4 Rett til å eie andeler og eierseksjoner

4.1 Gjeldende rett

4.1.1 Burettslagslova

Hovedregelen i et borettslag er at det kun er fysiske personer som kan eie andeler, men loven oppstiller noen unntak. Lovens § 2-12 fastsetter at boligbyggelag og andre yrkesutøvere, som skal stå for erverv eller oppføring av boligene for borettslaget, lovlig kan eie alle andelene i borettslaget. Bestemmelsen har ingen tidsbegrensning for hvor lenge utbygger kan sitte med andelene. Burettslagslova § 1-1, som fastsetter at lovens formål er å gi andelseierne bruksrett til egen bolig i borettslaget, kan likevel begrense hvor lenge en utbygger kan beholde boligene til utleievirksomhet.

Etter § 2-12 a er det forbudt for utbyggingsselskapet å inngå avtale om salg av andeler i borettslaget med en kjøper som ikke lovlig kan være eier av andelen(e). Det vil si at utbyggingsselskapet ikke kan selge andeler til en fysisk person som allerede eier en andel i laget, eller til juridiske personer som ikke omfattes av unntakene i §§ 4-2 eller 4-3.

Lovens § 4-2 lister opp en rekke juridiske personer som har en lovfestet rett til å eie minst én bolig og opp til ti prosent av boligene i et borettslag som består av minst fem andeler. Det kan ikke vedtektsfestes bestemmelser som fraviker denne retten. Formålet med bestemmelsen er å legge til rette for at statlige og kommunale aktører, og enkelte private organisasjoner som samarbeider med det offentlige, kan kjøpe og tilby andeler til vanskeligstilte på boligmarkedet.

Lovens § 4-3 åpner opp for «at stat, fylkeskommune, kommune, bustadbyggjelag, institusjon eller samanslutning med samfunnsnyttig føremål og dessutan arbeidsgivar som skal leige ut bustad til sine tilsette, kan eige opp til tjue prosent av andelane». For at disse skal kunne eie boliger i borettslaget, må rettigheten til å eie vedtektsfestes. Rettigheten til å eie andeler etter § 4-3 kommer i tillegg til § 4-2. Det betyr at de aktørene som kan eie andeler etter § 4-2, til sammen kan eie inntil 30 prosent om de også har en vedtektsfestet rett til å eie andeler etter § 4-3.

4.1.2 Eierseksjonsloven

I eierseksjonssameier er utgangspunktet at det ikke er lov å kjøpe eller på annen måte erverve en boligseksjon om det fører til at man eier flere enn to boligseksjoner i samme sameie. Også her er det noen unntak. Det følger av lovens § 23 fjerde ledd annet punktum at borettslag, staten, fylkeskommuner, kommuner samt selskaper og organisasjoner som eies eller kontrolleres av staten, en fylkeskommune eller en kommune, og som har til formål å skaffe boliger, kan erverve flere seksjoner. Det samme gjelder institusjoner eller sammenslutninger med samfunnsnyttig formål som har til formål å skaffe boliger, jf. bestemmelsens tredje punktum.

4.2 Høringsforslaget

4.2.1 Innledning

For å legge til rette for mer salg av boliger med boligkjøpsmodell, foreslo departementet å utvide retten til å erverve og eie andeler i borettslag og seksjoner i eierseksjonssameier. Høringsforslaget gjelder både hvem som kan eie og hvor mange boliger de kan eie, og må sees i sammenheng med krav om minstevilkår for leie til eie (punkt 5) og deleie (punkt 6).

4.2.2 Burettslagslova

Departementet foreslo at alle juridiske personer som tilbyr boliger med en leie til eie-avtale som oppfyller minstevilkårene, kan erverve opp til 30 prosent av boligene fra utbyggingsselskapet. De som ønsker å tilby leie til eie i borettslag kan kjøpe andeler fra utbygger, og retten til å eie boliger er på den måten begrenset til nye boligprosjekter. Departementet foreslo videre at dersom leieren ikke benytter seg av retten til å kjøpe boligen innen fem år, kan boligen benyttes i én ny leie til eie-avtale med en samlet tidsramme på inntil ti år. Av forslaget framgår det også at ingen kan eie andeler etter § 4-3 i tillegg, slik at maksgrensen for å eie andeler for leie til eie er 30 prosent. Tilsvarende gjelder også om borettslaget har en vedtektsfestet rett for juridiske personer til å eie andeler.

