2 Bakgrunn for lovforslaget

2.1 Flere skal få mulighet til å eie egen bolig

Regjeringen vil at flere skal få mulighet til å eie sin egen bolig. Å eie gir de fleste et forutsigbart, stabilt og godt boforhold, og bidrar til at boligmassen blir holdt godt ved like. De fleste klarer å komme seg inn på boligmarkedet på egen hånd. Andelen boligeiere er allerede høy i Norge, sammenlignet med blant annet andre nordiske land. For mange kan det likevel være krevende å etablere seg på boligmarkedet, og utfordringene varierer i ulike deler av landet. I pressområdene handler det ofte om høye boligpriser. I distriktene kan utfordringen være at det finnes få tilgjengelige egnede boliger, samtidig som kostnadene ved å bygge en bolig ofte overgår boligens markedsverdi når den er ferdigstilt.

Fra statens side er startlån det viktigste virkemiddelet for å hjelpe personer med langvarige boligfinansieringsproblemer inn i en eid bolig. Høsten 2024 satte regjeringen også i gang et eget forsøk med startlånet, rettet mot personer som er noe bedre økonomisk stilt enn de som får ordinært startlån. I 2025 er det blitt tildelt 2,5 milliarder kroner til 74 kommuner til dette forsøket. Med dette kan ordningen hjelpe enda flere inn på boligmarkedet.

Regjeringen er samtidig opptatt av å sikre en bærekraftig utvikling i husholdningenes samlede gjeld. Forskrift om finansforetakenes utlånspraksis (utlånsforskriften) er her et sentralt virkemiddel. Utlånsforskriften har som overordnet mål å sikre finansiell stabilitet. Forskriften avgrenser hvor store lån bankene kan gi til den enkelte husstand, blant annet gjennom krav til maksimal belåningsgrad, betjeningsevne og maksimal gjeld i forhold til inntekt (gjeldsgrad). Forskriften åpner samtidig for at bankene kan innvilge en viss andel lån som ikke oppfyller alle kravene i forskriften (fleksibilitetskvoter). Fra 1. januar 2025 ble kravet til egenkapital for boliglån redusert fra 15 til 10 prosent.

For mange husstander er det vanskelig å få lån til å kjøpe bolig i det ønskede markedet. Noen husstander har for lav inntekt til at kommersielle banker er villig til å gi dem tilstrekkelig boliglån. For andre handler utfordringen primært om at de ikke har spart opp tilstrekkelig egenkapital til å imøtekomme egenkapitalkravet i utlånsforskriften.

En rekke private aktører og noen kommuner har de siste årene begynt å tilby en mellomting mellom leie og eie, med et mål om at forbrukeren skal kunne bli full boligeier på sikt. Dette er finansielle løsninger som kan bidra til å gjøre det enklere for flere å bli eier av egen bolig. I ulike sammenhenger har slike tilbud fått samlebegrepet boligkjøpsmodeller.

I 2021 etablerte det daværende Kommunal- og moderniseringsdepartementet et erfaringsnettverk om boligkjøpsmodeller. Nettverket bestod av kommuner, KS, utbyggere, meglere og aktører som ivaretok forbrukerperspektivet. Et sentralt formål med nettverket var å beskrive, videreutvikle, evaluere og dele erfaringer fra slike initiativ. Et mål for nettverket var at modellene skulle være enkle å forstå, særlig av hensyn til forbrukerne og deres trygghet. Erfaringsnettverket fasiliteres i dag av Norske Boligbyggelags Landsforbund (NBBL) og Norsk Eiendom.

Aktører i erfaringsnettverket påpekte tidlig at burettslagslova og eierseksjonsloven ikke er tilpasset boligkjøpsmodeller, hvor forbrukeren i en periode helt eller delvis leier boligen. Boligkjøpsmodellene forutsetter at tilbyder – vanligvis en juridisk person – helt eller delvis er eier av boligen i en periode. Både burettslagslova og eierseksjonsloven har regler som begrenser hvor mange boliger som samme (juridiske) person kan eie eller erverve, og setter dermed også grenser for hvor mange boliger som kan tilbys med en avtale om leie til eie eller deleie i ett og samme boligselskap.

