10 Merknader til de enkelte lovbestemmelsene

Til endringene i plan- og bygningsloven

Til § 1-3 andre ledd

Unntaket i bestemmelsen er utvidet til å omfatte § 12 A-13, som gjelder flytting av infrastruktur som skal bekostes av grunneiere eller utbyggere for å frigjøre areal til utbyggingsformål. Se merknadene til denne paragrafen.

Til § 4-2 første ledd nytt andre punktum

Det er tatt inn en henvisning til § 11-8 a femte ledd om omtale av tilrettelegging for planens gjennomføring.

Til § 6-4 tredje ledd andre punktum

Det er gjort en tilføyelse av solkraftanlegg i andre punktum. Tilføyelsen medfører at regelen i første punktum om at konsesjon kan gis virkning som statlig plan, heller ikke gjelder for solkraftanlegg. En eventuell statlig plan for solkraftanlegg, må i likhet med en eventuell statlig plan for vindkraftanlegg utarbeides etter de ordinære bestemmelsene for statlige planer i plan- og bygningsloven § 6-3 første og andre ledd.

Til § 11-8

Første ledd andre punktum. Endringen retter en feil henvisning. Riktig henvisningen skal være til de hensynene og forholdene som er regnet opp i tredje ledd, ikke andre ledd som oppgitt i den gjeldende bestemmelsen.

Tredje ledd bokstav a. Det er foretatt en språklig endring ved at «og/eller» er endret til «eller». Endringen er kun av lovteknisk art og innebærer ingen rettslig endring. Begrepet «eller» utelukker ikke å gi bestemmelse om tiltak og virksomheter.

Tredje ledd bokstav b. Det er lagt til flere nye elementer i bestemmelsen som utvider anvendelsesområdet, og den har fått et innhold som langt på veg tilsvarer innholdet i § 12 A-2 første ledd bokstav b, som gjelder grunneierfinansiering av infrastruktur. Se merknadene til denne. Det kan imidlertid ikke gis bestemmelse om rekkefølgekrav etter bestemmelsen slik som det er mulig etter § 12 A-2 første ledd bokstav b.

Tredje ledd bokstav e. Bestemmelsen er endret ved at den viser til § 11-8 a, som gir utfyllende bestemmelser om felles planlegging m.m., og krav til saksbehandling. Hjemmelen for å gi bestemmelser til hensynssonen er flyttet til § 11-8 a.

Til ny § 11-8 a

Paragrafen er ny, men innholdet representerer en videreføring av tidligere elementer i § 11-8 tredje ledd bokstav b og e. Siktemålet med hensynssonen er å samle et sett med relevante virkemidler for planlegging og plangjennomføring for bytransformasjon og annen områdeutvikling både i og ved feltutbygginger utenfor tettsteder, i én paragraf. Innholdet i paragrafen utgjør dermed en samlet «meny» med virkemidler som kommunen kan velge å benytte ut fra hva som anses mest hensiktsmessig i det enkelte tilfelle. Hensynssonen skal vises i plankartet og suppleres med de hensynene og restriksjonene som har betydning for bruken av arealet. Formålet med hensynssonen er å etablere en felles ramme for den etterfølgende detaljreguleringen og plangjennomføringen. Kommunen kan velge om den vil nøye seg med å gi retningslinjer eller gi bindende bestemmelser. Det er særlig aktuelt å bruke hensynssonen i kommuner som skal planlegge for fortetting og transformasjon. Selv om retningslinjer ikke er bindende, vil de kunne gi et godt og helhetlig grunnlag for de avveiningene som kommunen må gjøre i den etterfølgende planleggingen. Retningslinjene vil også kunne bidra til forutsigbarhet for alle involverte aktører.

Første ledd gir kommunen hjemmel for å gi nærmere bestemmelser til hensynssonen med krav om felles planlegging, herunder om særlige samarbeids- eller eierformer. Videre kan det gis bestemmelser om fortetting, omforming og fornyelse. Slike bestemmelser kan angi hvor det skal foregå felles planlegging mellom flere eiendommer, fortetting og omforming samlet eller hver for seg innenfor hensynssonen, hvor tett det skal bygges, om det skal være flere funksjoner og formål på samme areal eller i samme bygg osv. Bestemmelsen kan brukes som et supplement til plankartet, dersom det er vanskelig å styre behovene i området kun gjennom utformingen av plankartet.

Kravet om felles planlegging er en videreføring av gjeldende bestemmelse og medfører at private innenfor et område skal samarbeide om utarbeiding av felles forslag til reguleringsplan. Man vil da kunne få en samtidig planavklaring for et planområde som omfatter flere eiendommer. I kommuneplanens arealdel eller en områderegulering vil hensynssonen fortetting, omforming og fornyelse kunne brukes for å angi områder hvor det skal skje en målrettet og særskilt områdevis planlegging og gjennomføring for å omdanne, fornye eller videreutvikle et område. Det er følgelig mest aktuelt å benytte hensynssonen i bebygde områder som skal fornyes eller få en mer intensiv utnytting enn tidligere, for eksempel for å motvirke videre spredning av bebyggelsen ut av byggesonen og uønsket nedbygging av uberørte arealer i kommunen. Hensynssonen kan brukes der det er aktuelt å omforme og fornye mange ulike typer arealer, bygninger og anlegg og tilhørende eiendomsstruktur.

I tilknytning til felles planlegging, er det også videreført en mulighet for kommunen til å gi bestemmelser om særlige samarbeids- eller eierformer. Eierformer kan for eksempel gjelde etablering av et felles eiendomsutviklingsselskap mellom grunneierne for å få til et mer effektivt grunneiersamarbeid, eller opprettelse av lag eller forening for gjennomføring av felles tiltak og investeringer. Disse kan for eksempel bruke vedtekter eller aksjonæravtaler for å regulere den indre organiseringen av selskapet.

Begrepet «fortetting» er nytt i loven, og har tidligere inngått i begrepene «omforming og fornyelse». Fortetting benyttes der man ønsker bedre utnyttelse av arealene innimellom eksisterende bebyggelse, men kan også være påbygginger og fornyelse av eksisterende bebyggelse. Fortetting kjennetegnes i stor grad av at en gjenbruker eksisterende infrastruktur i området, i motsetning til omforming som i større grad innebærer vesentlig transformasjon gjennom fornyelse eller helt eller delvis ny bruk av et område. Hensynssonen kan for dette formålet benyttes for alle typer bebyggelse, for eksempel også ved fortetting i eksisterende hytteområder. Et kjennetegn ved fortetting i utbyggingssammenheng er at det enkelte tiltaket ikke nødvendigvis i seg selv gir grunnlag for store investeringer i infrastruktur. I de aller fleste tilfellene kan fortettingen opp til et visst punkt basere seg på bruk av eksisterende veier, barnehager, parker m.m. Store tomter, «eplehager», som fradeles og bebygges, eller der to-tre eksisterende bygg rives og erstattes med nye bygg med høyere utnytting, inngår i fortettingsbegrepet. Også fornyelse innenfor et kvartal i et etablert sentrumsområde går under betegnelsen fortetting.

Begrepene omforming og fornyelse skal oppfattes på samme måte som i dag. Begreper som byomforming, transformasjon og fortetting brukes ofte om hverandre med samme eller tilnærmet likt meningsinnhold. Departementet velger å legge en vid definisjon av omforming til grunn. Med omforming menes en endret og mer fremtidsrettet bruk av arealer i byene, slik som for eksempel omdanning av nedlagte industriarealer, store parkeringsplasser, industri-, transport- og havneområder eller eldre kvartaler med uhensiktsmessig bygningsmasse, til moderne kvartaler eller bydeler. Vanlig bruk av begrepet omfatter både omdanning av store eller mindre sammenhengende områder innenfor den tette byen og utvikling av enkelttomter («infill»). Hensikten er å gi rom for at eksisterende bygningsmasse skal kunne erstattes med ny bebyggelse, eller ombygges og tas i bruk til annet formål.

Adgangen til å gi bestemmelser om bruk av særlige gjennomføringsvirkemidler videreføres også. Mest aktuelt her er bestemmelse om bruk av urbant jordskifte for å fastsette en verdimessig fordelingsordning ved fortetting, omforming og fornyelse, jf. plan- og bygningsloven § 12-7 nr. 13. Det kan gis bestemmelse til reguleringsplan med krav om fordeling av planskapt netto verdiøkning ved ulike felles tiltak innenfor en nærmere bestemt del av planområdet i henhold til jordskiftelova § 3-30. De nærmere reglene om fordeling av netto planskapte verdier framgår av jordskiftelova §§ 3-30 til 3-32 og er en egen sakstype i jordskiftelova. Ordningen kan brukes i kombinasjon med øvrige virkemidler i jordskiftelova.

Det kan også fastsettes nærmere krav til infrastruktur. Det er her vist til de kravene som kan stilles etter plan- og bygningsloven § 11-8 tredje ledd bokstav b.