Departementet foreslo videre at juridiske personer, som tilbyr boliger med deleieavtale som oppfyller minstevilkårene, kan eie opp til 50 prosent av boligene. Bakgrunnen for forslaget om en større eierandel ved deleie, er at ved deleie blir forbruker medeier av en andel fra første dag. Forbrukeren vil derfor ha egne rettigheter overfor borettslaget, og stå i en annen rettslig posisjon enn en ren leier.

I motsetning til ved leie til eie, var forslaget om økt eierandel for deleie ikke begrenset til nye boligprosjekter. Dette ble begrunnet med at deleie sannsynligvis ikke kan utnyttes til ordinær leie på samme måte som leie til eie, samt at det vil være lettere for styrene å etterprøve deleie-modeller.

4.2.3 Eierseksjonsloven

Departementet foreslo tilsvarende regler i eierseksjonsloven, slik at juridiske personer som tilbyr seksjoner med en leie til eie-avtale, kan erverve opp til 30 prosent av boligene fra utbygger. På samme måte som forslaget for borettslag, var økt eierandel for leie til eie begrenset til nye boligprosjekter. Videre foreslo departementet at juridiske personer som tilbyr seksjoner med en deleieavtale, kan erverve opp til 50 prosent av boligene.

4.2.4 Særregler for kommunene

Det er grunnleggende forskjeller mellom private og offentlige aktører som tilbydere av boligkjøpsmodeller. Blant annet vil kommunens motivasjon til å tilby disse modellene ofte knytte seg til boligsosiale utfordringer, og være rettet mot særlige grupper. Departementet foreslo ikke konkrete særregler om kommunene bør kunne eie en større andel enn øvrige aktører, men ba om høringsinnspill for å kunne vurdere dette nærmere.

4.3 Høringsinstansenes syn

4.3.1 Innledning

Om lag halvparten av høringsinstansene har uttalt seg om forslaget, og disse er overordnet positive. Flere høringsinstanser har likevel innspill til størrelsen på andelen som juridiske personer kan eie, og flere mener kommunene bør kunne eie en større andel enn andre juridiske personer.

4.3.2 Eierandel

Boligprodusentenes Forening, Eiendom Norge, Fredensborg Bolig AS, Huseierne, Kristiansand kommune, NBBL, Norges Eiendomsmeglerforbund, Norsk Eiendom, OBOS og Oslo kommune støtter forslaget om en eierandel på 30 prosent og 50 prosent på henholdsvis leie til eie og deleie.

Advokatforeningen mener at grensen for eierandeler bør være på 50 prosent både for leie til eie og deleie. De peker på at det er enklere å forholde seg til like regler. Fellesforbundet, Finit Technologies AS og LeieEie AS mener grensen bør være på 30 prosent både for leie til eie og deleie. LeieEie AS mener imidlertid at det må ses hen til den underliggende eierandelen i deleiemodellen, slik at det kun er eierandelen til tilbyder som skal tas med i utregningen av totalen på 30 prosent. Finit Technologies AS viser til at boligkjøpsmodeller er relativt nytt, og at for høy bruk av modellene innebærer risiko.

Huseierne mener forslaget har god balanse mellom ulike hensyn, men at det bør innføres en øvre grense for hvor stor andel av borettslagsandeler og eierseksjoner som kan tilbys av juridiske personer totalt. De mener minst halvparten av boligene bør eies av fysiske personer.

Bergen Huseierforening mener det bør vurderes om reglene for boligkjøpsmodeller bør omfatte fysiske personer.

Noen høringsinstanser mener det er behov for å regulere, eller på andre måter klargjøre, hvordan og i hvilken grad deleie og leie til eie kan kombineres.

