9 Økonomiske og administrative konsekvenser

Lovforslagene som gjelder fortetting og transformasjon som har som siktemål å tilrettelegge regelverket for mer helhetlig områdeutvikling og mer effektiv plangjennomføring, blant annet gjennom et nytt formalisert virkemiddel som er utarbeidelse av områdeutviklingsstrategi. Kommunens bevissthet skal økes for å sikre at en vedtatt plan blir utformet slik at plangjennomføringen ikke tar lenger tid enn nødvendig. Det stiller derfor nærmere krav til samarbeid, samordning og planbeskrivelsen og saksframlegg for kommunestyret.

Forslaget som gjelder ny ordning for grunneierfinansiering, skal sikre raskere (bolig)utbygging i større utviklingsområder, gi bedre tilgang på finansiering av infrastruktur ved at kommunen, grunneiere og utbyggere kan forskuttere for infrastruktur. Dette vil føre til at utbyggingsområdet kan bli tidligere byggemodent enn i dag. Det oppnås mer rettferdig kostnadsfordeling mellom utbyggerne (flere enn i dag skal dele på kostnadene), og en unngår gratispassasjerer (i kommuner der det et problem) som følger med dagens bruk av utbyggingsavtaler. Behovet for dispensasjoner faller bort. Et viktig siktemål er også at lovendringene gir bedre forutsigbarhet for utbyggerne og de får økt rettsikkerhet. Lovforslagene skal også føre til færre konflikter gjennom tidlig og bedre medvirkning fra berørte grunneiere, beboere, næringsdrivende og myndigheter.

Målet med plikt til aktivt samarbeid innenfor hensynssonen er at kommunen skal vedta et planforslag som er mest mulig omforent blant grunneierne og andre berørte. Dette skal forutsetningsvis bidra til en bedre plan, og en plan som kan gjennomføres raskt og effektivt etter at den er blitt vedtatt. Departementet legger til grunn at de ressurser kommunen setter inn i et aktivt samarbeid tidlig i planarbeidet, vil føre til redusert ressursbruk senere når planen skal gjennomføres. Det er ikke gitt at ressursbruken totalt sett behøver å øke når man ser planarbeidet og plangjennomføringen i sammenheng.

Det er ingen plikt for kommunen til å ta hensynssonen i bruk. Dersom kommunen velger å bruke hensynssonen, gir det tilgang til flere alternative planverktøy, men det stiller samtidig krav til kommunen om å invitere til samarbeid, og også selv opptre som en aktiv samarbeidspart, i utviklingsarbeidet. Målgruppene for samarbeidet skal være grunneiere, utbyggere, beboere og andre interesserte i området. Dette forutsetter at kommunen stiller nødvendige ressurser til rådighet for å kunne bidra aktivt i samarbeidet. Loven stiller ikke nærmere krav til hvor intensivt og omfattende samarbeidet skal være. Hvor aktiv kommunen bør være må den selv vurdere og ta stilling til i det enkelte tilfelle. Kommunen må derfor innrette samarbeidet etter kompleksiteten i planarbeidet. Forslaget legger også opp til at berørte offentlige organer aktivt skal bidra til effektive samordningsprosesser med kommunen.

I områder hvor hensynssonene blir brukt, skal grunneiere og festere bli varslet ved planoppstart, og alle berørte aktører skal få en invitasjon fra kommunen om å delta i et samarbeid om utviklingen av området. Også berørte statlige og regionale myndigheter skal varsles og gis anledning til å delta i samarbeidet. Det kan enten gjelde utarbeiding av en områdeutviklingsstrategi, eller fremstilling av retningslinjer og bestemmelser, for utviklingen av området. Det vil være frivillig å delta, og de ulike aktørene bestemmer selv i hvor stor grad de ønsker å bidra. Samarbeidet skal sikre at de blir involvert i større grad enn i dag og at de får anledning til å komme med innspill og synspunkter før kommunen fatter vedtak eller beslutninger, og det kan gjelde både innholdet i planen og plangjennomføringen, herunder forhold som gjelder finansiering av infrastruktur.