Andre ledd åpner for at kommunen kan gi retningslinjer til hensynssonen om felles planlegging, fortetting, omforming, fornyelse og om den senere plangjennomføringen, herunder bruken av særskilte gjennomføringsvirkemidler. Retningslinjer er ikke rettslig bindende. Det er ikke egne saksbehandlingsregler for retningslinjer slik som for områdeutviklingsstrategier etter tredje ledd. I motsetning til slik strategi som kan vedtas separat fra en plan, bør retningslinjene utformes som en del av planen. I praksis vil de dermed følge planens prosessregler.

Kommunen kan gi retningslinjer til hensynssonen både i overordnet plan og detaljregulering. Retningslinjer i en detaljregulering kan av naturlige grunner bare omhandle plangjennomføringen og ikke etterfølgende planlegging. Det kan gis retningslinjer til gjennomføringen av planen selv om kommunen ikke legger opp til å benytte særskilte gjennomføringsvirkemidler.

Det er ingen begrensninger på hva retningslinjene til hensynssonen kan omhandle. Kommunen kan gi retningslinjer om alt som har med den etterfølgende planleggingen og plangjennomføringen å gjøre. Retningslinjene kan også omtale forhold utenfor hensynssonen som har betydning for planleggingen eller plangjennomføringen innenfor sonen. Retningslinjene bør utformes på en tydelig og presis måte, og bør helst være kortfattede. Det må framgå tydelig hva som er rettslig bindende bestemmelser og hva som er retningslinjer.

Kommunen kan velge å bruke retningslinjer etter andre ledd eller lage en strategi etter tredje ledd som også er retningsgivende, eller gjøre begge deler. Det er strengere formelle krav til fremstillingen av en områdeutviklingsstrategi. Strategien kan gis i et dokument som er uavhengig av planen og planprosessen, og det kan derfor være hensiktsmessig at retningslinjene i planen omtaler at det skal lages en områdeutviklingsstrategi, dersom strategien skal fastsettes etter at planen er vedtatt. Det vil bidra til å skape forutsigbarhet for utbyggerne.

Hvis retningslinjene etter andre ledd ikke følges opp med en områdeutviklingsstrategi etter tredje ledd, kan kommunen eventuelt gi utfyllende informasjon i retningslinjene om organisering og gjennomføring av et senere planarbeid. Retningslinjene kan for eksempel omtale de rammene og hensynene som skal ivaretas i den senere planleggingen av området, som tidshorisont, prioriteringer i utbyggingsrekkefølge og utbyggingens art. De kan angi utformingen av etterfølgende detaljreguleringer, soneinndeling, rekkefølgekrav, bruk av arealformål og bestemmelser, tomteutnyttelse, utbyggingsvolum, miljøkvaliteter, og forhold av betydning for barn og unge. Retningslinjene kan også angi i hvilke situasjoner kommunen skal ta i bruk urbant jordskifte eller ekspropriasjon for å sikre en effektiv plangjennomføring. Retningslinjene kan bidra til å skape forutsigbarhet for grunneiere og utbyggere innenfor hensynssonen..

Tredje ledd første punktum hjemler at kommunen kan fastsette en områdeutviklingsstrategi som skal gjelder for hensynssonen. Strategien er et nytt element i plansystemet. Strategien er ikke rettslig bindende, men skal være retningsgivende og er i første rekke ment å gi føringer for kommunens videre planlegging med relativt lang tidshorisont. Den kan oppdateres med jevne mellomrom, og kan dermed i praksis fungere like lenge som det gjelder krav til grunneierfinansiering i et utviklingsområde.

Andre punktum fastsetter at strategien skal omtale de målene, rammene og hensynene som skal være retningsgivende for den etterfølgende planleggingen og utbyggingen av området., det vil si område- eller detaljreguleringer dersom strategien gis til kommuneplanens arealdel. Dersom strategien utarbeides på kommuneplannivå og i tilstrekkelig grad klargjør de rammene og hensynene som skal ivaretas ved den etterfølgende detaljplanleggingen, vil behovet for områderegulering kunne falle bort. Strategien vil da gjøre det mulig for kommunen å vurdere om private forslag til detaljreguleringer er i tråd med den ønskede utviklingen av området.

Strategien skal omtale de rammene og hensynene som skal gjelde for utviklingen på kort og lang sikt, herunder omtale for eksempel det overordnede plangrepet.

En områdeutviklingsstrategi vil innholdsmessig kunne likne på en planbeskrivelse ved at den drøfter ulike hensyn og elementer som skal ivaretas ved senere planlegging. Strategien kan også utformes mer som et visjonsdokument dersom kommunen er i en veldig tidlig fase av planleggingen, og den ønsker å samle og bli enige med grunneiere og andre aktører om en langsiktig utvikling gjennom felles idéutvikling.

Dersom kommunen skal fastsette en områdeutviklingsstrategi til hensynssoner i kommuneplanens arealdel med krav om grunneierfinansiering av infrastruktur før det kan vedtas reguleringsplaner innenfor sonen, bør kommunen gi retningslinje om dette til hensynssonen etter andre ledd. Det vil bidra til å synliggjøre dette overfor utbyggerne i området og skape forutsigbarhet. Dette er særlig viktig dersom kommunen ikke ønsker å vedta nye detaljreguleringer før det er utarbeidet en strategi for området..

Tredje, fjerde og femte punktum fastsetter saksbehandlingsregler om høring og offentlig ettersyn. Strategien kan sendes på høring sammen med høring og offentlig ettersyn av et pågående planforslag. Fristen for å gi uttalelse skal være minst seks uker. Når strategien er fastsatt, skal kommunen gjøre den tilgjengelig på internett.

Områdeutviklingsstrategien har ikke konfliktavklaringsmekanismer, verken innsigelsesrett eller klagemulighet, og det er derfor grunnleggende å søke konsensus for å sikre gjennomførbarhet. Det er viktig å unngå at det brukes unødig mye ressurser fra utbyggere og lokale myndigheter på å detaljere planløsninger det er konflikt om eller som ikke er gjennomførbare for eksempel på grunn av kostnader eller andre forhold. Kommunen bør derfor ikke innarbeide forutsetning om fylkeskommunal eller statlig infrastruktur som berørt myndighet på faglig grunnlag klart fraråder.

Sjette punktum fastsetter saksbehandlingsregler for de tilfeller at kommunen ønsker å gjøre vesentlige endringer i strategien. I slike tilfeller skal berørte myndigheter, grunneierne og festerne av eiendommer, og andre berørte, på hensiktsmessig måte, gis anledning til å uttale seg før kommunen gjør vesentlige endringer i strategien. Hva som er en vesentlig endring, må vurderes ut fra konsekvensen av endringene. Dersom endringen for eksempel kan få betydelige økonomiske konsekvenser fordi infrastrukturbehovet endrer seg, vil det kreve at forslag forlegges berørte offentlige organer eller grunneiere og festere.

Se nærmere omtale av områdeutviklingsstrategi i punkt 3.5.

Fjerde ledd første og andre punktum pålegger kommunen når den gjør bruk av hensynssonen, aktivt å legge til rette for samarbeid om planforslaget med ulike interessegrupper og aktører som blir berørt av en områdeutvikling. Kommunens ansvar etter denne bestemmelsen går lenger enn det som følger av plan- og bygningsloven § 5-2 første ledd. Bestemmelsen krever at kommunen skal være en aktiv samarbeidspart. I praksis innebærer det å legge til rette for dialog, innspill og økt grad av involvering i planarbeidet der det er hensiktsmessig. Bakgrunnen for dette er at planlegging i krevende utviklingsområder fordrer samarbeid om løsninger og gjennomføring av felles utbygging, infrastruktur, tiltak og drift for flere eiendommer sett under ett. Siktemålet med samarbeidet skal være å styrke planleggingen av nye bysentra eller tettsteder gjennom å tilrettelegge for samarbeid som legger grunnlag for gode, effektive og målstyrte prosesser og resultater. Tradisjonelt har manglende analyser knyttet til hvorvidt planer er realiserbare svekket gjennomføringen av planer. Det vil si analyser knyttet til om utbyggingsrammene for eksempel kan dekke bygge- og tomtekostnader og eventuelle rekkefølgekrav som kan gi grunnlag for kostbare utbyggingsavtaler. Et aktivt samarbeid skal følgelig dels legge grunnlaget for en god planutforming, men også legge til rette for en effektiv plangjennomføring etter at planen er vedtatt. Samarbeidet kan inngå i alle planstadier frem til endelig planvedtak. Samarbeidet behøver ikke bare gjelde konkrete planforslag, men kan også omfatte samarbeid om å utarbeide en områdeutviklingsstrategi etter tredje ledd. Formålet med samarbeidet er å etablere innsikt og større felles forståelse mellom aktørene, samt redusere faren for konflikt i arbeidet med å utarbeide planforslag, og legge til rette for en rask og god plangjennomføring.