Forslagene i denne proposisjonen knytter seg til disse begrensningene, og gjelder kun for boliger i borettslag og eierseksjonssameier. For selveierboliger som ikke er seksjonert er det i utgangspunktet ikke noe tilsvarende hinder for å tilby disse modellene. Dette vil kunne skape en viss forskjell i rettstilstanden avhengig av om boligen inngår i et boligselskap eller ikke, ettersom det i denne proposisjonen også foreslås forskriftshjemler til å stille nærmere vilkår til modellene. Departementet vil imidlertid påpeke at modellene i klart størst utstrekning benyttes ved salg av borettslags- og eierseksjonsboliger, og at en regulering for disse boligene kan bidra til en mer likeartet praksis også for andre tilfeller.

2.2 Boligkjøpsmodeller

2.2.1 Innledning

Det finnes i dag ulike boligkjøpsmodeller på boligmarkedet. De fleste modellene er utviklet av boligbyggelag og andre private aktører, og blir i stor grad brukt på nye boliger. Modellene er ofte rettet mot husstander som har god nok inntekt til å kunne betjene et ordinært boliglån, men som ikke oppfyller utlånsforskriftens krav til egenkapital.

I tillegg bruker enkelte kommuner boligkjøpsmodeller. Det kan være som et boligsosialt virkemiddel, for eksempel rettet mot barnefamilier med lav inntekt. Det kan også være rettet mot andre særskilte grupper, for eksempel unge førstegangsetablerere.

Boligkjøpsmodeller utgjør en relativt liten andel av boligmarkedet. I årene fra januar 2022 til utgangen av 2024 ble det solgt i overkant av 2 000 nye boliger med leie til eie eller deleie. I samme periode ble det ifølge Boligprodusentenes Forening solgt rundt 47 000 nye boliger.

Fram til utgangen av 2024 var utlånsforskriftens krav til egenkapital 15 prosent av boligens verdi. Fra 2025 ble kravet redusert til 10 prosent. For etterspørselen etter boliger med boligkjøpsmodeller kan det gi flere ulike effekter. Redusert egenkapitalkrav kan føre til at enkelte husstander har fått den egenkapitalen de trenger for å bli heleier av bolig, og dermed ikke trenger å etterspørre bolig med boligkjøpsmodell. På den annen side kan redusert egenkapitalkrav åpne for at nye husstander med lavere egenkapital, får muligheten til å etterspørre bolig med boligkjøpsmodell. Tilbydere som Kommunal- og distriktsdepartementet har vært i kontakt med, opplyser at endringen i egenkapitalkravet hittil i liten eller ingen grad har påvirket etterspørselen etter boliger med boligkjøpsmodeller.

Ifølge aktørene som tilbyr boliger med boligkjøpsmodell, er det et stort spenn i hvem som inngår slike avtaler. Det kan være både førstegangsetablerere, personer som skal reetablere seg etter samlivsbrudd, og eldre som ønsker å flytte til en leilighet som i totalpris er dyrere enn boligen de selger. Tilbyderne har normalt ingen kriterier når det gjelder alder eller husholdningstype. Leie til eie og deleie er de mest utbredte boligkjøpsmodellene i dag. Modellene lanseres ofte med ulike navn, blant annet av markedsføringshensyn. Leie til eie-modellene har for eksempel blitt markedsført som «leie før eie», «leie til eie», «leie så eie» og lignende. Innholdet i modellene har imidlertid klare fellestrekk, og kan systematiseres i henhold til noen overordnede kjennetegn, se punkt 2.2.2 og 2.2.3.

Leie til eie og deleie forutsetter at aktører som tilbyr slike boliger helt eller delvis eier boligen i en periode. Det finnes også andre modeller som ikke forutsetter at tilbyder er eier i en periode, slik som OBOS Bostart. Endringene i denne proposisjonen knytter seg kun til juridiske personers adgang til å eie boliger i borettslag og eierseksjonssameier. Det er derfor boligkjøpsmodellene leie til eie og deleie, som tilbys av juridiske personer, som lovforslagene i denne proposisjonen er relevante for.

2.2.2 Leie til eie

Ved leie til eie inngår forbrukeren en leieavtale for boligen for et gitt antall år. Leieperioden varierer, men er normalt fra tre til fem år. I løpet av leieperioden har forbrukeren en rett til å kjøpe boligen, men ingen plikt. En forutsetning for kjøp er at husholdningen ved utgangen av perioden kan stille med den kapitalen eller sikkerheten som trengs for at banken skal være villig til å gi tilstrekkelig lån.

