6 Deleie

6.1 Høringsforslaget

Retten til å eie en høyere andel av boligene i et borettslag eller eierseksjonssameie med deleie, jf. punkt 4.2.2 og 4.2.3, forutsetter bruk av en deleieavtale som oppfyller visse minstevilkår. For det første foreslo departementet at med deleie menes delt eierskap av en bolig mellom en fysisk og en juridisk person, hvor den fysiske personen har rett til å kjøpe seg inn i hele boligen. Det ble foreslått at den fysiske personen må eie en ideell andel på minst 50 prosent av boligen, mens den juridiske personen eier resterende del. Den fysiske personen må ha en eksklusiv bruksrett til hele boligen. For det andre foreslo departementet at avtalen må fastsette klare prinsipper for fastsettelse av salgsprisen på den resterende delen, hva forbrukeren må betale i vederlag for bruk av hele boligen, samt hvordan feil og mangler ved boligen skal håndteres. Videre foreslo departementet at den juridiske personen ikke kan kreve sameiet oppløst etter sameigelova § 15 i en periode på ti år fra avtaleinngåelsen. Det betyr at forbrukeren vil ha minst ti år på å kjøpe seg opp og bli eier av hele boligen. Unntak fra dette er hvis forbrukeren vesentlig misligholder sine plikter etter avtalen. Det ble også foreslått at husleieloven kapittel 4 skal gjelde for fastsettelse og regulering av leie mv.

6.2 Høringsinstansenes syn

6.2.1 Innledning

17 høringsinstanser har uttalt seg om forslag til vilkår for hva som er en deleieavtale. Huseierne og Advokatforeningen støtter forslaget. Advokatforeningen mener tydelige vilkår hindrer utvanning av brukereierprinsippet i borettslag og skjev maktbalanse i eierseksjonssameier. Fellesforbundet uttaler at tydelig definerte vilkår er avgjørende for forbrukerens trygghet og forutsigbarhet ved inngåelse av slike avtaler. Forbundet mener minstevilkår klargjør selgers forpliktelser, bidrar til å holde useriøse aktører ute og minimerer risikoen for at boliger med deleie blir investeringsobjekter.

6.2.2 Eierandel på minst 50 prosent

Fredensborg Bolig AS, NBBL og OBOS støtter forslaget om at en fysisk person må eie minst 50 prosent av boligen ved deleie. NBBL mener en lavere eierandel utløser behov for flere avklaringer, og kan øke risikoen for omgåelse og at tilbydere utnytter ordningen.

Advokatforeningen støtter at forbrukeren bør eie en betydelig del av boligen, men påpeker at risikoen for omgåelse trolig vil være lav på grunn av de øvrige minstevilkårene. De foreslår å redusere kravet til 40 prosent.

Bate boligbyggelag og LeieEie AS mener krav om 50 prosent eierandel er strengt, og kan medføre at modellen treffer færre potensielle kjøpere. De mener realiteten i medeierskapet ivaretas så lenge forbruker får utøve eierrettigheter. Bate boligbyggelag foreslår en eierandel på 40 prosent. LeieEie AS foreslår en eierandel på 20 prosent, så lenge de øvrige minstevilkårene beholdes. De mener det vil åpne for at forbrukere kan legge sparemidlene inn i boligen.

6.2.3 Fastsettelse av kjøpesum og vederlag

ABBL og Huseierne støtter at klare prinsipper for fastsetting av kjøpesum og vederlag må framgå av deleieavtalen. Norges Eiendomsmeglerforbund og Norsk Eiendom er enig i at det må gis god informasjon om hvordan kjøpesummen fastsettes. Norsk Eiendom viser samtidig til at for streng regulering kan hindre innovasjon og bruk av boligkjøpsmodeller.

NBBL viser til behov for god forutberegnelighet og kunnskap om kjøpesummen, men mener det er tilstrekkelig med en mer overordnet beskrivelse av kravene til prisfastsettelse av boligen.

Forbrukertilsynet mener det er vanskelig å fastsette en kjøpesum på forhånd ved deleie. Samtidig mener tilsynet at ordlyden i lovforslaget er for vag og uklar, og at næringsdrivende vil få et for stort spillerom. Videre mener tilsynet at en deleieavtale må ha informasjon om konkret leiepris, og hvilke prinsipper som ligger til grunn for fastsettelsen av denne. Tilsynet mener sistnevnte avhjelpes ved at bestemmelsen viser til at husleieloven gjelder.