Med aktivt samarbeid siktes det til at kommunen skal ta initiativ til å etablere gode arenaer, gjerne i form av et mer fast og formalisert samarbeid enn det som er vanlig ved planlegging, for eksempel samskaping, bruk av egne arbeidsgrupper eller såkalt ByLab. Særlig ved større områdeutviklingsprosjekter er endringer krevende og kan møte mye motstand. Samarbeidet og aktivitetsnivået må derfor skaleres etter vanskelighetsgrad og kompleksitet, og dette gjelder særlig der det er mange grunneiere eller mye motstand blant beboere i området. Dersom kommunen selv har eiendom innenfor området, kan kommunen bruke rollen sin som grunneier i et samspill med andre grunneiere for å sikre en bedre tomtearrondering eller makeskifte. Kommunen kan også ta initiativ til å etablere et felles tomteselskap mellom grunneierne. Den bør spille på sin rolle og kompetanse som samfunnsutvikler innenfor en rekke ulike sektorer i samarbeidet, for eksempel skole, helse, park og idrett. Kommunen kan også bidra med finansielle midler for å lette samarbeidet om planforslaget, og om den etterfølgende plangjennomføringen i den grad det også er tema i planarbeidet. En part kan ikke påberope seg at det er begått saksbehandlingsfeil i planarbeidet om denne mener kommunens aktivitetsnivå har vært for lavt eller at noen er blitt utelatt fra samarbeidet.

Det følger av tredje punktum at berørte offentlige organer har et særlig ansvar for å sørge for effektive samordningsprosesser med kommunen, jf. plan- og bygningsloven § 3-1 andre ledd. Det gjelder både fylkeskommunen og statlige myndigheter. Bestemmelsen er ment å legge aktivitetsansvar også på disse instansene i prosessen for at den ikke skal trekke unødig ut i tid. Kommunen er ofte avhengig av innspill og tilbakemeldinger fra andre offentlige organer for å komme i mål med sitt planarbeid innen rimelig tid, og det er derfor viktig at fristene som kommunen fastsetter ved forleggelse og henvendelser blir overholdt, eventuelt at det bes om fristutsettelse.

Fjerde punktum innebærer at aktivitetsplikten knyttet til samarbeid og samordning skal tilpasses plansituasjonen og kompleksiteten i det forslaget som skal utarbeides. Det kan være grunnlag for større aktivitetsplikt ved utarbeiding av reguleringsplan enn ved endringer i kommuneplanens arealdel.

Femte ledd fastsetter saksbehandlingsregler som skal følges ved sluttbehandlingen av et planforslag. Hensikten med bestemmelsen er å sikre sporbarhet i saksbehandlingen, unngå usikkerhet og kritikk fra berørte innbyggere og andre som ikke er fornøyde med planforslaget og medvirkningsprosessen, og bidra til at kommunestyret får et forsvarlig grunnlag for å vurdere planforslaget. Kritikk av medvirkningsprosessen sent i planbehandlingen kan vanskeliggjøre den politiske sluttbehandlingen av planforslag. Omfanget av redegjørelsene må tilpasses kompleksiteten i planforslaget. Planer som gjelder fortetting, transformasjon og omforming, med bruk av særskilte gjennomføringsvirkemidler, er ofte meget komplekse og krevende å gjennomføre. For å lykkes med plangjennomføringen, må kommunen ta hensyn til dette allerede ved utformingen av planen. Dersom plangjennomføringen er utførlig omtalt i planbeskrivelsen, er det tilstrekkelig å henvise til denne i saksframlegget, jf. plan- og bygningsloven § 4-2.

Til § 11-9 nr. 3

Endringen innebærer at kommunen kan gi planbestemmelse om avfallssystem. Det kan gis generelle bestemmelser til kommuneplanen med krav om eller forbud mot nærmere angitte tekniske løsninger for ulike typer avfallssystem, slik som for eksempel krav til type avfallsløsning ved ulike utbyggingstiltak, dimensjonering, nedgraving, overbygging, inngjerding, merking, hygienetiltak og vern mot lukt og forurensning.

Til § 11-9 nr. 5

Endringen gir hjemmel for kommunen til å fastsette krav til tomtestørrelse i kommuneplanen. Det kan stilles minimumskrav eller maksimumskrav. Kravet til tomtestørrelse kan differensieres avhengig av arealformålet, for eksempel om kravet gjelder fradeling til nærings-, bolig- eller fritidseiendom. Begrepet tomtestørrelse henspiller på at bestemmelsen gjelder areal for byggetiltak.

Til § 12-1 tredje ledd nytt femte punktum

Bestemmelsen fastsetter at det er adgang til å gjennomføre mindre konsesjonspliktige endringer i eksisterende vindkraftanlegg avklart etter de bestemmelsene i energiloven og plan- og bygningsloven som gjaldt på tidspunktet for bygging, uten at dette utløser krav om utarbeiding av områderegulering. Eksempler på slike mindre konsesjonspliktige endringer er å sette opp noen flere eller en annen type vindturbiner innenfor planområdet til et eksisterende anlegg, for eksempel for å utnytte området og infrastrukturen mv. bedre. Alle søknader om konsesjonsendringer behandles av NVE i medhold av energiloven. Større meldepliktige utvidelser utenfor eksisterende konsesjonsområde omfattes ikke av bestemmelsen.

Til § 12-6 første ledd

Første punktum er utvidet til å omfatte hensynssoner som nevnt i § 11-8 a. Endringen skal sikre at hensynene og restriksjonene som er fastsatt for felles planlegging, fortetting, omforming, fornyelse mv., blir lagt til grunn ved utarbeiding av reguleringsplan.

Nytt tredje punktum inneholder et skjerpet krav om at hensynssoner som gjelder grunneierfinansiering av infrastruktur etter § 12 A-1 i kommuneplanens arealdel, alltid skal videreføres i reguleringsplan. Kravet innebærer at en områderegulering eller detaljregulering som blir liggende innenfor hensynssonen i kommuneplanens arealdel, alltid skal ha en hensynssone med krav om grunneierfinansiering. Det skal dermed ikke være mulig å operere med «huller» i hensynssonen i arealdelen, for på den måten for eksempel å inngå utbyggingsavtaler etter kapittel 17 innenfor hensynssonen, jf. forbudet mot dette i § 12 A-1 første ledd bokstav e.

Til § 12-7 nr. 1

Det presiseres at med bestemmelser om utforming og bruk av arealer, bygninger og anlegg, menes også bestemmelser om «eiendomsinndeling». Endringen er en konkretisering av hva det etter gjeldende rett kan gis bestemmelser om i reguleringsplan. Bestemmelser om eiendomsinndelingen kan blant annet formuleres som generelle bestemmelser om tomtestørrelse, eller som mer spesifikke bestemmelser om nye eller endrede eiendomsgrenser eller grenser som skal utgå. Bestemmelsene kan framgå tekstlig, eller ved hjelp av linjer eller påskrift i plankartet. Bestemmelser om eiendomsinndelingen er primært egnet som et virkemiddel ved planlegging av arealer for bebyggelse og anlegg, men kan i prinsippet også benyttes for andre arealformål.

Til § 12-11 nytt andre ledd

Bestemmelsen fastsetter at fristene som gjelder for kommunens behandling etter første ledd, ikke gjelder for forslag til reguleringsplaner som omfatter hensynssone med krav om grunneierfinansiering. Slike planer kan etter omstendighetene kreve omfattende beregninger av kostnadene til infrastrukturen som er nødvendig for utbyggingen, noe som vil gjøre at kommunen ikke kan klare å overholde fristen. Departementet kan med hjemmel i § 12 A-12 bokstav k fastsette forskrift om tidsfrister for kommunens behandling av reguleringsplaner med krav om grunneierfinansiering.

Til § 12-12 første ledd nytt tredje punktum

Det er tatt inn en henvisning til § 11-8 a femte ledd om omtale av tilrettelegging for planens gjennomføring.

Til § 12-14 tredje ledd

Tredje ledd nytt andre punktum gir en forslagsstiller samme rett til å kreve foreleggelse for kommunestyret når kommuneadministrasjonen stopper et forslag til endring av reguleringsplan etter plan- og bygningsloven § 12-14 andre ledd, som ved forslag til ny plan som behandles etter plan- og bygningsloven § 12-11. Retten til foreleggelse gjelder likevel bare der det utarbeides et fullstendig forslag, jf. § 6 i forskrift 8. desember 2017 nr. 1950 om behandling av private forslag til detaljregulering etter plan- og bygningsloven. Dersom endringen berører utformingen av et plankart, må forslaget framgå av et plankart. Dersom endringen bare gjelder planbestemmelse, er det tilstrekkelig at utkastet til ny bestemmelse forelegges kommunestyret. Kommunestyret kan delegere til et politisk utvalg å behandle sak om foreleggelse. Kurante saker kan delegeres til kommunedirektøren, jf. kommuneloven § 13-1 sjette ledd.