Kjøpesummen på boligen fastsettes i de fleste tilfeller ved inngåelse av leie til eie-avtalen til den markedsprisen som gjelder ved inngåelsen. Den faktiske verdien på kjøpsopsjonen vil avhenge av den markedsmessige verdiendringen på boligen i løpet av leieperioden. Dersom verdien på boligen øker i løpet av leieperioden (og eventuelt byggeperioden) tilfaller økningen husholdningen. Denne verdiøkningen fungerer som egenkapital når husholdningen søker banken om finansieringsbevis. Hovedsakelig tilfaller hele verdiøkningen husholdningen, men enkelte av de private aktørene beholder en eventuell verdiøkning utover egenkapitalkravet i utlånsforskriften.

Leien som forbrukeren må betale for å bo i boligen i opsjonsperioden er normalt markedsleie. Utover dette gjelder bestemmelsene i husleieloven, blant annet regler om at justering av leien ikke kan tilsvare mer enn endringen i konsumprisindeksen (KPI) i tiden etter siste leiefastsetting.

Gjennom opsjonsperioden kan forbrukeren velge å kjøpe boligen eller ikke. Dersom husholdningen ikke ønsker å kjøpe, for eksempel fordi boligprisene har falt i leieperioden og markedsverdien på boligen dermed har blitt lavere enn den avtalte kjøpesummen på boligen, har forbrukeren anledning til å avslutte avtalen og flytte ut av boligen. Det samme gjelder dersom husholdningen ikke har økonomisk mulighet til å kjøpe boligen etter endt leieperiode.

Boligene som tilbys med boligkjøpsmodell er i hovedsak nye boliger som ofte både har høyere kjøpesum og leiepris enn tilsvarende brukte boliger. Det innebærer i utgangspunktet at forbrukere som inngår avtale om leie til eie først og fremst får en økonomisk gevinst av avtalen dersom de faktisk benytter kjøpsopsjonen, samtidig som verdien på boligen har økt i løpet av opsjonsperioden. Et leieforhold som avsluttes uten at opsjonen benyttes, kan være til økonomisk ugunst for husholdningen, sammenlignet med om den i stedet hadde leid en tilsvarende brukt bolig i perioden.

Departementet legger til grunn at tilbydere ikke ønsker en unødig lang leieperiode i sine leie til eie-prosjekter, men at de generelt har interesse av å få solgt boligene i løpet av den avtalte leieperioden. Tilbydere har derfor ofte som et kriterium at de aktuelle husholdningene har god nok økonomi til både å kunne betale husleien i rollen som leier, og samtidig ha en rimelig mulighet til å skaffe seg et finansieringsbevis til kjøp i løpet av leieperioden. I disse vurderingene er det vanlig at tilbyderne har et samarbeid med private banker.

2.2.3 Deleie

Deleieavtaler innebærer at forbrukeren kjøper en eierandel i en bolig og eier den sammen med aktøren som tilbyr (selger) boligen. Hvor stor andel av boligen husholdningen må kjøpe varierer mellom tilbyderne, men ofte er minstekravet 50 prosent. Departementet er imidlertid kjent med tilfeller hvor tilbyder stiller krav om kjøp av kun 10 prosent av boligen.

Ved deleie tar husholdningen ofte opp lån for sin eierandel. Den må kunne stille med den egenkapitalen som trengs for at banken skal være villig til å yte lånet til husholdningen. Deleie er med dette et tilbud til kjøpere som har betjeningsevne for et visst lån, og nok egenkapital til å kjøpe en del av en bolig på det aktuelle kjøpstidspunktet, men som mangler tilstrekkelig egenkapital eller har for lav inntekt til å kjøpe hele boligen. Forbrukeren kan på et senere tidspunkt kjøpe en stadig større andel av boligen, fram til hen har blitt eier av hele boligen. I denne type modell får husholdningen fra innflyttingen en eksklusiv rett til bruk av hele boligen.

Forbrukeren betaler et vederlag for den andelen som eies av tilbyder, og som husholdningen har en eksklusiv bruksrett til. Størrelsen på vederlaget tilsvarer normalt markedsleie, og skal reflektere andelen som tilbyder eier.

Forbrukeren betaler også i de fleste tilfeller felleskostnader til boligselskapet. Felleskostnadene fordeles i de fleste tilfeller mellom tilbyder og husholdningen ut fra eierandelen i boligen.