4.3.3 Tidsbegrensning

Fellesforbundet og Norges Eiendomsmeglerforbund støtter forslaget om å begrense bruk av leie til eie til to leieforhold innenfor en tidsramme på ti år. Fellesforbundet mener det bør vurderes tilsvarende begrensninger i eierseksjonsloven. Advokatforeningen mener en tydelig tidsbegrensning vil ivareta brukereierprinsippet og opprettholde maktbalansen. Huseierne mener det må være en klar grense for hvor lenge en juridisk person kan benytte seg av unntaksregelen.

Forbrukertilsynet spør om en forbruker som ikke kjøper boligen, kan leie denne på nytt og dermed forlenge avtalen. Videre spør tilsynet hva som skjer etter to leieperioder hvis ingen velger å kjøpe boligen. ABBL foreslår at den ytre tidsrammen på ti år, og ikke antall leieforhold i perioden, bør få avgjørende betydning. LeieEie AS mener at avtaler om leie til eie som inngås innenfor tiårsperioden bør kunne fullføres. Oslo kommune peker på at dersom tidsbegrensningen også skal gjelde for kommunale leie til eie-prosjekter, vil det innskrenke eierrettigheter som kommunen har i dag.

4.3.4 Eksisterende boliger

Det er delte meninger blant høringsinstansene om adgangen til å eie en større andel av boligene, for å tilby disse med leie til eie, kun skal gjelde nybygg. Boligprodusentenes Forening, Huseierne og Norges Eiendomsmeglerforbund støtter at reglene for boligkjøpsmodeller bare skal gjelde for nye borettslag og eierseksjonssameier. Boligprodusentenes Forening mener det er behov for mer erfaring med modellene før de benyttes på eksisterende boliger.

Bergen Huseierforening og Finit Technologies AS mener bestemmelsene også bør omfatte brukte boliger. Bergen Huseierforening uttaler at eksisterende borettslag og eierseksjonssameier kan ha nytte av å kunne tilby boligkjøpsmodeller i allerede etablerte bomiljø. Finit Technologies AS mener at dersom reglene kun gjelder for nybygg, vil det begrense utviklingen av markedet for leie-til-eie og hindre innovasjon og nye løsninger fra private aktører. De viser til at bruktboliger utgjør 85 prosent av årlig omsatte boliger, og at markedspotensialet reduseres mye dersom bruktboliger ikke omfattes. Videre blir utvalget for forbrukeren mindre, siden det ikke er nyboligprosjekter alle steder og kvadratmeterprisen på nybygg er betydelig høyere.

4.3.5 Særregler for kommunene

KS og kommunene Bergen, Oslo og Tønsberg mener det bør åpnes opp for større kommunal eierandel i borettslag og eierseksjonssameier. Det vil ellers være begrenset hvor mye kommunene kan eie, og de får et mindre handlingsrom enn andre der borettslaget også skal romme kommunale boliger til vanskeligstilte. De påpeker at kommuner allerede har en utvidet adgang til å eie andeler i borettslag etter burettslagslova § 4-2 og eventuelt § 4-3. Dersom kommunene ikke får rett til å eie andeler for bruk til leie til eie eller deleie i tillegg, vil prosjekter som rommer kommunale boliger «spise av» kvoten som kan benyttes til leie til eie og deleie. Samtidig kan en privat aktør tilby 30 prosent leie til eie (eller 50 prosent deleie) i tillegg til de kommunale boligene. Disse høringsinstansene ønsker derfor å åpne opp for at kommunene kan eie andeler etter burettslagslova §§ 4-2 og 4-3, i tillegg den foreslåtte andelen på 30 prosent for leie til eie eller 50 prosent for deleie. Dette er i tråd med departementets skisserte alternativ i høringsnotatet. Tønsberg kommune mener løsningen kan bidra til at kommunene kan gjennomføre sitt samfunnsoppdrag. Oslo kommune forutsetter at det ikke legges en ny begrensning på hvordan kommunens eierandel på totalt 30 prosent etter dagens §§ 4-2 og 4-3 benyttes, slik at denne kan disponeres mellom leie til eie og boligsosiale tiltak, og uten noen tidsbegrensninger på hvor lenge kommunen kan opprettholde et slikt eierskap. Også Kvinnherad kommune peker på kommunens behov for å kunne eie opptil samtlige boliger i et borettslag.