For aktører i privat sektor (for eksempel grunneiere, eiere av bolig- og næringseiendom og boligbyggere) kan innføring av hensynssonene gi noen kostnader knyttet til å tilpasse seg det nye regelverket. Motsatt kan det gi effektiviseringsgevinster gjennom enklere forhandlinger og større forutsigbarhet om størrelsen på infrastrukturbidrag til infrastruktur, som igjen kan gi raskere reguleringsprosesser og færre reguleringsplaner som ikke gjennomføres. Dette vil komme de private aktørene til gode.

For myndighetene vil tiltaket innebære større ressursinnsats knyttet til tilpasning til nytt regelverk og håndheving av regelverket, herunder utregning av beregningsgrunnlag, saksbehandling av klager og liknende. Men også for myndighetene kan forslaget gi økt forutsigbarhet og enklere forhandlinger i møte med private grunneiere og utbyggere. I tillegg vil en slik hensynssone gi større grad av sikkerhet rundt at et infrastrukturbehov faktisk kan bli finansiert. Forslaget omfatter fylkeskommunal infrastruktur, som i dag ofte er en stor utfordring ved områdeutvikling og som fører til at utviklingen stopper opp.

Innføringen av ny hensynssone kan ha positive konsekvenser for samfunnet, ved effektivisering av bygg- og infrastrukturutviklingen. Spesielt det forhold at et utbyggingsområde kan gjøres byggeklart tidligere enn i dag gjennom forskuttering med liten risiko for økonomisk tap, er gunstig. Det kan igjen gjøre at for eksempel nye boligbygg kan ferdigstilles raskere og gi mer helhetlig infrastruktur i utbyggingsområder.

I dag består kommuneplanen både av en samfunnsdel og en arealdel, hvor vurdering av utbyggingsbehov og finansiering av infrastruktur allerede er en sentral del av plangrunnlaget. Ettersom arealplanprosessen etter plan- og bygningsloven også i dag bygger på en omfattende utredning, samordning og høringsprosess, kan beslutningen om å innføre en hensynssone med grunneierfinansiering av infrastruktur innpasses i kommuneplanprosessen.

Den største forskjellen fra dagens praksis vil være hvilket tidspunkt planleggingen av infrastruktur bør starte i kommunene som ønsker å benytte seg av hensynssonen. Innføring og bruk av hensynssonen vil kunne gi flere oppgaver til kommunene i planprosessen sammenlignet med i dag, men vil samtidig kunne redusere oppgavene knyttet til gjennomføringsfasen. Særlig viktig er det å merke seg at kommunen slipper arbeidet med å inngå utbyggingsavtaler på dette stadiet, som i dag ofte kan være meget ressurskrevende, også for utbyggerne.

Det er vanskelig å anslå kostnaden for kommunen som følge av de nye kravene som gjelder ved bruk av den nye modellen og de nye gjennomføringsvirkemidlene. Merarbeidet vil omfatte krav til økt aktivitet i samarbeidet og å redegjøre særskilt for hvordan det er tilrettelagt for planens gjennomføring i planbeskrivelsen eller saksframlegget til kommunestyret. Fastsetting av en områdeutviklingsstrategi er frivillig. Når det gjelder arbeidet med grunneierfinansiering, har kommunen adgang til å få full kostnadsdekning for sitt arbeid innenfor selvkost, herunder det som gjelder aktivt samarbeid. Kostnadene skal dekkes av utbyggingen innenfor hensynssonen.

Siden bruk av begge hensynssonene er frivillig, legger departementet til grunn at hensynssonene kun benyttes der kommunen ser seg tjent med ordningen.

Statsforvalteren skal prøve om innholdet i vedtatt reguleringsplan ligger innenfor lovens rammer (rettsanvendelsesskjønnet) og om saksbehandlingsreglene i plan- og bygningsloven med forskrifter er fulgt. Det er knyttet rettsanvendelsesskjønn til utregningen av kostnadsbidrag mv. Kommunens valg av arealformål og hensynssoner samt om et areal skal reguleres, er undergitt forvaltningens frie skjønn. Ved overprøving av kommunens frie skjønn, skal klageinstansen legge stor vekt på hensynet til det kommunale selvstyret, jf. forvaltningsloven § 34. Innføring av en hensynssone vil innebære flere oppgaver for statsforvalteren i form av behandling av flere klagesaker knyttet til nye elementer i reguleringsplaner (beregning og fordeling av kostnader til infrastruktur). Det gjelder også utregnet kostnadsbidrag knyttes til hensynssone i kommuneplanens arealdel.