6.2.4 Håndtering av mangler og reklamasjon

Norges Eiendomsmeglerforbund støtter forslaget om at leier og kjøpers rettigheter ved feil og mangler ved boligen, og håndtering av disse, bør framgå av avtalen. Huseierne mener imidlertid at forslaget gir begrenset forbrukervern, og at håndtering av mangler bør reguleres nærmere i annet regelverk. Eiendom Norge ber departementet avklare hvordan mangler skal håndteres, og viser til at anvendelse av både bustadoppføringslova, avhendingslova og sameigelova kan framstå komplekst og vanskelig å forstå for en forbruker. Forbrukertilsynet mener det er uklart om bustadoppføringslova kommer til anvendelse i sin helhet ved håndtering av mangler. Som et minimum bør det avtales at forbrukeren har tilsvarende rettigheter som etter husleieloven for mangler ved hele boligen. Videre spør tilsynet om hvilken lov som gjelder når forbrukeren kjøper seg opp i boligen. ABBL og Boligprodusentenes Forening mener at forbrukeren må likestilles med kjøper ved håndtering av mangler.

6.2.5 Oppløsning av sameiet

Huseierne, OBOS og Oslo kommune støtter at den juridiske personen ved deleieavtaler ikke bør kunne kreve sameiet oppløst de første ti årene etter avtaleinngåelsen. Finit Technologies AS foreslår at perioden reduseres til fem år fordi boligkjøperen trenger kortere tid ettersom vedkommende allerede eier minimum 50 prosent av boligen. Det vises til at tidsbegrensningene er en sentral del for å lykkes med boligkjøpsmodellenes formål om at flest mulig skal bli eier av boligen.

Finans Norge viser til at pant i ideelle andeler reiser særlige spørsmål, og at det bør skje en samlet realisasjon av begge andelene i deleie – både ved mislighold av felleskostnader og lån. De mener det må være tilstrekkelig at en av disse postene misligholdes, og ber departementet avklare dette.

6.2.6 Andre innspill

Advokatforeningen mener bestemmelsens ordlyd bør ta høyde for at flere fysiske personer kan være deleiere, samt reflektere at man i borettslag eier en andel som gir bruksrett til en bolig.

Norges Eiendomsmeglerforbund ber departementet vurdere om det skal være anledning til å si opp avtalen i byggeperioden. I så fall bør hensynet til både utbygger og forbruker balanseres.

Finans Norge mener det bør stilles krav til tinglysning av kjøpsretten og avtale om deleie. Det vil øke forutberegneligheten, trygge rettslige rammer for kredittgivning og sikre ulike parter i tilfelle konkurs og mot tvilsomme disposisjoner eller beslag fra kreditorer. Også Norges Eiendomsmeglerforbund viser til at en utinglyst rett til kjøp ikke nyter rettsvern ved kreditorbeslag.

Finit Technologies AS anbefaler å innføre et minstevilkår om at forbrukeren må ha egenkapital som kreves for å overta boligen allerede ved kontraktsinngåelse. De viser til deleie hvor kjøperen ikke trenger å ha all egenkapital ved kontraktsinngåelse så lenge dette er spart opp innen boligen skal overtas. Fordelen vil være at det ikke er oppgjørsrisiko for kjøper og selger ved overtakelsestidspunktet, og at salget kan defineres som et reelt salg.

6.3 Departementets vurdering

6.3.1 Vilkår for deleie

Departementet mener minstevilkår vil bidra til å beskytte forbrukeren og ramme inn deleiemodellen. Det kan gi en mer ensartet praksis, som er en fordel for forbrukere og tilbydere. Det vil gjøre det lettere for aktørene å vurdere om modellen de tilbyr faller inn under de foreslåtte reglene. Det samme gjelder for styrene eller andre som skal håndheve regelverket. Det er også bred støtte blant høringsinstansene om en bestemmelse som angir noen minstevilkår. På dette grunnlag vil departementet gå videre med forslaget om å stille vilkår for hva som er en deleieavtale etter burettslagslova og eierseksjonsloven og dermed omfattes av unntakene for økt eierskap.