Norges Eiendomsmeglerforbund er mot særregler for kommuner. De mener hensynet til forbrukere som allerede har kjøpt sin andel, og forbrukere som vurderer å kjøpe eller øke andelen sin, taler mot slike særregler. Forbundet viser også til at andelen boliger som omsettes i et fritt marked ikke må bli for lav, da det svekker sammenligningsgrunnlaget for personer som går inn i avtaler med boligkjøpsmodeller. OBOS vil ikke motsette seg synspunkter fra kommuner om at disse bør få en særskilt høy eierandel, men mener at det av hensyn til bomiljøet bør være en begrensning.

4.4 Departementets vurdering

4.4.1 Eierandel

Hvor stor eierandel det skal åpnes for

Høringsinstansene støtter i hovedsak departementets forslag om at grensen for eierandelen settes til 30 prosent for leie til eie og 50 prosent for deleie.

Etter det departementet kjenner til, opplever tilbydere av boligkjøpsmodeller en relativt stor etterspørsel. Gjeldende begrensninger i burettslagslova og eierseksjonsloven er ikke gitt med hensyn til slike modeller.

Modellene er likevel fortsatt relativt nye, og det er vanskelig å vite konsekvensene av å åpne for en for stor bruk av modellene. Det vil ikke være alle som inngår en leie til eie- eller deleieavtale som klarer å kjøpe boligen. Hvis det blir en stor andel leiere i et borettslag, kan det endre dynamikken i laget selv om leierne har som intensjon å kjøpe andelen.

I høringsforslaget var det foreslått en presisering om at «ingen kan eige andelar etter § 4-3 i tillegg til denne føresegna slik at det overstig 30 prosent av andelane totalt i laget». Det ble ikke foreslått en tilsvarende formulering i bestemmelsen om deleie i burettslagslova eller i eierseksjonsloven. Departementet er enig med høringsinstansene om at en viss andel av boligene i et borettslag bør eies av fysiske personer, fordi det er viktig for å opprettholde maktbalansen og et godt bomiljø. Departementet vil presisere at intensjonen bak forslagene er at minst 50 prosent av boligene ikke skal kunne tilbys med boligkjøpsmodell. Dersom for eksempel en eller flere juridiske personer eier og tilbyr inntil 30 prosent av andelene i et borettslag med leie til eie, er kun 20 prosent av andelene «ledig» for deleie. Om en juridisk person eier 20 prosent av andelene med grunnlag i vedtekter fastsatt med hjemmel i burettslagslova § 4-3, er kun ti prosent av andelene «ledig» for leie til eie, eventuelt inntil 30 prosent for deleie.

Departementet ser imidlertid at det kan være behov for å endre grensene for eierandel i tråd med utviklingen. Departementet vil derfor ikke foreslå konkrete grenser i burettslagslova og eierseksjonsloven, men foreslår at det inntas forskriftshjemler i lovene. Hjemlene skal gi departementet adgang til å gi forskrift om at juridiske personer som tilbyr en bolig med leie til eie eller deleie, kan eie opp til 50 prosent av boligene i borettslaget eller eierseksjonssameiet. En slik bestemmelse vil sikre at minst 50 prosent av boligene fortsatt skal eies som i dag. Dette er særlig viktig for å ivareta brukereierprinsippet i borettslag. Videre gir en forskriftshjemmel større fleksibilitet og mulighet til å justere på andelen boliger som skal kunne tilbys med boligkjøpsmodell totalt sett, og også forholdet mellom andelen boliger som kan tilbys med henholdsvis leie til eie og deleie. Departementet foreslår at lovbestemmelsene også fastsetter overordnede definisjoner for hva som anses som leie til eie og deleie etter burettslagslova og eierseksjonsloven. Dersom det i forskrift åpnes opp for større eierandel, foreslår departementet at det i forskriften må oppstilles nærmere vilkår til avtalene om leie til eie og deleie (se punkt 5 og 6).