Klageadgangen vil styrke rettssikkerheten til de berørte partene. Samfunnsøkonomisk analyse (2021) anslår imidlertid at den samlede ressurskostnad knyttet til klagesaker vil være relativt lav. Det forutsetter at kommunen gjør et solid forarbeid når det gjelder å forankre kravet om grunneierfinansiering før planen vedtas. Statsforvalteren skal påse at det er gjort en riktig fremgangsmåte for utregning av kostnadsbidraget, og vurdere om den økonomiske belastningen fremstår «urimelig tyngende», og ikke lage nye estimater selv. Det vil påløpe ekstra kostnader til klagebehandling hos statsforvalterne av saker som gjelder lovforslagets kapittel 12 A. Departementet anslår at det i gjennomsnitt vil kunne bli tale om ca. 8 klagesaker pr. år, og at det i snitt vil gå med seks dagsverk pr. klagesak. Departementet har vært i dialog med Digitaliserings- og forvaltningsdepartementet om kostnadsberegningen, og departementene vil følge opp med ytterligere kontakt for å vurdere finansieringsordningen når den har fått virke en stund.

Bruk av hensynssonen skal være frivillig for kommunene, og det vil være opp til kommunene å vurdere om de er tjent med å benytte finansieringsmodellen. Departementet legger til grunn at det kun er kommuner som vurderer ordningen som hensiktsmessig og fordelaktig, som vil benytte den. Kommunen får dekket sine utgifter til finansieringen etter selvkost, og det er derfor ikke grunnlag for å anta at ordningen medfører merkostnader for kommunene som må kompenseres over statsbudsjettet.

Innføring av den nye finansieringsmodellen vil gi noen opplærings- og tilpasningskostnader for kommunene og statsforvalterne. Samfunnsøkonomisk analyse (2021) anslår at om lag en tredjedel av kommunene vil ta i bruk en hensynssone om grunneierfinansiering av infrastruktur, og anslår opplæring- og tilpasningskostnader til om lag 10 millioner kroner samlet for kommunene. Grunneiere, eiendomsutviklere og utbyggere må også tilpasse seg nye lover og forskrifter. Dette vil normalt innebære en kostnad for denne gruppen. Samfunnsøkonomisk analyse (2021) har vurdert at konsekvensen av ressursbruk for utbyggere, ved tilpasning til nytt lovverk, er liten.

Innføring av en hensynssone vil bidra til å effektivisere dagens forhandlinger om utbyggingsavtaler, og alle involverte aktører vil spare tid på dette. Både utbyggere og kommunene bruker i dag mye tid og ressurser og ekstern bistand i forhandlingsprosessene. En hensynssone vil forenkle prosessen fordi både infrastrukturbehovet og kostnadsbidraget er avgjort allerede i arealplanen. Det kan fortsatt være behov for supplerende avtaler ved realopparbeidelse. Dette vil likevel være mindre tidkrevende enn dagens forhandlinger fordi kostnadsrammen for avtalen er avklart gjennom beregningsgrunnlaget for de samlede estimerte kostnadene for infrastrukturutbyggingen.

Tidlig fastsetting av behov for infrastruktur, herunder også krav til utforming, kan innebære mindre fleksibilitet for kommunene. I dag avgjøres omfang og kvalitet av utbyggers forpliktelse først ved inngåelsen av en utbyggingsavtale. Dette gir en viss fleksibilitet for kommunen, selv om infrastrukturen følger av arealplanen. Denne fleksibiliteten vil bli mindre med en hensynssone.

Hensynssonen vil likevel gi kommunene et fleksibelt verktøy, men på en annen måte enn etter dagens regelverk. Forslaget innebærer også en større grad av sikkerhet for finansiering av infrastrukturen gjennom blant annet færre gratispassasjerer.

