12 Merknader til de enkelte bestemmelsene i lovforslaget

Til endringene i burettslagslova

Til § 4-3 a

Bestemmelsen er ny. Bestemmelsen regulerer departementets adgang til å gi forskrift om leie til eie og deleie. Første ledd definerer «leie til eie» i burettslagslova som en avtale om leie av bolig mellom en juridisk person og en eller flere fysiske personer, som innenfor en tidsbestemt periode har rett til å kjøpe boligen. «Juridisk person» er et rettssubjekt som ikke er en fysisk person.

Andre ledd definerer «deleie» i burettslagslova som en avtale om delt eierskap av en bolig mellom en juridisk person og en eller flere fysiske personer, der den eller de fysiske personene har en rett til å kjøpe hele boligen. Den eller de fysiske personene må eie minst 50 prosent av boligen, og ha en eksklusiv bruksrett til hele boligen. Kravet til minst 50 prosent eierandel skal sikre at den eller de fysiske personene som inngår en deleieavtale har en reell mulighet til å bli heleier innen relativt kort tid.

Tredje ledd gir departementet hjemmel til å gi forskrift om at juridiske personer som tilbyr en bolig med avtale om leie til eie eller deleie, kan eie opp til 50 prosent av boligene i laget. Innenfor begrensningen på 50 prosent kan det fastsettes ulike andeler for leie til eie og deleie. Forutsetningen for å åpne opp for at juridiske personer kan eie opp til 50 prosent av boligene for å tilby disse med leie til eie eller deleie, er at forskriften stiller nærmere vilkår til avtalene om leie til eie og deleie. Dette vil typisk være krav til lengden på opsjonstiden, hvordan reklamasjon og mangler skal håndteres i avtaletiden mv. Forskriften kan også fastsette at kommunene kan eie en større andel enn 50 prosent. Særregler for kommunene kan legge til rette for at kommunene i større grad kan hjelpe flere særlige grupper inn på boligmarkedet ved bruk av boligkjøpsmodeller.

Se punkt 4, 5 og 6 for nærmere omtale.

Til § 4-3 b

Bestemmelsen er ny. Første punktum fastslår at opsjonen til å kjøpe boligen i en leie til eie-avtale ikke kan foreldes i avtaleperioden. Videre fastslår bestemmelsen at kjøpsopsjonen til å kjøpe seg opp i boligen etter deleieavtalen heller ikke blir foreldet i avtaleperioden. Annet punktum er inntatt av pedagogiske hensyn. For krav som oppstår på grunnlag av en inngått kjøpsavtale, gjelder de alminnelige reglene i foreldelsesloven. Se punkt 7 for nærmere omtale.

Til § 4-12

Nytt tredje ledd fastslår at forkjøpsretten ikke kan gjøres gjeldende når en leier eller deleier som har avtale som nevnt i § 4-3 a første og andre ledd benytter kjøpsretten av andelen. Endringen skal sikre at forbrukere som inngår avtaler om leie til eie eller deleie ikke risikerer å miste retten til å kjøpe boligen fordi forkjøpsretten blir benyttet av andre. Se punkt 9 for nærmere omtale.

Til § 5-2

Nytt femte ledd fastslår at hovedregelen i burettslagslova § 5-2, om at alle sameiere i en andel i utgangspunktet også må bruke andelen, ikke er til hinder for sameie som forutsettes ved avtale om deleie. Se punkt 9 for nærmere omtale.

Til § 7-10

Nytt tredje ledd gir departementet hjemmel til å gi forskrift om stemmerett på generalforsamlingen ved bruk av avtale om leie til eie eller deleie i borettslaget. Det er sentralt at hensynet til brukereierprinsippet i burettslagslova blir ivaretatt ved bruk av forskriftshjemmelen. Det samme gjelder hensynet til maktbalansen på generalforsamlingen.

I en deleieavtale anses både den fysiske og juridiske personen som andelseiere ovenfor laget, og har etter hovedregelen rett til å være med i generalforsamlingen med forslags-, tale- og stemmerett. En forskriftsbestemmelse om stemmerett må derfor anses som en særregel som kun regulerer hvem som har stemmerett (ikke forslags- og talerett) på generalforsamlingen når en andel eies i sameie med grunnlag i en deleieavtale.