Hvilke aktører som skal omfattes

I høringen foreslo departementet at adgangen til å eie en større andel av boligene skal gjelde for «juridiske personer». En juridisk person er et rettssubjekt som ikke er en fysisk person. Etter departementets syn er det i utgangspunktet ikke avgjørende hvilke aktører som tilbyr modellene, men at avtalene tilfredsstiller visse krav og med intensjonen om at leier eller deleier skal bli eier av boligen på balanserte vilkår. Departementet antar at det er lite aktuelt for fysiske personer å tilby boliger med boligkjøpsmodeller. Det kan likevel tenkes at former for deleie er praktisk i avtaler mellom for eksempel ektefeller og samboere, eller foreldre og barn. Det kan for eksempel være avtaler hvor samboer/ektefelle gis en rett til å kjøpe seg inn i felles bolig etter en bestemt leieperiode, eller gradvis øke sin eierandel. Det er imidlertid ikke slike privatrettslige avtaler denne proposisjonen søker å regulere, og det vil heller ikke nødvendigvis være hensiktsmessig med samme minstevilkår til disse avtalene, som for eksempel krav om en eierandel på minst 50 prosent. Om en fysisk person likevel ønsker å tilby en slik avtale, kan det gjøres innenfor rammene av dagens regelverk.

4.4.2 Tidsbegrensning

Høringsinstansene støtter forslaget om å begrense perioden en borettslagsandel kan benyttes til leie til eie. Departementet mener fortsatt at en slik begrensning er viktig av hensyn til brukereierprinsippet. Departementet vil derfor i forskriftsarbeidet, gå videre med forslaget om at samme andel ikke kan leies ut mer enn to ganger (to perioder) med leie til eie, og maksimalt i ti år. Begrensningen må ses i sammenheng med forslaget om at kjøpsopsjonen kan vare i fem år, se punkt 5.3.2. I motsatt fall kan det føre til flere kortere leieforhold og et mer ustabilt bomiljø. Dersom den første leieren ikke benytter opsjonen på å kjøpe andelen, kan det etter departementets syn inngås en ny eller forlenget avtale om leie til eie med samme leier, dersom begge partene ønsker dette. Departementet vektlegger at det normalt vil være positivt for borettslaget at det er samme leier, og ikke en ny leier, som blir boende i andelen.

Hvis leieren ikke benytter opsjonen etter to leieperioder på maksimalt ti år, må andelen selges i det ordinære boligmarkedet. Hvis den juridiske eieren ikke gjør dette av eget tiltak, vil dette være et vesentlig mislighold som gir grunnlag for salgspålegg etter burettslagslova § 5-22. Om et salgspålegg ikke etterkommes, vil det kunne gi grunnlag for tvangssalg av andelen. Det er borettslaget som har ansvaret for å følge opp slike forhold.

Departementet viser til at begrensningen ikke er ment å gripe inn i eksisterende rettigheter som kommunene eller andre juridiske personer har. Aktører som kan eie andeler etter § 4-2 (inntil ti prosent) eller som har en vedtektsfestet rett til å eie andeler etter § 4-3 (inntil 20 prosent), kan eie andeler med grunnlag i disse bestemmelsene. Hvis eierskapet har grunnlag i disse bestemmelsene, vil ikke tidsbegrensningen som foreslås for leie til eie-andeler gjelde.

Etter departementets syn er det ikke behov for samme tidsbegrensning i eierseksjonsloven. I eierseksjonssameier gjelder ikke brukereierprinsippet, og det er allerede mulig å leie ut eierseksjoner uten tidsbegrensning.

Departementet viser til at for deleieavtaler vil det etter forslaget i praksis være en tidsbegrensning på ti år, siden den juridiske personen kan kreve sameiet oppløst etter ti år. I så tilfelle vil boligen måtte selges etter reglene i sameigelova § 15.

Forskriftshjemlene som departementet foreslår, sier at forskriftene skal stille nærmere vilkår til avtalene om leie til eie og deleie. Reglene om tidsbegrensning som er omtalt her, vil inntas i forskriften som sendes på høring.

4.4.3 Eksisterende boliger

Få av høringsinstansene har uttalt seg om retten til større eierandeler bør omfatte både nye og eksisterende boliger. De som har uttalt seg har ulike meninger, og noen mener at retten også bør knytte seg til bruktmarkedet.