Nytt kapittel 12 A

Kapittel 12 A fastsetter noen grunnleggende rammer og vilkår for bruken av hensynssoner med krav om grunneierfinansiering av infrastruktur. Det er frivillig å ta i bruk hensynssonen, men dersom kommunen velger å gjøre det, må bestemmelsene i kapittel 12 A følges. Kommunen kan ikke dispensere fra bestemmelsene, jf. § 19-1 andre ledd. De fleste bestemmelsene (§ 12 A-1 til § 12 A-12) gjelder grunneierfinansiering av infrastruktur som er nødvendig for utbyggingen innenfor hensynssonen. Paragraf 12 A-13 er en særbestemmelse som gjelder finansiering av flytting av infrastruktur. Bestemmelsen gjelder følgelig ikke infrastruktur som er nødvendig for en utbygging, men infrastruktur som det er nødvendig å flytte for at det skal bli mulig å bygge på et areal.

Til § 12 A-1

Paragrafen regulerer noen vilkår og prinsipper som gjelder for hensynssoner med krav om grunneierfinansiering av infrastruktur. Det skal gis juridisk bindende bestemmelser til hensynssonen etter § 12 A-2, men det er ikke nødvendig å gjøre det samtidig med at hensynssonen innføres i arealplanen.

Beskrivelsen «krav om grunneierfinansiering av infrastruktur» er språklig noe ufullstendig. Det er meningen at betalingskrav også skal kunne rettes mot festere og utbyggere som ikke selv er grunneiere. Begrepet grunneier er derfor ment å være en kortform som også rommer festere. Utbyggere kan enten opptre på vegne av en grunneier eller fester, eller være både grunneier og tiltakshaver. Av denne grunn benyttes begrepet «grunneier og utbygger» i kapittel 12 A. Begrepet «tiltakshaver» benyttes i bestemmelsene der det er en mer direkte tilknytning til byggesak, og det vil finnes en tiltakshaver, det vil si en aktør som er i ferd med å søke, eller har søkt om, rammetillatelse.

Første ledd gir kommunen hjemmel til å fastsette hensynssoner med krav om grunneierfinansiering av infrastruktur i arealplan. Med arealplan menes både kommuneplanens arealdel (inkludert kommunedelplan), områderegulering og detaljregulering. Sonen kan også fastsettes i statlig plan. Skal hensynssonen fylle sin hensikt, må den plasseres over et arealformål i plankartet som åpner for utbygging. Det må med andre ord være mulig å bygge innenfor hensynssonen, siden det er utbyggingen som skal finansiere infrastrukturen. En grunneier som ikke ønsker å bygge på sin eiendom berøres ikke av betalingsplikten. Bruksendring regnes også som utbygging i denne sammenhengen og kan utløse betalingsplikt.

Det er bare ved gjennomføring av tiltak på eiendommer innenfor sonen som kommunen kan avkreves bidrag til finansiering av infrastruktur. Plikten til å betale kostnadsbidrag kan imidlertid også omfatte infrastruktur utenfor hensynssonen som kommunen har gitt bestemmelse om. En grunneier utenfor hensynssonen kan imidlertid ikke pålegges å betale kostnadsbidrag selv om eiendommen vil bruke eller ha nytte av infrastrukturen.

Kommunen fastsetter hensynssonens geografiske utstrekning ut fra det den finner hensiktsmessig. Utformingen av hensynssonen, det vil si plassering og størrelse, er undergitt forvaltningens frie skjønn. Hva som er en hensiktsmessig utforming, må vurderes ut fra hva som vil være en riktig avgrensing av et utbyggingsområde. Kommunen må ved utformingen av hensynssonen, vurdere om den omfatter tilstrekkelig utbyggingsvolum til at utbyggingen vil kunne bære kostnadene til infrastrukturen som kommunen finner det nødvendig å etablere i området. Kostnadene som pålegges utbyggingen kan ikke være urimelig tyngende i forhold til utbyggingens forventede bruk og nytte av tiltaket, jf. § 12 A-5 fjerde ledd. Dersom hensynssonen ikke får en utforming som dekker et tilstrekkelig stort utbyggingsvolum, må kommunen være innstilt på å dekke de overskytende infrastrukturkostnadene selv. Er det tale om fylkeskommunal infrastruktur, må fylkeskommunen være innstilt på å gjøre det samme, med mindre kommunen finner å ville bidra med en andel også til denne infrastrukturen.

Hvis utbyggingen ikke er stor nok, eller omfanget av infrastruktur ikke er tilstrekkelig tilpasset utbyggingens volum, eller kommunen ikke vil eller kan dekke den andelen som utbyggingen ikke kan bære, bør det ikke fastsettes en hensynssone for utbyggingsområdet.

Hensynssonen fastsettes av kommunen i kraft av å være planmyndighet. Utformingen av hensynssonen må fastsettes på et saklig og forsvarlig grunnlag ut fra de hensynene som plan- og bygningsloven er ment å ivareta. Avgjørelsen er undergitt fritt skjønn. Avgrensningen må videre gjøres på en måte som ikke på en usaklig måte favoriserer kommunen som grunneier på bekostning av andre grunneiere eller utbyggere, for eksempel ved å utforme hensynssonen slik at dens egne eiendommer ikke blir omfattet. Hvorvidt grensen for saklig og forsvarlig skjønnsutøvelse er tilstrekkelig ivaretatt, må avgjøres etter de ulovfestede reglene om myndighetsmisbruk.

Det gjelder ikke egne varslingsregler ved fastsetting av hensynssoner etter første ledd. Det er de alminnelige varslingsreglene for kommuneplanens arealdel og reguleringsplaner som gjelder, jf. § 11-12 andre ledd og § 12-8 første og tredje ledd. Innføring av hensynssonen ved endring av kommuneplanen eller ved vedtakelse eller endring av reguleringsplan følger de vanlige reglene for dette. De alminnelige reglene om klageadgang for enkeltvedtak gjelder. I tillegg gjelder det en utvidet klageadgang etter § 12 A-19 for visse avgjørelser som ikke er enkeltvedtak. Klageadgangen er her begrenset til berørte grunneiere og utbyggere. Det er også innført egne regler for endring av utformingen av hensynssonen og bestemmelser til denne, jf. § 12 A-10.

Bokstav a første punktum fastsetter at tiltakshaveren skal betale et kostnadsbidrag til kommunen samtidig med at det søkes om igangsettingstillatelse til bygge- og anleggstiltak innenfor hensynssonen når søknaden omfatter tiltak nevnt i § 20-1 første ledd bokstav a, d og n. Krav om dokumentasjon for at korrekt beløp er betalt, kontroll mv. er regulert i § 12 A-7 andre ledd.

Utløsende faktor for betalingskrav er «oppføring, tilbygging, påbygging, underbygging» i bokstav a. Begrepet «plassering» er ikke et relevant tema for grunneierfinansiering og skal derfor holdes utenfor. Det er gitt nærmere regler om bruksendring og hovedombygging i § 12 A-7 første ledd, og om riving i andre ledd. Tiltak som er unntatt søknadsplikt, faller utenfor ordningen. Det er ikke ansett nødvendig å angi dette i lovbestemmelsen, siden det er en direkte følge av ordlyden i første punktum «søknad om rammetillatelse». Ett-trinns søknader om tillatelse utløser betalingskrav på samme måte som to-trinns søknader om tillatelse, jf. § 21-2.

De nærmere reglene om selve betalingen, samt eventuelle fradrag for innbetalt forskudd og verdien av realopparbeidelse, framgår av § 12 A-7. Kostnadsbidraget som skal betales, skal være likt for alle utbyggere innenfor hensynssonen (samme beløp pr. kvadratmeter bruksareal (BRA)), jf. andre ledd. Kommunen har følgelig ikke adgang til å differensiere beløpets størrelse etter utbyggingens art, for eksempel ved å skille mellom bolig eller næring. Kommunen kan gi ytterligere unntak i bestemmelse til hensynssonen etter § 12 A-2 første ledd bokstav d.

Andre punktum slår fast prinsippet om at kostnadsbidraget kun skal brukes til etablering av nødvendig infrastruktur. Dette er gjentatt i § 12 A-8 første ledd, men fastslås likevel i andre punktum som et prinsipp innledningsvis i kapittel 12 A.

Tredje punktum fastsetter at kommunen ikke kan kreve bidrag fra en tiltakshaver før de samlede kostnadene for infrastrukturen er estimert og kostnadsbidraget er utregnet etter § 12 A-4, og beløpets størrelse er kunngjort etter § 12 A-5 andre ledd. Utbyggere som får rammetillatelse før kostnadsbidraget er kunngjort, slipper derfor betalingsplikt, jf. kravet om at alle forpliktelsene etter kapittel 12 A skal framgå av rammetillatelsen. Når slikt betalingskrav ikke er tatt inn i rammetillatelsen, kan det heller ikke kreves innbetalt før igangsettingstillatelse. Dette gjelder uansett om kostnadsbidraget er kunngjort mellom tidspunktet for rammetillatelse og igangsettingstillatelse.

Fjerde punktum gjentar det samme som følger av § 12 A-9, nemlig at tiltakshavere kan inngå avtale med kommunen om realopparbeidelse av infrastrukturen som i tilfelle helt eller delvis kommer til fratrekk i kostnadsbidraget. Det nevnes for ordens skyld at slik avtale ikke har noen kobling til avtaler om realopparbeidelse som inngås i forbindelse med utbyggingsavtaler, selv om de innholdsmessig har klare likheter.