Dersom det er boligprisvekst i markedet, får forbrukeren verdiøkningen av andelen av boligen som husholdningen eier. Som for leie til eie-modellen fungerer verdiøkningen som egenkapital når husholdningen skal få finansieringsbevis. Når forbrukeren kjøper større andeler av boligen, reduseres vederlaget til tilbyder tilsvarende. Dersom det derimot er prisnedgang og boligen må selges, må forbrukeren bære tapet for andelen av boligen som husholdningen eier, på lik linje med en ordinær boligkjøper.

2.3 Høringen

Kommunal- og distriktsdepartementet sendte 3. juli 2023 ut forslag til endringer i burettslagslova og eierseksjonsloven på høring. Høringen ble også offentliggjort på regjeringen.no. Forslaget ble sendt til disse høringsinstansene:

• Departementene

• Statsforvalterne

• Fylkeskommunene

• Kommunene

• Arbeids- og velferdsdirektoratet

• Barneombudet

• Barne-, ungdoms- og familiedirektoratet

• Direktoratet for byggkvalitet

• Distriktssenteret

• Finanstilsynet

• Forbrukertilsynet

• Helsedirektoratet

• Husbanken

• Husleietvistutvalget

• Integrerings- og mangfoldsdirektoratet

• Norges Bank

• Regelrådet

• Skattedirektoratet

• Statsbygg

• NTNU

• OsloMet

• Universitetet i Bergen

• Universitetet i Oslo

• Universitetet i Tromsø

• A. Utvik AS

• Advokatforeningen

• Asker og Bærum Boligbyggelag (ABBL)

• Bate boligbyggelag

• Boligbyggelaget TOBB

• Boligbyggelaget USBL

• Boligmentoren

• Boligprodusentenes Forening

• Byggenæringens Landsforening

• Eiendom Norge

• Eiendomsverdi AS

• Fellesorganisasjonen

• Finansforbundet

• Finansnæringens Hovedorganisasjon

• Forbrukerrådet

• Fredensborg Bolig AS

• Frelsesarmeen

• Funksjonshemmedes Fellesorganisasjon

• Gjøvik Boligstiftelse

• Huseierne

• Innovasjon Norge

• JM

• Juristforbundet

• JURK

• Jussbuss

• Jussformidlingen

• Jusshjelpa i Nord-Norge

• Kommunale Boligadministrasjoners Landsråd

• Kirkens Bymisjon

• KS – Kommunesektorens organisasjon

• Leieboerforeningen i Oslo

• Leieboerforeningen Bergen

• Norges Eiendomsmeglerforbund

• Norges Handikapforbund

• Norske Boligbyggelags Landsforbund (NBBL)

• Norsk Eiendom

• Odel og Eie

• OBOS

• Oslo Kommunale Leieboerorganisasjon

• Røde Kors

• Selvaag Bolig

• Sparebankforeningen i Norge

• Samarbeidsforumet av funksjonshemmedes organisasjoner SAFO

Høringsfristen var 20. oktober 2023. Departementet mottok 34 høringssvar.

Disse instansene tok opp realiteten i ett eller flere av forslagene:

• Finanstilsynet

• Forbrukertilsynet

• Helsedirektoratet

• Bergen kommune

• Kristiansand kommune

• Kvinnherad kommune

• Oslo kommune

• Skien kommune

• Tønsberg kommune

• Øvre Eiker kommune

• Advokatforeningen

• Asker og Bærum Boligbyggelag (ABBL)

• Bate boligbyggelag

• Bergen Huseierforening

• BoligMentoren – Norges Huseierforbund

• Boligprodusentenes Forening

• Eiendom Norge

• Fellesforbundet

• Finans Norge

• Finit Technologies AS

• Forbrukerrådet

• Fredensborg Bolig AS

• Huseierne

• KS – Kommunesektorens organisasjon

• Leieboerforeningen

• Leieboerforeningen i Norge og Synlig

• LeieEie AS

• Norske Boligbyggelags Landsforbund (NBBL)

• Nordr Norge AS

• Norges Bank

• Norges Eiendomsmeglerforbund

• Norsk Eiendom

• OBOS

• Standard Norge

Disse instansene har positivt uttrykt at de ikke har høringsinnspill:

• Forsvarsdepartementet

• Justis- og beredskapsdepartementet

• Klima- og miljødepartementet

• Samferdselsdepartementet

• Aurskog-Høland kommune