Departementet mener det er flere grunner til å begrense retten til kun å gjelde nye boliger. Etter departementets vurdering er det mer forsvarlig og forutsigbart å åpne opp for en høyere eierandel kun i starten av borettslaget og eierseksjonssameiets «liv». Dette vil i større grad ivareta brukereierprinsippet i borettslag, enn om juridiske personer i løpet av borettslagets levetid stadig kan kjøpe opp flere andeler. Siden departementet vil foreslå tidsbegrensning på hvor lenge en andel kan tilbys med leie til eie, jf. punkt 4.4.2, vil det også innebære at det kun er i borettslagets ti første år at det potensielt er en større andel leiere i laget. Videre vil det være lettere for styrene å ha oversikt og håndtere forhold knyttet til de aktuelle boligene med boligkjøpsmodell. Det at en aktør eier flere andeler eller seksjoner som tilbys med boligkjøpsmodell i samme borettslag eller eierseksjonssameie, kan også bidra til en større fleksibilitet. For eksempel dersom en forbruker opprinnelig har inngått avtale om leie til eie for en mindre leilighet, men så ønsker å bytte over til en større leilighet i samme borettslag eller eierseksjonssameie.

Videre viser departementet til at det også innenfor dagens regelverk er en viss mulighet for juridiske aktører å tilby boliger med boligkjøpsmodell i eksisterende borettslag og eierseksjonssameier.

Departementet vil følge opp forslaget om å knytte retten til større eierandeler til nye borettslag og eierseksjonssameier i det videre forskriftsarbeidet.

4.4.4 Særregler for kommunene

Departementet konstaterer at noen kommuner og KS ønsker at kommunene kan ha en større eierandel i borettslag og eierseksjonssameier. Dette samsvarer med innspill departementet mottok også før høringen, og er bakgrunnen for spørsmålet om særregler for kommunene i høringsforslaget. Departementet er enig med høringsinstansene om at fravær av slike særregler kan gi kommunene et mindre handlingsrom enn private aktører til å tilby boliger med boligkjøpsmodell. Kommunene har et ansvar for å bidra til at vanskeligstilte på boligmarkedet kan skaffe seg og beholde en egnet bolig (blant annet etter boligsosialloven). For mange kommuner er kommunale boliger et viktig virkemiddel for å hjelpe vanskeligstilte, og kommunene har av den grunn behov for å kunne eie flere boliger. Samtidig er det flere kommuner som ønsker å tilby boliger med boligkjøpsmodell, også til andre grupper enn vanskeligstilte. Noen kommuner tilbyr boliger med boligkjøpsmodell for å stimulere til etablering – for eksempel i distriktene – og hjelpe unge inn på boligmarkedet. Departementet har forståelse for Norges Eiendomsmeglerforbunds syn om at forbrukerhensyn kan tale mot særregler for kommunene. Samtidig mener departementet at kommunene har en annen rolle og et annet ansvar enn private aktører. Departementets vurdering er derfor at det er behov for at kommunen kan ha en større eierandel enn private aktører.

Departementet er likevel enig med OBOS, som viser til at det bør være en begrensning. En for stor åpning for kommunale aktører kan være uheldig for spredningen av boliger som er tiltenkt vanskeligstilte eller andre særskilte grupper. Det vil også i større grad stride mot brukereierprinsippet dersom adgangen blir for vid, og en stor andel av boligene i borettslag eies av juridiske personer.

KS og flere kommuner støtter departementets skisserte løsning om å åpne for at kommuner fortsatt kan eie andeler etter burettslagslova §§ 4-2 og 4-3 (henholdsvis 10 og 20 prosent), i tillegg til den foreslåtte andelen for boligkjøpsmodeller. Departementet anser at en slik løsning både kan møte kommunenes behov for å ha en større eierandel, samtidig som en del av boligene fortsatt vil være forbeholdt det ordinære markedet. Departementet foreslår derfor å presisere i forskriftshjemlene at det kan fastsettes at kommuner kan eie en større andel enn 50 prosent av boligene for å tilby disse med leie til eie eller deleie.