Bokstav b fastsetter den øvre tidsrammen for krav til grunneierfinansiering av infrastruktur til 30 år fra sonen ble kunngjort første gang. Kommunen kan fastsette en kortere frist etter § 12 A-2 første ledd bokstav e. Slik frist kan senere forlenges, men ikke ut over 30 år totalt. Hensynssonen gjelder uansett bare inntil den blir opphevet, jf. bokstav c. Dersom kommunen ønsker å videreføre en betalingsplikt for grunneiere ut over 30 år, må hensynssonen vedtas på ny. Selv om fristen utløper, vil hensynssonen fortsatt bestå, men adgangen til å kreve kostnadsbidrag bortfaller. Fastsatte rekkefølgekrav og andre bestemmelser vil fortsatt gjelde og må oppfylles ved den videre utbyggingen i henhold til planen.

Bokstav c fastslår at plikten til å betale kostnadsbidrag bortfaller når kostnadene til infrastrukturen er sikret etablert gjennom innbetalte kostnadsbidrag eller avtaler om realopparbeidelse, eller hensynssonen oppheves. Avtaler om realopparbeidelse medfører en plikt til å opparbeide, og infrastrukturen er dermed sikret etablert. Bestemmelsen kan føre til at den (eller de) siste utbyggeren som skal betale kostnadsbidrag, slipper å betale for hele eller deler sin utbygging. Kommunen må redusere kravet til innbetaling av kostnadsbidrag slik at den ikke krever inn mer enn det infrastrukturen faktisk koster. Dette krever ikke en formell endring av kostnadsbidragets størrelse. Bestemmelsen skal forstås slik at også det som gjenstår å etablere med grunnlag i inngåtte avtaler om realopparbeidelse, er å betrakte som «dekket» i lovens forstand. Med fullfinansiert menes at infrastrukturen er sikret finansiert gjennom faktisk innbetaling av kostnadsbidrag, bindende avtaler om realopparbeides eller frivillig bidrag etter § 12 A-3 sjette. Også kommunale, fylkeskommunale eller statlige finansieringstilsagn skal medtas i vurderingen av om «all infrastruktur er sikret etablert». Kommer kommunen i skade for å akseptere innbetalte kostnadsbidrag etter at infrastrukturen er sikret etablert, skal kommunen tilbakebetale feilaktig innbetalt beløp til aktuelle tiltakshavere.

En hensynssone kan oppheves gjennom et vedtak om endring eller oppheving av arealplanen den tilhører. Forpliktelsen til å betale kostnadsbidrag kan også falle helt eller delvis bort fordi planen eller deler av den bortfaller som følge av ugyldighet. Hvilken innvirkning dette får for gitte rammetillatelser, innbetalte kostnadsbidrag og andre forpliktelser som ellers måtte følge av enkeltvedtak som bygger på planen, må vurderes konkret ut fra de rettslige og faktiske forholdene, også i tråd med bygningsrettslige og forvaltningsrettslige regler.

Bokstav d første punktum fastsetter en hovedregel om at betaling av kostnadsbidrag fritar en tiltakshaver fra særskilte rekkefølgekrav eller krav om at infrastrukturen skal være tilstrekkelig etablert, før utbyggingen kan starte. Med «kommunal, fylkeskommunal og statlig infrastruktur» menes de deler av infrastrukturen de respektive myndigheter skal eie forvalte, drifte og vedlikeholde. Unntaket gjelder også for privat infrastruktur, det vil si krav til rekkefølge på nødvendig infrastruktur på tiltakshaverens eiendom, eller privat infrastruktur som inngår i et nærmere definert område. Om privat infrastruktur, se merknaden til § 12 A-2 første ledd bokstav c.

Bestemmelsen er ment å gi en tiltakshaver forutsigbarhet for at rekkefølgekrav knyttet til kommunal, fylkeskommunal og statlig infrastruktur ikke er til hinder for gjennomføringen av et utbyggingsprosjekt. Rekkefølgekrav kan lett være byggehindrende, og slike krav bør derfor ikke begrense utbyggingen i større grad enn det samfunnsmessige hensyn, eller hensyn som gjelder den konkrete utbyggingen, tilsier. Bestemmelsen virker forenklende ved at den gjør det unødvendig med dispensasjon fra rekkefølgekrav. Fritaket gjelder rekkefølgekrav som er fastsatt i alle planer for eiendommen, og uansett om de er fastsatt med hjemmel i § 12 A-2 første ledd bokstav b, § 11-9 nr. 4 eller § 12-8 nr. 10. Innbetaling av kostnadsbidrag innebærer som hovedregel at en utbygger kan betale seg fri fra alle rekkefølgekrav for infrastruktur som berører tiltaket, og som skal betales av utbyggerne innenfor hensynssonen. Dette gjelder også rekkefølgekrav om sosial infrastruktur. Kommunen kan gjøre unntak fra hovedregelen i § 12 A-1 første ledd bokstav d ved å gi bestemmelse til hensynssonen etter § 12 A-2 første ledd bokstav g. Kommunen må i så fall angi i bestemmelsen hvilke særskilte rekkefølgekrav som likevel skal gjelde for utbyggingen og som en tiltakshaver ikke kan fri seg fra ved å betale kostnadsbidrag. Rekkefølgekrav kan gjelde forhold både innenfor og utenfor den fastsatte hensynssonen, og det kan gjelde rekkefølgekrav i andre planer enn den hensynssonen dekker. Dette betyr at adgangen til å bygge kan være betinget av forhold utenfor det konkrete planområdet dersom kommunen har gitt rekkefølgebestemmelse om det. Grunneieren må da vente med sin utbygging til rekkefølgekravet er innfridd, eller det blir gjort unntak fra det i forbindelse med søknad om rammetillatelse, jf. § 12 A-7 tredje ledd. Hovedregelen om frikjøp fra rekkefølgekrav gjelder ikke fylkeskommunal eller statlig infrastruktur uten at det foreligger samtykke fra vedkommende myndighet, jf. § 12 A-2 andre ledd.

Frikjøp fra rekkefølgekrav innebærer ikke nødvendigvis at vedkommende offentlige organ skal være byggherre for infrastrukturen. Frikjøp er ikke til hinder for at organet kan inngå avtale om realopparbeidelse av infrastruktur med en tiltakshaver. Hvem som skal være byggherre for infrastruktur som det offentlige senere skal overta eierskap til er det opp til vedkommende offentlige organ å bestemme.

Andre punktum har en henvisning til § 12 A-2 første ledd bokstav g som hjemler å gjøre unntak fra frikjøpsordningen for nærmere angitt infrastruktur.

Bokstav e regulerer forholdet mellom finansieringsordningen i kapittel 12 A, utbyggingsavtaler etter kapittel 17, og opparbeidelsesplikt og refusjon av utgifter til veg, vann og avløp mv. etter kapittel 18. Når kommunen fastsetter hensynssoner etter første ledd, ekskluderes i utgangspunktet adgangen til å inngå utbyggingsavtale med utbyggere innenfor hensynssonen. Departementet kan imidlertid i forskrift regulere samspillet mellom de to finansieringsordningene om det viser seg å være behov for det, jf. § 12 A-12 bokstav l. Kommunen må vurdere om refusjonsreglene er et mer hensiktsmessig virkemiddel for etablering og finansiering av infrastruktur, enn bruk av bestemmelsene i kapittel 12 A. Reglene om opparbeidelsesplikt og refusjon kan anvendes så langt kommunen ikke har gitt bestemmelse om den aktuelle infrastrukturen etter § 12 A-2 første ledd bokstav a.

Bokstav f skal sikre at en tiltakshaver ikke risikerer å bli pådratt nye forpliktelser etter kapittel 12 A etter at det er gitt rammetillatelse for en omsøkte utbygging. En forutsetning er likevel at gitt rammetillatelse er gyldig, og ikke utløpt på dato. Tiltakshaveren er gjennom rammetillatelsen for eksempel beskyttet mot økninger i kostnadsbidraget, nye rekkefølgekrav og eventuelle andre endringer i hensynssonen eller planen. Rammetillatelsen blir dermed et viktig skjæringstidspunkt ved at en tiltakshaver ikke kan bli pålagt forpliktelser som det ikke er tatt høyde for i byggeprosjektet. Hvis en tiltakshaver søker om ny rammetillatelse fordi vedkommende ønsker endringer i prosjektet, er tiltakshaveren bare beskyttet så langt den gamle tillatelsen rekker. Hvis tiltakshaver søker om og får innvilget ny eller endret rammetillatelse er det denne som skal legges til grunn i forhold til reglen i bokstav f. Tiltakshaveren er ikke beskyttet mot eventuelle endringer i kostnadsbidraget som har skjedd i perioden mellom den første og andre rammetillatelsen. Det samme gjelder planendringer som for eksempel begrenser utbyggingen eller fastsetter nye rekkefølgekrav. Tiltakshaveren løper følgelig en viss risiko for at det kan oppstå nye forpliktelser når det søkes om ny eller endret rammetillatelse.