En hensynssone vil bidra til økt forutsigbarhet rundt infrastrukturbidraget. For utbygger vil økt forutsigbarhet redusere risikoen og usikkerheten knyttet til deres spesifikke byggeprosjekt. Det vil gi en direkte gevinst i form av reduserte kostnader med innhenting av informasjon og kartlegging av mulige infrastrukturbidrag.

Samfunnsøkonomisk analyse AS (2021) har vurdert at når utbyggere på et tidligere tidspunkt gjøres kjent med infrastrukturbidraget, vil det bli lettere å ta hensyn til dette i tomteprisene. De mener videre at dette til en viss grad kan bidra til å avlaste presset på boligprisene, ved at opprinnelig tomteeier i større grad bidrar. Økt forutsigbarhet kan også gi gevinster for kommunene, som får anledning til å sikre en sammenhengende utbygging av infrastruktur uavhengig av igangsettelsestidspunktet for annen utbygging i planområdet.

Risiko og usikkerhet er generelt en stor samfunnsøkonomisk kostnad. Ved at det er kjent hvilket infrastrukturbidrag som ligger til grunn i forkant av beslutningen om å investere i en tomt eller igangsette en utbygging, vil utbygger få et bedre beslutningsgrunnlag. Dette igjen kan føre til mer effektiv allokering av kapital.

Samfunnsøkonomisk analyse (2021) har vurdert at virkningen av økt forutsigbarhet vil være positiv ved innføring av en hensynssone.

Det er vanskelig å tallfeste gevinstene. Norsk Eiendom har uttalt at lovforslaget vil skape større grad av forutsigbarhet som gjør det mulig å regne på tomter og boligprosjekter som utbyggerne i dag ikke finner grunn til å vurdere som bedriftsøkonomisk interessante. Foreningen sier også at utbyggerne vil spare tid, at risikoen går ned og at forslaget vil kunne bidra til å øke boligutbyggingstakten. Men å tallfeste dette er vanskelig.

Det er i dag mange reguleringsplaner som sendes inn til kommunene som ikke gjennomføres. Dette koster både kommunen og den enkelte utbygger tid og penger. En samordnet finansieringsordning for infrastrukturen i et utbyggingsområde, som kommer på plass tidlig i prosessen, vil gi bedre kobling mellom planlegging, plangjennomføring, byggesak og finansiering, både for kommunene, eiendoms- og byggeaktører, og for samfunnet som helhet. En hensynssone om grunneierfinansiering av infrastruktur vil også redusere utfordringer med gratispassasjerer, og uenigheter mellom grunneiere skal avklares og forsøkes løst tidlig. Dette er elementer som kan bidra til at flere planer blir gjennomført. Samfunnsøkonomisk analyse (2021) har vurdert at samlet er omfanget av virkningen middels positivt.

Hensynssonen er et verktøy som også vil sikre effektivisering av bygg- og infrastrukturutviklingen og reduserer forsinkelser i fremtidige utbyggingsprosjekt. I en rapport fra Rambøll og Samfunnsøkonomisk analyse fra 2021 skriver de at intervjuobjekter i de fleste kommunene har trukket fram at finansiering og bygging av offentlig infrastruktur tar lang tid, og er en viktig begrensning for gjennomføring av planer.

Forsinkelser i et prosjekt gir et direkte samfunnsøkonomisk tap ved at verdiene av prosjektet ikke kan hentes ut de første årene. I tillegg er det kostnader forbundet med at areal er bundet opp i planer med usikker gjennomføring. Beboere vet ikke når planene gjennomføres, eller om de overhodet blir gjennomført. For grunneiere og utbyggere begrenses den reelle råderetten over egen eiendom, både ved eget bruk og som salgsobjekt. For kommunen vil manglende gjennomføring skape problemer i den helhetlige planleggingen, og kan bidra til ytterligere prispress i området. For prosjekteier påføres kostnader i form av økt kapitalbinding og usikker planleggingshorisont, jf. rapport fra arbeidsgruppe under Kommunal- og moderniseringsdepartementet 2021 som utredet forbedringer i reglene om urbant jordskifte mv. (Mer effektiv planrealisering ved fortetting og transformasjon i byer og tettsteder: «urbant jordskifte» og andre gjennomføringsvirkemidler).