Departementet foreslår å lovfeste i burettslagslova og eierseksjonsloven at deleie defineres som en avtale om delt eierskap av en bolig mellom en juridisk person og én eller flere fysiske personer, der den fysiske personen har en rett til å kjøpe seg inn i hele boligen. Den eller de fysiske personene må eie minst 50 prosent av boligen, og ha en eksklusiv bruksrett til hele boligen. Videre foreslår departementet en forskriftshjemmel i burettslagslova og eierseksjonsloven som sier at dersom departementet i forskrift åpner opp for større eierandeler for aktører som tilbyr deleie, så skal det samtidig stilles nærmere vilkår til avtalene om deleie. Som nevnt i punkt 3.4.1 er boligkjøpsmodeller relativt nytt, og det er vanskelig å forutsi utviklingen og hvilken virkning nye regler vil få. Med tiden kan det derfor være behov for mindre justeringer i reglene, og dette kan gjøres enklere og raskere som forskriftsendring enn gjennom en lovendringsprosess. Departementet mener derfor det er hensiktsmessig med en overordnet definisjon i lov, og at nærmere vilkår fastsettes i forskrift. Forslag til forskriftsbestemmelser om nærmere vilkår for deleie vil bli sendt på alminnelig høring, men departementet vil i det følgende likevel vurdere noen av høringsinnspillene som har kommet inn.

6.3.2 Eierandel på minst 50 prosent

Flere høringsinstanser støtter et vilkår om at forbruker skal eie minst 50 prosent av boligen ved inngåelse av en deleieavtale, mens noen høringsinstanser mener kravet til eierandel bør være lavere. Selv om departementet er enig i at en lavere eierandel kan gjøre deleiemodellen aktuell for flere, er det ikke et mål i seg selv at flest mulig benytter modellen. Deleiemodellen bør først og fremst rettes mot de som innenfor en relativ kort periode har økonomisk mulighet til å bli heleier av boligen.

Departementet mener det er viktig at forbrukeren eier en betydelig andel for å sikre et reelt medeierskap. En for lav eierandel kan føre til økt risiko for omgåelse av reglene. I en leie til eie-avtale kan forbrukeren velge å ikke benytte kjøpsopsjonen, og i stedet tre ut av avtalen. I en deleieavtale er forbrukeren medeier i boligen. Etter departementets syn er det derfor særlig viktig at de som inngår en deleieavtale faktisk har en reell mulighet til å bli heleier innen relativt kort tid. Dette sikres best gjennom et vilkår om minst 50 prosent eierandel. En slik prosentandel underbygger også forslaget om å gi forbruker stemmerett på generalforsamlingen og årsmøte, som ikke vil være like naturlig med en lav eierandel, jf. punkt 8.4.2 og 8.4.3. Departementet vil på denne bakgrunn opprettholde forslaget om et krav om minst 50 prosent eierandel, og at prosentandelen inngår i lovens definisjon av en deleieavtale.

6.3.3 Fastsettelse av kjøpesum

De fleste høringsinstansene støtter forslaget om å fastsette klare prinsipper for hvordan kjøpesummen skal beregnes, slik at avtalens gunstighet og forbrukerens mulighet til å kjøpe seg opp i boligen kan vurderes allerede ved avtaleinngåelse. Departementet mener at det likevel ikke er naturlig å stille vilkår om en fastpris ved deleie, slik som det foreslås for leie til eie. Ved deleie er det ikke et krav at forbrukeren kjøper hele boligen innenfor en bestemt tidsperiode. Et vilkår om fastpris, vil gi forbrukeren mindre insentiv til å kjøpe boligen så fort hen har muligheten til dette. Et slik krav kan også framstå inngripende ovenfor tilbyder som i utgangspunktet er bundet i minst ti år, se punkt 6.3.6. Departementet ser likevel forbrukers behov for mest mulig forutsigbarhet rundt kjøpesum. Det er derfor viktig at avtalen er tydelig på hvordan kjøpesummen skal beregnes, for eksempel ved at den knyttes til en konkret indeks. Departementet vil derfor foreslå i forskrift at klare prinsipper for fastsettelse av kjøpesum må framgå av avtalen.

6.3.4 Fastsettelse av vederlag

Hva som skal betales i vederlag for bruk av hele boligen er også noe forbrukeren må kjenne til ved inngåelse av en deleieavtale. Departementet mener at det bør fastsettes et konkret vederlag allerede ved avtaleinngåelse, i likhet med leie til eie. Dette vil gi forbrukeren mest forutsigbarhet. Departementet mener likevel at tilbyder bør kunne justere vederlaget som en ordinær utleier etter husleieloven under avtaleforholdet. Departementet vil foreslå i det videre forskriftsarbeidet at vederlaget for bruk må framgå av avtalen, og at fastsettelse og eventuell justering av vederlagene må være i tråd med husleielovens kapittel 4 om leieprisvern.