Motsatsen til det som er sagt foran, er at tiltakshaveren heller ikke kan nyte godt av at kostnadsbidraget blir satt ned etter at kommunen har gitt rammetillatelse.

En tiltakshaver kan inngå avtale om realopparbeidelse etter at kommunen har gitt rammetillatelse, uten fare for økning i kostnadsbidraget. Tiltakshaveren kan også inngå avtale om realopparbeidelse etter at kostnadsbidraget er innbetalt og kommunen har gitt igangsettingstillatelse. I så fall må avtalen om realopparbeidelse regulere hvordan avregningen av kostnadsbidraget skal skje.

Andre ledd inneholder regler som skal gjelde ved bruken av hensynssonen.

Første punktum fastsetter at kommunen i mangel av konkret kunnskap om hvilken infrastruktur som vil måtte etableres, kan bruke et skjønn når den gir bestemmelser etter § 12 A-2 første ledd bokstav a og b. I de fleste tilfellene vil ikke kommunen ha nøyaktig oversikt over infrastrukturbehovet under arbeidene med en detaljregulering. Det er imidlertid ikke hensiktsmessig å vente med å fastsette et kostnadsbidrag til det er utarbeidet en eller flere detaljreguleringer i et utbyggingsområde. I så fall vil de første utbyggerne slippe å betale kostnadsbidrag, og de etterfølgende må betale desto mer. Kommunen mister i så fall muligheten for å sikre seg at alle utbyggerne innenfor hensynssonen bidrar til infrastrukturen. Dette vil også være uheldig sett fra utbyggernes ståsted, fordi disse tidlig ønsker klarhet i hvor stort kostnadsbidrag de må påregne å betale for sin utbygging. Størrelsen på kostnadsbidraget vil riktignok kunne endre seg etter hvert som området blir detaljregulert. Først da vil kommunen får eksakt oversikt over de reelle infrastrukturkostnadene.

Kommunens vurdering skal ta utgangspunkt i det den mener det er rimelig grunn til å anta blir nødvendig for utbyggingen av området. Antakelsen kan være relativt grovt. Det kan gjelde tilførselsveger, hovedledninger for vann og avløp, idrettsanlegg, parker og møteplasser. Kommunen kan for eksempel ha rimelig grunn til å anta at det vil bli behov for fire kilometer hovedveg, tre kilometer med nye hovedvannledninger osv. Dette bør være tilstrekkelig til at det er mulig for sakkyndige etter § 12 A-4 fjerde ledd, å estimere kostnadene til infrastrukturen blant annet på grunnlag av erfaringstall. Etter hvert som tiden går, og planleggingen av området konkretiserer seg mer og mer, kan kommunen legge inn den infrastrukturen den finner nødvendig og oppdatere kostnadsbidraget ved behov. Kostnadsbidragets størrelse kan oppdateres for hele hensynssonen i overordnet plan etter hvert som det vedtas nye detaljreguleringer. For å forenkle kommunens arbeid kan det være fornuftig å ha alle bestemmelsene til hensynssonen i overordnet plan, og heller oppdatere denne planen i stedet for å gi bestemmelser til hensynssonen i detaljreguleringene etter hvert som disse blir vedtatt. Dermed samles bestemmelsene ett sted, noe som gir god oversikt for alle berørte, og reduserer faren for motstrid mellom planer, jf. § 1-5 andre ledd. Bestemmelsene i § 12 A-10 om endring av hensynssonen eller bestemmelser til denne, legger til rette for at saksbehandlingen ved endringer ikke skal bli for arbeidskrevende, jf. særlig reglen i andre ledd andre punktum om «mindre endringer».

Infrastrukturbehovet vil bli mer og mer riktig for hver detaljregulering kommunen vedtar. Dersom anlagte ikke treffer i forhold til det som faktisk skal bygges av infrastruktur, må kostnadsbidragets størrelse justeres opp eller ned. Normalt vil det være tilstrekkelig at kommunen gjør dette i forbindelse med oppdateringen av kostnadsbidraget hvert femte år, jf. § 12 A-6. Blir avviket for stort, bør kommunen oppdatere kostnadsbidraget hyppigere.

Andre punktum fastsetter at det ikke kan være ulik størrelse på kostnadsbidraget i hensynssoner som dekker samme areal. Kommunen kan ikke differensiere beløpets størrelse mellom de ulike eiendommene fra for eksempel utbyggingens art, plassering, nytte eller bruk. Det er heller ikke adgang til å ta andre individuelle hensyn til utbyggere, som for eksempel om de er i en vanskelig økonomisk situasjon.

Tredje punktum er samordningsregler som fastsetter at der det er flere planer som inngår i samme hensynssone, er det tilstrekkelig å gi bestemmelser etter § 12 A-2 til hensynssonen i den overordnede planen. Det er i denne sammenhengen viktig å ha med seg at det følger av § 12-6 første ledd nytt tredje punktum at hensynssoner i kommuneplanens arealdel, gitt med hjemmel i § 12 A-1, alltid skal videreføres i reguleringsplan. Dersom kommunen kun gir bestemmelsene til hensynssonen i kommuneplanens arealdel, vil de like fullt gjelde for senere reguleringsplaner, både områderegulering og detaljregulering. Det samme gjelder der hensynssonen inngår i en områderegulering.

Reglene innebærer en forenkling ved at en slipper å gjenta de samme bestemmelsene i flere planer. Kommunen velger fritt hvor bestemmelsene skal forankres, og det kan også gis egne bestemmelser til hver plan, men det bør ikke være motstridende bestemmelser i flere planer for samme infrastruktur. Ved eventuell motstrid må denne forsøkes avklart gjennom en tolking av planene, og eventuelt finne sin løsning gjennom bruk av motstridsregelen i § 1-5 andre ledd. Det kan for eksempel være praktisk å gi rekkefølgebestemmelser til infrastruktur i flere planer, og det vil ofte være naturlig å fastsette slike bestemmelser i detaljreguleringen hvor infrastrukturen ligger. Kommunen kan følgelig gi nye rekkefølgebestemmelser til infrastrukturen i detaljreguleringen som trer i stedet for rekkefølgebestemmelser som er fastsatt i overordnet plan For oversiktens skyld kan det være en fordel om bestemmelsene til hensynssonen spres på færrest mulig planer, men det kan også bli vanskelig for utbyggere å finne ut av hvilke forpliktelser som hviler på eiendommen når bestemmelsene ikke står i detaljreguleringen. For å unngå motstrid vil det være hensiktsmessig at kommunen gjør tilpassede endringer i bestemmelsene til hensynssonen i kommuneplanens arealdel eller en områderegulering samtidig med et eventuelt vedtak om detaljregulering. Paragraf § 12 A-10 andre ledd andre punktum om mindre endringer av hensynssone, vil gjøre det mulig for kommunen å endre bestemmelsene samtidig i flere planer uten en omfattende saksbehandling.

Fjerde punktum presiserer at hensynssonen kan fastsettes i detaljregulering selv om det ikke tidligere er fastsatt en tilsvarende hensynssone i overordnet plan. I slike tilfeller kan ikke betalingsplikten omfatte annen infrastruktur enn den som inngår i detaljreguleringen. Dette skyldes at det ikke finnes en hensynssone i overordnet plan som binder betalingsplikten i de ulike detaljreguleringene sammen og gjør den lik for alle utbyggerne i et større område.

Tredje ledd fastsetter at bestemmelsene i § 11-8 a andre til femte ledd gjelder tilsvarende for planarbeid etter dette kapittelet. Dette innebærer at det kan gis retningslinjer til hensynssoner med krav om grunneierfinansiering. Det kan også fastsettes en områdeutviklingsstrategi til slik sone. Videre skal kommunen legge til rette for at planer med krav om grunneierfinansiering av infrastruktur kan bli effektivt gjennomført. Kommunen skal aktivt legge til rette for samarbeid om planforslaget med berørte grunneiere, festere, utbyggere, statlige og regionale myndigheter, beboere og virksomheter i området, og andre interesserte. Berørte offentlige organer skal aktivt bidra til effektive samordningsprosesser med kommunen.

Kommunens og offentlige organers planarbeid etter dette leddet skal tilpasses planens omfang, kompleksitet og nivå. Dette får betydning for i hvilken grad kommunen velger å gi bestemmelser om infrastruktur mv. for eksempel til kommuneplanens arealdel, eller om den venter til senere reguleringer. Venter den med å gi bestemmelser og fastsette kostnadsbidrag i senere reguleringer, kan arbeidet med å tilrettelegge for aktivt samarbeid reduseres.

Til § 12 A-2

Første ledd fastsetter at kommunen, i nødvendig utstrekning, skal gi fastsatte bestemmelser til hensynssonen.

Kommunen må gi nødvendige bestemmelser til hensynssonen for å kunne kreve kostnadsbidrag fra grunneierne og utbyggerne til finansiering av infrastrukturen som er nødvendig for utbyggingen.