Forslaget om at private som forskutterer for å etablere infrastruktur skal få dekket sine finansieringskostnader og renteutgifter fra kommunen, vil gjøre det mer attraktivt for dem å bidra til tidlig etablering av infrastruktur. Dette vil blant annet bidra til at boligbygging kan komme raskere i gang enn i dag. Finansieringskostnadene og renteutgiftene skal senere dekkes inn igjen av kommunen gjennom kostnadsbidragene som grunneierne og utbyggerne innbetaler til kommunen ved igangsettingstillatelse. Departementet legger derfor til grunn at gevinsten ved at byggeprosjekter kan komme tidligere i gang, langt på vei vil oppveie kostnadene for utbyggerne.

Kostnadene ved å utforme beregningsmodeller og plangrunnlag for høringsforslaget i 2021 var beregnet til 12 millioner kroner (inklusiv skattefinansieringskostnad). Departementet mener den reviderte finansieringsmodellen blir mindre arbeidskrevende for kommunen ved at den blir enklere å etablere og administrere. Departementet mener derfor at beregningen fra 2021 fortsatt kan legges til grunn, selv om det er innført krav om periodevis oppdatering av kostnadsbidraget hvert femte år.

Av ikke-prissatte virkninger, er effektivisering av forhandlinger og økt forutberegnelighet positive gevinster for samfunnet. Tiltaket vil bidra til at det blir utarbeidet og vedtatt færre reguleringsplaner som ikke er gjennomførbare. På kostnadssiden trekker opplæringskostnader og økte, løpende plankostnader, herunder kostnader til beregning av infrastrukturkostnader og flere klagesaker, den samfunnsøkonomiske nytten noe ned. Samlet sett vurderes de ikke-prissatte virkningene til å ha klart høyere samfunnsøkonomisk nytte enn uten lovendringen, og tiltaket vurderes som samfunnsøkonomisk lønnsomt.

Den samlede vurderingen fra departementet er at fordelene ved den foreslåtte hensynssonen med krav om grunneierfinansiering oppveier ulempene, og at dette vil være et verktøy som vil kunne bidra til effektivisering av områdeutvikling etter plan- og bygningsloven. Det kan igjen gjøre at nye bygg kan ferdigstilles raskere og gi mer helhetlig infrastruktur i utbyggingsområder. Raskere boligbygging kan redusere treghet på tilbudssiden i boligmarkedet, som kan dempe presset på boligprisene og bidra til et velfungerende boligmarked.

Forslaget går ut på at eier av infrastruktur, kommunen og grunneier og utbyggere på frivillig basis kan samarbeide om å flytte infrastruktur for å frigjøre areal til utbyggingsformål. Grunneierne som får tilgang til utbyggingsarealer skal betale for dette, og de kan få dekket kostnadene fra inntektene ved for eksempel salg av boliger. Det er en forutsetning for forslaget at grunneiere eller utbyggere som får frigjort areal til utbygging, betaler alle kostnader knyttet til flyttingen av infrastrukturen. Infrastruktureier skal således få dekket sine kostnader både til selve flyttingen og reetableringen av infrastrukturen på en ny lokasjon. Der flyttingen innebærer at det forskutteres reinvesteringskostnader, er det kostnadene ved fremskynding av reinvesteringen som er utgangspunktet. Kommunen skal fullt ut få dekket sine kostnader til å administrere ordningen med å koordinere finansieringen av flyttingen av infrastrukturen. Det er en forutsetning av utbyggingen er i stand til å bære alle kostnadene. Til syvende og sist er det de som i siste instans nyter godt av flyttingen som må bekoste utgiftene, og utgiftene bakes således inn i kjøpesummen som boligkjøpere eller kjøpere av næringsbygg må betale. For kommunen og samfunnet vil det være en fordel at areal som ellers ikke kan bygges ut, blir bygd ut. I områder med knapphet på byggetomter vil dette kunne være et viktig bidrag, for eksempel for økt boligbygging. Kommunen og eieren av infrastrukturen som skal flyttes får fullt ut dekket sine kostnader av utbyggingen etter selvkost.