6.3.5 Håndtering av mangler og reklamasjon

Departementet mener forbrukeren og tilbyderens rettigheter ved feil og mangler ved boligen, og håndtering av disse, bør framgå av avtalen. I likhet med blant andre Huseierne, er departementet enig i at nærmere regler for reklamasjon og mangler i et deleieforhold bør reguleres i annet lovverk enn burettslagslova og eierseksjonsloven.

En deleieavtale er mer kompleks enn en ordinær kjøpsavtale. Bustadoppføringslova og avhendingslova gjelder både ved kjøp av den opprinnelige andelen av boligen og når forbrukeren skal kjøpe seg opp i den resterende delen. Hvilke lover som gjelder avhenger av tidspunktet for kjøpet, jf. punkt 10.2 og 10.3. Departementet ser imidlertid at håndtering av reklamasjon og mangler, og hvilke lover som gjelder, er mer komplekst for deleieavtaler enn ved ordinært kjøp. Det tydeliggjør behov for et vilkår om at håndtering av feil og mangler skal framgå av avtalen. Departementet vil følge opp dette i det videre forskriftsarbeidet.

6.3.6 Oppløsning av sameiet

Forbrukeren må kunne være trygg på at tilbyder ikke krever oppløsning av sameiet mellom dem mens forbrukeren sparer opp egenkapital til å kjøpe resterende del av boligen. Det kan for eksempel tenkes at tilbyder ser at det vil være mest lønnsomt å komme seg ut av avtalen. Dersom tilbyder fritt kan kreve oppløsning av sameiet og kreve at forbrukeren selger sin andel, vil dette gi forbrukeren lav botrygghet og lite forutsigbarhet. Dette støttes også av de fleste høringsinstansene.

Et forbud mot å kreve sameiet oppløst over en periode på ti år innebærer at det i praksis er den tiden forbruker har på å kjøpe seg opp og bli heleier av boligen. Finit Technologies AS mener ti år er for lang tid. Departementet viser til at forbrukeren ved deleie er medeier i boligen. Risikoen for at boligen bare blir brukt til ordinær utleie er derfor ikke til stede. Ettersom det er en fysisk person som eier minst halvparten av boligen, og har stemmerett på generalforsamling og årsmøte, vil heller ikke hensynet til de øvrige beboerne i boligselskapene gjøre seg gjeldende. Videre er konsekvensen av å måtte tre ut av avtalen større ved deleie enn leie til eie fordi forbrukeren er medeier i boligen. Ettersom det ikke er et krav om fastpris, slik som ved leie til eie, vil heller ikke en minimumstid på ti år være et like stort inngrep overfor tilbyder.

Departementet mener likevel at tilbyder bør ha mulighet til å kreve oppløsning av sameiet ved vesentlig mislighold av medeierens forpliktelser, for eksempel ved vesentlig betalingsmislighold eller dersom medeieren utfører skadeverk på boligen.

Departementet vil på denne bakgrunn foreslå i forskrift at tilbyder ikke kan kreve oppløsning av sameie etter sameigelova § 15 de første ti årene etter avtaleinngåelsen, med unntak av tilfeller der forbrukeren vesentlig misligholder sine forpliktelser etter avtalen. I forskriftsarbeidet vil departementet vurdere behovet for å presisere bestemmelsen slik at det kan skje en samlet realisasjon av begge andelene av boligen – både ved mislighold av felleskostnader og lån til banken.

6.3.7 Andre innspill

Departementet er enig med Advokatforeningen om å tilpasse ordlyden i lovbestemmelsen slik at flere fysiske personer kan være deleiere, som for leie til eie. Departementet er videre enig i at lovbestemmelsen bør omformuleres for å tydeliggjøre at forbruker får en eksklusiv bruksrett til hele boligen.

Departementet ser ikke behov for å innføre et vilkår om at egenkapitalen for kjøp av boligen må eksistere og stå på lukket konto eller lignende ved kontraktsinngåelse for å sikre gjennomføring av avtalen. Partene kan eventuelt avtale dette selv.