Kommunen må gi bestemmelser etter bokstav a, b og h før den kan kreve kostnadsbidrag fra en tiltakshaver.

Det framgår av § 12 A-5 andre ledd at kostnadsbidraget normalt skal være utregnet og kunngjort av kommunen senest seneste 3 år etter at kommunen har fastsatt hensynssone med krav til grunneierfinansiering i overordnet arealplan. Dette setter indirekte også en frist for når det bør være gitt bestemmelser til hensynssonen som gir grunnlag for å tallfeste et endelig kostnadsbidrag. Bestemmelsen må være gitt i rimelig tid før fristen utløper slik at kommunen rekker å beregne kostnadsbidraget innen fristen. Konsekvensen av fristoversittelse er regulert i § 12 A-5 andre ledd andre punktum.

Dersom kommunen gir bestemmelser til hensynssonen om infrastruktur etter § 12 A-2 første ledd bokstav a, kan den straks begynne å forskuttere for infrastrukturen, eller inngå avtale med grunneiere og utbyggere om forskuttering, jf. § 12 A-3 første og andre ledd, for så raskt som mulig å gjøre området byggeklart. Kostnadene til denne infrastrukturen kan senere tas med ved utregningen av kostnadsbidraget, og dermed kan kommunen få dekket inn sine utlegg.

Begrepet «i nødvendig utstrekning» er ment å gi en viss fleksibilitet i hvor mye som må reguleres i bestemmelsene, men det innebærer også en begrensing. Kommunen skal ikke gi flere eller mer inngripende bestemmelser enn det som er påkrevd for gjennomføringen av planen. I så måte må kommunen for eksempel vurdere hva som er nødvendige rekkefølgekrav som skal være unntatt fra frikjøpsordningen etter § 12 A-1 første ledd bokstav d. Rekkefølgekrav er byggehindrende og må derfor tilpasses det reelle behovet. I en reguleringsplan må kommunen i praksis alltid gi bestemmelser som nevnt i bokstavene a og b for å estimere de samlede kostnadene for infrastrukturen og beregne et kostnadsbidrag etter § 12 A-4. Normalt bør det som et minimum også gis bestemmelse etter bokstav f om bruk av byggekostnadsindekser. Kommunen kan velge om den vil gi bestemmelser etter bokstavene c, d, e, f og g. Slike bestemmelser er ikke påkrevd å gi, og behovet må vurderes ut fra omstendighetene. Departementet mener kommunen dessuten alltid bør gi bestemmelse om byggekostnadsindekser etter bokstav f, fordi det bidrar til å redusere risikoen for at en tiltakshaver betaler for lite til dekning av kostnadene til infrastrukturen. Det er likevel ikke en forutsetning for å kunne kreve at en tiltakshaver skal betale kostnadsbidrag ved søknad om igangsettingstillatelse.

Bokstav a første punktum gir hjemmel til å gi bestemmelse om hvilke infrastrukturtiltak som skal være omfattet av finansieringsordningen. Både kommunal, fylkeskommunal, statlig og privat infrastruktur kan tas med i bestemmelse etter bokstav a. Kommunen kan imidlertid ikke gi bestemmelse om fylkeskommunal og statlig infrastruktur uten at berørt myndighet har gitt samtykke, jf. andre ledd. For privat infrastruktur, det vil si infrastruktur som kommunen ikke skal overta, forutsettes det at kommunen mener det er rimelig at utbyggingen innenfor hensynssonen skal være med å dekke hele eller deler av kostnadene til denne infrastrukturen. Privat infrastruktur er i denne sammenhengen infrastruktur som helt eller delvis skal finansieres av grunneier eller utbygger selv. Det vises til § 12 A-2 første ledd bokstav c som gir kommunen hjemmel til å gi bestemmelse om infrastruktur som helt eller delvis skal bekostes av disse. Det kan ikke gis bestemmelse om infrastruktur som skal tjene andre områder eller utbygginger i kommunen. Dersom det innenfor hensynssonen for eksempel skal etableres infrastruktur i form av en underjordisk vannledning fra et drikkevannsbasseng til en annen del av kommunen, må det angis egnet arealformål og bestemmelser med hjemmel i § 12-7. Kapittel 12 A kommer dermed ikke til anvendelse for denne infrastrukturen.

Infrastrukturbehovet avgjøres av kommunen på et planfaglig og lokalpolitisk grunnlag, og vurderingen er underlagt forvaltningens frie skjønn. Ordbruken «nødvendig for utbyggingen innenfor eller utenfor hensynssonen» må også ses i lys av formålet med finansieringsordningen, som er å gjøre hele den planlagte utbyggingen innenfor hensynssonen byggeklar. Det må derfor være saklig sammenheng mellom utbyggingen det åpnes for innenfor hensynssonen og behovet for infrastruktur. Det må foreligge et saklig begrunnet behov for infrastrukturen ut fra et samfunnsmessig synspunkt. Det kan også omfatte infrastruktur det er behov for i det enkelte byggeprosjektet. I praksis betyr dette at infrastrukturen må enten tjene samfunnsmessige interesser i utbyggingsområdet eller avhjelpe skadevirkninger, ulemper eller behov ved den konkrete utbyggingen.

Rammen for hvilken infrastruktur som kan inngå kan ikke være for snever. Det kan tenkes enkelte vanskelige grensedragninger. Både infrastruktur som er nødvendig for utbyggingen innenfor hensynssonen og utenfor kan tas med. Med utenfor hensynssonen, mens også infrastruktur som ligger uten for planen hvor hensynssonen er plassert. Eksempler på infrastruktur som kan være nødvendig er drikke- og slokkevann, avløps- og overvannsanlegg, veger og fortau, gang- og sykkelveger, kulturarenaer, idrettsanlegg, parker og andre møteplasser for sosial trivsel. Infrastrukturbegrepet er omfattende, og begrepet er negativt avgrenset mot forbudet mot finansiering av sosial infrastruktur. Anlegg som kun skal tjene andre områder i kommunen, omfattes ikke av nødvendighetsbegrepet. Rene gjennomfartsårer faller derfor utenfor finansieringsordningen, for eksempel en veg mellom to tettsteder i kommunen som går gjennom utbyggingsområdet, med mindre det er behov for en oppgradering, støyskjerming o.a., av hensyn til utbyggingen innenfor hensynssonen. En avkjørsel fra denne vil være omfattet av begrepet «nødvendig» hvis kommunen mener det er behov for den av hensyn til utbyggingen innenfor hensynssonen. I slike tilfeller kan også øvrige deler av vegen bli ansett nødvendig for utbyggingen. Kravet til nødvendighet er det samme enten infrastrukturen ligger innenfor eller utenfor hensynssonen.

Hva som er «nødvendig infrastruktur for utbyggingen», må vurderes i lys av kunnskapsgrunnlaget til enhver tid. Det må i tidlig fase av planleggingen anslås hva som vil nødvendig infrastruktur for en samfunnsmessig god utvikling av området. I overordnet plan vil ikke kommunen kunne ta høyde for behovet for infrastruktur som først blir klarlagt i arbeidet med senere detaljreguleringer, og hvor denne infrastrukturen skal plasseres. Dette blir ikke klart før under arbeidet, eddetaljreguleringen. Infrastrukturbehovet må derfor i overordnet plan bygge på en antakelse om hva som kan komme i detaljreguleringer innenfor hensynssonen. Kommunen vil i de fleste tilfellene kunne anslå behovet ut fra tidligere erfaring, for eksempel om hvor mye veg, fortau samt vann- og avløpsledninger det normalt blir behov for. Dersom den overordnede planen for eksempel åpner både for boliger og næring, og ikke fastsetter hvor mye det blir av det ene eller andre, kan det bli vanskelig å anslå behovet for parker og andre møteplasser. Kommunen bør likevel vurdere dette og legge inn et antatt behov. Enda mer krevende kan det bli dersom planen bare legger et område ut til sentrumsformål. Kommunen må gjøre sine vurderinger ut fra beste skjønn, og så oppdatere bestemmelsen om infrastruktur etter hvert som kunnskapsgrunnlaget øker.

Det gjelder ikke et mildere eller strengere nødvendighetskrav etter denne bestemmelsen enn det som gjelder etter § 12-7. Det gjelder samme krav til nødvendighet enten det gjelder infrastruktur innenfor eller utenfor hensynssonen.

