urimelige eller i strid med god forretningsskikk. Bestemmelsen kan anvendes på alle typer avtaler og ensidige disposisjoner. Den tar hensyn til avtalens innhold, partenes stilling, forholdene ved avtalens inngåelse, samt senere inntrådte forhold. Dette gir en fleksibilitet som beskytter den svake part mot misbruk av avtalefriheten.
Paragraf 37 gjelder vilkår som ikke er individuelt forhandlet, og som inngår i avtaler mellom en forbruker og en næringsdrivende. Bestemmelsen sikrer at uklare vilkår tolkes til fordel for forbrukeren. Den fastslår også at senere inntrådte forhold ikke skal skade forbrukeren, og at forbrukeren kan kreve at resten av avtalen opprettholdes selv om enkelte vilkår må fjernes. Hvis en næringsdrivende hevder at et vilkår er individuelt forhandlet, må dette bevises.
Paragraf 37 gjennomfører rådsdirektiv 93/13/EØF om urimelige avtalevilkår i forbrukeravtaler. I henhold til artikkel 5 skal vilkår i avtaler, der alle eller noen av vilkårene som forelegges forbrukeren er utformet skriftlig, alltid formuleres på en klar og forståelig måte. Praksis fra EU- og EFTA-domstolen viser at konsekvensen av å stryke urimelige avtalevilkår, mens kontrakten for øvrig består, kan være betydelig for den næringsdrivende. Paragraf 37 skal derfor fungere som et sterkt insentiv for den næringsdrivende til å unngå urimelige avtalevilkår.
Lovens kapittel 4 gir særlige regler om informasjonskrav i forbrukeravtaler. Reglene gjelder som utgangspunkt ikke ved oppføring av bygninger, jf. § 38 b annet ledd nr. 5.
10.6 Dekningsloven og konkursloven
I likhet med ethvert boligkjøp er det en risiko for at tilbyderen av en leie til eie- eller deleieavtale går konkurs underveis i avtaleforholdet. Ettersom både leie til eie og deleie er finansieringsmodeller som strekker seg over lenger tid, vil det likevel være en tilleggsrisiko knyttet til disse avtalene.
Konkursloven og dekningsloven er sentrale lover ved en konkurs. Dersom selger går konkurs underveis i byggeprosessen, åpner tingretten et konkursbo og oppnevner en bobestyrer, jf. konkursloven § 77. Bobestyrers oppgave er blant annet å realisere boets eiendeler, jf. konkursloven §§ 85 og 117. Ved konkursåpning inntrer et såkalt generalbeslag, som innebærer at bostyrer blant annet får råderett over skyldners eiendommer, herunder boliger tilbyder helt eller delvis eier, jf. dekningsloven § 2-2.
Utgangspunktet ved konkurs er at konkursboet kan velge om det vil tre inn i eksisterende avtaler eller ikke, jf. dekningsloven 7-3 første ledd første punktum. Denne retten må ses i sammenheng med kontraktsmotpartens (her: leieren eller kjøperen) rett til å holde tilbake egen ytelse, jf. dekningsloven § 7-2. Dersom boet velger å tre inn i avtalen, blir boet berettiget og forpliktet etter avtalens vilkår, jf. dekningsloven § 7-4 første ledd første punktum.
Boet kan også velge å ikke tre inn i avtalen. Forbrukeren har da rett til å heve avtalen, jf. dekningsloven § 7-7 første ledd første punktum. Forbrukeren må – i likhet med øvrige kreditorer – rette et eventuelt erstatningskrav mot boet dersom hen lider tap som følge av at avtalen ikke blir riktig oppfylt. Forbrukerens stilling avhenger da av en rekke faktorer, slik som boets stilling og øvrige kreditorers vern.
10.7 Finansforetaksloven
Aktører som tilbyr boliger med boligkjøpsmodell, må vurdere om avtalen de tilbyr er finansieringsvirksomhet etter finansforetaksloven. Etter lovens § 2-1 første ledd kan finansieringsvirksomhet i utgangspunktet bare drives av banker, kredittforetak og finansieringsforetak som har tillatelse (konsesjon) etter loven til å drive slik virksomhet.
Ifølge § 2-1 andre ledd regnes finansieringsvirksomhet som det å yte kreditt og stille garantier for egen regning, å formidle kreditt og garantier, samt annen medvirkning ved finansiering av annet enn egen virksomhet. I § 2-1 tredje ledd er det listet opp flere unntak fra dette utgangspunktet. Blant annet er det gitt unntak for finansieringsvirksomhet som går ut på «å yte kreditt som selger av en vare eller tjeneste» (bokstav d) og for finansiering «som bare ytes i enkeltstående tilfeller» (bokstav f). Unntakene gjelder likevel ikke dersom en selger som ikke er forbruker, yter kreditt i forbindelse med salg av bolig som er knyttet til eller skal knyttes til andel i borettslag», jf. § 2-1 fjerde ledd. Formålet bak bestemmelsen er å forhindre at borettslag eller utbyggere som selger borettslag, skal bli ansett for å ha konsesjonsfri adgang til å gi lån til kjøpere av borettslagsandeler, se Prop. 115 L (2009–2010) kapittel 7. Det fremkommer imidlertid samme sted at departementet mente at slik kredittgivning heller ikke var tillatt uten konsesjon før lovendringen ettersom kreditt knyttet til borettslagsandeler (eller annen fast eiendom) etter departementets syn ikke kunne sies å være kreditt knyttet til en «vare».
Det følger av § 2-1 fjerde ledd annet punktum at Finanstilsynet ved enkeltvedtak kan tillate at det gis kreditt fra «en selger som ikke er forbruker […] i forbindelse med salg av bolig som er knyttet til eller skal knyttes til andel i borettslag». Ved at Finanstilsynets adgang til å gi unntak er begrenset til enkeltvedtak, må det trekkes en grense mot mer omfattende eller generelle unntak og dispensasjoner som kun kan gis av departementet etter § 1-6 tredje ledd.