Når en utbygger ønsker å endre eiendomsstrukturen i et transformasjonsområde, må vedkommende i dag gå gjennom en rekke enkeltoperasjoner for å oppnå et ønsket resultat. Departementet pekte i høringsnotatet på at forslaget introduserer supplerende virkemidler slik at utbygger kan samle opp flere enkeltendringer i samme operasjon. Forslaget gjør det mulig for utbygger å gjennomføre en mer samlet omstrukturering av eiendomsstrukturen i transformasjonsområdet. Forslaget begrenser ikke de virkemidlene som står til disposisjon for utbygger innenfor dagens system, men supplerer dagens system. Den nye sakstypen kan eventuelt benyttes i kombinasjon med eksisterende sakstyper. Den nye sakstypen vil kreve systemtekniske endringer både i matrikkel og grunnbok. Det vil også kunne være aktuelt med forskriftsendring. Departementet uttalte i høringsnotatet at det kan være aktuelt med en skrittvis innføring.

Trondheim kommune pekte i høringen på betydningen av at matrikkelsystemet håndterer den nye sakstypen og bruken av «grensekorridorer», og at dette er på plass før lovbestemmelsen om dette blir satt i kraft.

Høgskulen på Vestlandet mente det er viktig at departementets forslag følges opp med tilsvarende endringer i systemspesifikasjonen og føringsinstruksen for matrikkelen, slik at man ikke har behov for å gjøre bruk av eksisterende endringsoperasjoner når man matrikkelfører saker som gjelder matrikkelomforming.

Statens kartverk viste til at slik systemet er i dag må føring av matrikkelen deles opp for å kunne få ulike eller flere meldinger til tinglysing. Kartverket har også pekt på at den nye sakstypen etter omstendighetene vil kunne innebære et brudd i arealhistorikken for enkelte av de involverte matrikkelenhetene. Kartverket peker også på behovet for tilstrekkelig tid og ressurser til å gjennomføre nødvendige systemendringer i matrikkelen og tinglysingssystemet.

Departementet legger til grunn at det både må gjøres tekniske systemtilpasninger, og endringer i matrikkelforskriften og føringsinstruksen for matrikkelen, før den nye sakstypen kan tas i bruk. Dette vil bli gjort innenfor departementets til enhver tid gjeldende budsjettrammer.

Målet med endringen er å tilby utbyggere og eiendomsutviklere flere virkemidler slik at disse enklere og mer effektivt kan få registrert og tinglyst planlagt eiendomsstruktur, primært i forbindelse med fortetting og transformasjon.

Den nye sakstypen kombinerer kjente enkeltelementer som kommunene allerede behandler. Det må derfor kunne legges til grunn at forslaget vil ha begrensede administrative og økonomiske konsekvenser for kommunene.

Dagens systemer håndterer eiendomstransformasjon som rapporteres inn fra jordskifteretten. Også i slike saker vil det kunne oppstå brudd i arealhistorikken for enkelte av de involverte matrikkelenhetene. Det må derfor kunne legges til grunn at tilpasningene vil kunne innarbeides i de løpende forbedringene av matrikkelen og kommunale fagsystemer, og ikke representerer en vesentlig kostnad i seg selv. Staten og kommunene har anledning til å dekke sine kostnader med gebyrinntekter.

Departementet mener det er behov for å beholde regler om utbyggingsavtaler for gjennomføring av utbygging etter kommuneplanens arealdel eller reguleringsplan. For å løse eller avklare utfordringer i gjeldende regelverk foreslås det enkelte presiseringer og justeringer i reglene om utbyggingsavtaler.