Se punkt 8 for nærmere omtale.

Til endringene i eierseksjonsloven

Til § 23 a

Bestemmelsen er ny. Bestemmelsen regulerer departementets adgang til å gi forskrift om leie til eie og deleie. Første ledd definerer «leie til eie» i eierseksjonsloven som en avtale om leie av bolig mellom en juridisk person og en eller flere fysiske personer som innenfor en tidsbestemt periode har rett til å kjøpe boligen. «Juridisk person» er et rettssubjekt som ikke er en fysisk person.

Andre ledd definerer «deleie» i eierseksjonsloven som en avtale om delt eierskap av en bolig mellom en juridisk person og en eller flere fysiske personer, der den eller de fysiske personene har en rett til å kjøpe hele boligen. Den eller de fysiske personene må eie minst 50 prosent av boligen, og ha en eksklusiv bruksrett til hele boligen. Kravet til minst 50 prosent eierandel skal sikre at den eller de fysiske personene som inngår en deleieavtale har en reell mulighet til å bli heleier innen relativt kort tid.

Tredje ledd gir departementet hjemmel til å gi forskrift om unntak fra begrensningen etter § 23, slik at juridiske personer som tilbyr en bolig med avtale om leie til eie eller deleie kan erverve opp til 50 prosent av boligseksjonene i sameiet. Innenfor begrensningen på 50 prosent kan det fastsettes ulike andeler for leie til eie og deleie. Forutsetningen for å åpne opp for at juridiske personer samlet kan erverve inntil 50 prosent av boligene for å tilby med leie til eie eller deleie, er at forskriften stiller nærmere vilkår til avtalene om leie til eie og deleie. Dette vil typisk være krav til lengden på opsjonstiden, hvordan reklamasjon og mangler skal håndteres i avtaletiden mv.

Se punkt 4, 5 og 6 for nærmere omtale.

Til § 23 b

Bestemmelsen er ny. Første punktum fastslår at opsjonen til å kjøpe boligen i en leie til eie-avtale ikke kan foreldes i avtaleperioden. Videre fastslår bestemmelsen at kjøpsopsjonen til å kjøpe seg opp i boligen etter deleieavtalen heller ikke blir foreldet i avtaleperioden. Annet punktum er inntatt av pedagogiske hensyn. For krav som oppstår på grunnlag av en inngått kjøpsavtale, gjelder de alminnelige reglene i foreldelsesloven. Se punkt 7 for nærmere omtale.

Til § 52

Nytt fjerde ledd gir departementet hjemmel til å gi forskrift om stemmerett på årsmøte ved bruk av avtale om leie til eie eller deleie i sameiet. Formålet med forskriftshjemmelen er at departementet kan gi regler som skal sikre at maktbalansen i et eierseksjonssameie og forholdet mellom juridiske personer og de øvrige seksjonseierne blir ivaretatt. Samtidig er det viktig at seksjonseiernes stemmerett ikke begrenses i større omfang enn nødvendig. Se punkt 8 for nærmere omtale.

Ikrafttredelse- og overgangsbestemmelser

I nr. 1 er Kongen gitt fullmakt til å sette loven i kraft. Boligselskaper, forbrukere og andre aktører som er involvert i eller inngår avtale om leie til eie og deleie bør få en viss tid til å forberede seg på nye regler. Det er også hensiktsmessig om både lov- og varslede forskriftsendringer om boligkjøpsmodeller kan tre i kraft samtidig. Selv om departementet helst ser at alle lovendringer trer i kraft samtidig, kan det ikke utelukkes at det vil vise seg hensiktsmessig eller nødvendig å sette deler av endringene i kraft før andre.

Overgangsbestemmelsen i nr. 2 slår fast at loven gjelder for avtaler som er inngått etter lovens ikrafttredelse. I nr. 3 er departementet gitt adgang til å gi overgangsregler, der det også kan gjøres unntak fra bestemmelsen i nr. 2.