Forslag til presiseringer og justeringer kan få konsekvenser for flere aktører i samfunnet, både private aktører og myndighetene. For private aktører, som for eksempel grunneiere, eiere av bolig- og næringseiendom og boligbyggere, kan forslagene medføre kostnader for å tilpasse seg justeringene i regelverket. Disse virkningene vurderes som lave, fordi de foreslåtte endringene primært gjelder videreføring og klargjøring av gjeldende rett. Tydeligere regler kan gi effektiviseringsgevinster ved å forenkle forhandlingene om utbyggingsavtaler og øke forutsigbarheten om bidragets størrelse. For myndighetene vil presiseringene gi økt forutberegnelighet og enklere forhandlinger i møte med private grunneiere og utbyggere.

Forslag til presiseringer og justeringer kan også ha positive konsekvenser for samfunnet. En mer forutsigbar og effektiv byggeprosess kan på sikt gi flere boliger og næringsbygg, bedre infrastruktur og flere tiltak for fellesskapet. Departementet vurderer samlet sett at virkningene av endringsforslaget er positive, men at omfanget likevel er begrenset.

Forslaget om at kommunen skal kunne fastsette krav til tomtestørrelse i kommuneplaner er et forenklingstiltak, og vil blant annet kunne bidra til færre dispensasjoner fra plankrav som kommunen har fastsatt ut fra behovet for å ha kontroll med størrelsen på tomter som skal fradeles.

Forslaget om at kommunen skal få adgang til å gi bestemmelser om avfallssystem er en følge av behovet for å gi kommunen bedre forutsetninger for å gi gode og fremtidsrettede løsninger for håndtering av avfall. Det er kommet nye renovasjonssystemer på markedet de senere årene og ved å gi kommunen anledning til å planlegge for moderne avfallsinfrastruktur i kommuneplanen kan kommunen sikre høyere grad av ombruk og materialgjenvinning, i tråd med prinsippene for en sirkulærøkonomi.

Forslaget om at kommunen kan kreve gebyr for arkeologiske undersøkelser etter kulturminneloven ved områderegulering, fører til at den som fremmer forslag om utbygging der det må gjøres slike undersøkelser, også kan pålegges å dekke kostnadene. I den grad kommunen utarbeider områderegulering i dag hvor dette er aktuelt, vil kommunen dermed slippe disse utgiftene. Situasjonen blir dermed lik den som gjelder ved detaljregulering i dag, hvor det er utbygger (forslagsstiller) som må dekke utgiftene til de arkeologiske undersøkelsene. Forslaget antas å senke terskelen noe for at kommunen utarbeider flere områdereguleringer, eller unnlater å utsette arbeidet av budsjettmessige hensyn, uten at det er mulig å tallfeste dette nærmere.

Forslaget om at rett til foreleggelse for kommunestyret ved avslag på forslag til endring av plan, anses å være en presisering av gjeldende rett og skal bidra til å klargjøre regelverket.

Lovforslaget berører ikke Svalbard generelt, men med visse unntak for Longyearbyen planområde. Plan- og bygningsloven gjelder i utgangspunktet ikke på Svalbard. Regler for arealplanlegging framgår av svalbardmiljøloven. Matrikkellova gjelder for Svalbard med flere tilpasninger, jf. forskrift om eiendomsregistrering på Svalbard.

I Longyearbyen planområde gjelder en rekke av plan- og bygningslovens regler om byggesak, herunder også kapittel 17 om utbyggingsavtaler, jf. byggeforskrift for Longyearbyen. Her gjelder også reglene i plan- og bygningsloven og matrikkellova om opprettelse, endring og registrering av eiendom.

Forslaget medfører i svært liten grad endringer i forpliktelser og rammer for kommuner og utbyggere eller grunneiere.

Det kan allikevel være behov for en overgangsperiode, slik at justeringer og presiseringer i lovreglene om utbyggingsavtaler ikke forstyrrer pågående forhandlinger, og kan hensyntas i prosesser og rutiner for utbyggingsavtaler. Dette vil vurderes i forbindelse med ikraftsetting av endringene.

Ikraftsettingen av de nye virkemidlene for opprettelse og endring av eiendom forutsetter systemtilpasninger i matrikkelen og tinglysingssystemet. Det må også fastsettes enkelte utfyllende regler i forskrift. Det vil derfor kunne være behov for utsatt ikraftsetting av matrikkellova ny § 15 a om matrikkelomforming. Også her vil det kunne være behov for en overgangsperiode.