Nødvendighetskravet må videre vurderes i lys av behovet som følger av utbyggingens art og omfang. Kommunen må selv betale den andelen som overskrider behovet og som dermed ikke er nødvendig i lovens forstand. Infrastruktur som kun skal ivareta allmenne behov i kommunen, faller utenfor. For eksempel vil en utvidelse av parkeringsplassen foran kommunens rådhus ikke være relevant, selv om rådhuset ligger innenfor hensynssonen og utbyggingen fører til mange nye innbyggere som vil få tjenester fra kommunen. Det kan for eksempel bli et spørsmål om det er nødvendig med en utvidelse av en veg eller et vann- og avløpsanlegg. For å oppfylle nødvendighetsvilkåret er det tilstrekkelig at infrastrukturen skal dekke et konkret behov innenfor hensynssonen. Usikkerhet om kapasiteten i eksisterende infrastruktur kan være tilstrekkelig til at kommunen finner det nødvendig å utvide eller fornye eksisterende infrastruktur for å sikre en forsvarlig kapasitet med større grad av sikkerhet. Kommunen må kunne ta høyde for usikkerhet med hensyn til størrelsen på den endelige utbyggingen som planlegges. Ofte vil ikke kommunen vite dette før under arbeidet med detaljregulering. Visse typer infrastruktur kan antakelig ikke så lett fastslås å ha overkapasitet. Det gjelder for eksempel lekeplasser, parker og andre møteplasser for sosial trivsel. Ved utforming av slik infrastruktur vil god plass og store volumer nettopp være noe av poenget, ikke minst for å sikre miljø, folkehelse, sammenheng og kvalitet i byrom. Kommunen må i sin planlegging ivareta de hensynene som framgår av § 3-1 og statlige planretningslinjer, jf. § 6-2. Også Nasjonale forventninger gitt i medhold av § 6-1 må kommunen følge opp. Nødvendighetsvurderingen etter § 12 A-2 første ledd bokstav a må derfor skje i en vid sammenheng. Infrastrukturen skal bidra til kvalitet i de bygde omgivelsene, gode og trygge bomiljøer, ivareta samfunnssikkerhet m.m.

Sosial infrastruktur kan ikke danne grunnlag for private bidrag til finansiering av infrastruktur, med mindre departementet samtyk­ker, jf. tredje ledd. Med sosial infrastruktur menes tjenestetilbud som skoler, barnehager, sykehjem eller tilsvarende tjenester som det offentlige etter lov skal skaffe til veie, jf. § 17-3 andre ledd. Også for slik infrastruktur gjelder at den må være nødvendig for utbyggingen innenfor hensynssonen.Private forskuttering av statlig infrastruktur krever samtykke fra berørt statlige myndighet. Statlig infrastruktur kan for eksempel være stamveger og sykkelstamveg. Forskuttering for statlig infrastruktur vil bare helt unntaksvis forekomme.

Utbygging innenfor hensynssonen kan være avhengig av infrastruktur som skal etableres utenfor hensynssonen. Slik infrastruktur kan derfor tas med i bestemmelse etter bokstav a. Det kan for eksempel gjelde etablering eller utvidelse av tilførselsveg eller rundkjøring i et vegkryss som skal øke kapasiteten og bedre trafikksituasjonen innenfor hensynssonen. Et annet eksempel er forlengelse, ombygging eller fornyelse av hovedledninger for vann og avløp, eller et underjordisk avfallsnett. Ved at infrastruktur som nevnt kan tas med i bestemmelsene, trenger ikke kommunen fastsette en egen hensynssone for slik infrastruktur, eller utvide hensynssonen til å omfatte et unaturlig stort område. Hensynssonen kan og bør begrenses til å dekke utbyggingen som skal finansiere infrastrukturen. Infrastrukturen utenfor hensynssonen må spesifiseres på samme måte som infrastrukturen innenfor hensynssonen. Det kan knyttes samme bestemmelser til denne infrastruktur etter § 12 A-2, som til infrastrukturen innenfor sonen.

Nødvendig infrastruktur kan også omfatte endringer eller forbedringer i eksisterende infrastruktur som er nødvendig for utbyggingen. Det kan derfor gis bestemmelse ikke bare om ny infrastruktur, men også om utvidelse, oppgradering, ombygging, flytting eller riving av eksisterende infrastruktur. Forbedringer av ulik art kan være nødvendig på grunn av økt belastning på infrastrukturen. Utvidelser av veger, etablering av nye vegkryss, kapasitetsøkning på vann-, avløps- og overvannsanlegg, og nye tilknytningspunkter, vil kunne være svært vanlig. Det er kun opparbeidelse av infrastruktur og forbedringer, og det som naturlig hører med til dette, som er omfattet av finansieringsordningen. Det kan derfor ikke gis bestemmelse om drift eller vedlikehold av infrastrukturen. Kostnadsbidraget skal heller ikke brukes til å bekoste idriftsetting av infrastruktur, og kommunen kan derfor heller ikke gi bestemmelse om dette.

Kommunens skjønnsmessige vurderinger av hva som er nødvendig infrastruktur er undergitt forvaltningens frie skjønn.

Bokstav b krever at kommunen i nødvendig grad gir bestemmelse med informasjon om omfang, kvalitet, standardnivå mv. på infrastrukturen som det er gitt bestemmelse om etter bokstav a. Dette er viktig for utførelsen av infrastrukturen, men er først og fremst nødvendig for at den sakkyndige skal kunne gjennomføre en forsvarlig forhåndsberegning av kostnadene til infrastrukturen etter § 12 A-4. Det er ikke et krav om at det må gis bestemmelser om alle de nevnte kriteriene, jf. formuleringen «i nødvendig utstrekning» i første punktum. Bestemmelsene som gis må imidlertid være tilstrekkelig klare og entydige til at estimeringen av infrastrukturkostnadene lar seg gjennomføre på forsvarlig vis. Normalt vil kommunen kunne supplere med utfyllende informasjon hvis en sakkyndig etter § 12 A-4 fjerde ledd har behov for mer informasjon. Kommunen kan ellers vedta nødvendig endringer i bestemmelsene, jf. § 12 A-10. Kommunens vurderinger knyttet til kvalitet, standardnivå mv. er undergitt forvaltningens frie skjønn.

Omfang kan gjelde kvantitet, volum, og til dels plassering og tetthet mellom flere infrastrukturobjekter. Kvalitet gjelder infrastrukturens beskaffenhet i form av materialer, dybde, stødighet, motstandskraft, arkitektonisk utforming o.a. Standardnivå gjelder beskrivelser som kan falle inn under kvalitet, men standardnivå kan også uttrykkes gjennom begreper som tilfredsstillende, godt nok, vanlig, hyllevare, driftssikkert, eller gis som henvisning til normer, standarder, spesifikasjoner som for eksempel slike som er utgitt av Standard Norge eller andre standardiseringsorganer. Eksempel på normer kan være veiledere om opparbeidelse av utomhusarealer eller parker, vegnormaler m.m.

Begrepene «byggegrenser», «krav om særskilt rekkefølge» for infrastrukturen, eller at infrastrukturen skal være «tilstrekkelig etablert» før utbygging kan finne sted, samt forbud mot eller påbud om løsninger, skal forstås slik de vanligvis brukes i plansammenheng, jf. tilsvarende formuleringer i §§ 11-9 og 12-7. Man kan si det er to ulike typer rekkefølgekrav; krav som fastlegger rekkefølgen på en utbygging, og krav som innebærer at det gjelder en tidsplan for utbyggingen, det vil si at nærmere angitt infrastruktur må være tilstrekkelig etablert før utbyggingen kan starte. Rekkefølgekrav kan både omfatte teknisk og sosial infrastruktur.

Rekkefølgekravene må være nødvendige. Det innebærer at slike krav ikke kan fastsettes i større grad enn behovet tilsier. Ettersom rekkefølgekrav lett kan være byggehindrende, må kommunen gjøre en forsvarlig vurdering av behovet for rekkefølgekrav. Rekkefølgekravet må være saklig begrunnet. Departementet viser til omtale av begrepet «tilstrekkelig etablert» i Ot.prp. nr. 32 (2007–2008) s. 223, hvor det framgår at rekkefølgekrav må bygge på et «saklig begrunnet behov … ut fra et samfunnsmessig synspunkt». Det er ingen tilsvarende kobling mellom rekkefølgekrav og krav om kostnadsbidrag etter kapittel 12 A, slik utbyggingsavtaler etter kapittel 17 kan være knyttet til rekkefølgekrav. Kommunen kan fastsette nye rekkefølgekrav, eller justere eksisterende rekkefølgekrav, etter hvert som det kommer nye forslag til detaljreguleringer. Nye krav i en detaljregulering vil gjelde foran tidligere frasatt rekkefølgekrav i overordnet plan, jf. § 1-5 andre ledd, eller supplere disse. Kommunen kan ikke fastsette et rekkefølgekrav om at en utbygging innenfor hensynssonen ikke kan starte før kostnadsbidragets størrelse er kunngjort. Kommunen må derfor akseptere at en utbygging som ikke er omfattet av rekkefølgekrav, kan få igangsettingstillatelse selv om det ennå ikke er fastsatt kostnadsbidrag etter § 12 A-4 og § 12 A-5.

Hva som er nødvendig standardnivå på infrastrukturen skal, som et utgangspunkt, ikke vurderes ut fra et finansieringsperspektiv. Det er kommunen som samfunnsutvikler som bestemmer infrastrukturbehovet. Dersom den for eksempel mener at behovet for infrastruktur skal omfatte en idrettsarena som tilfredsstiller krav til olympiske leker, er det full adgang til det. Det samme gjelder om kommunen ønsker en park, til tross for at det allerede er en annen park i området som kan dekke behovet. Kommunen bestemmer hvor tett det skal være mellom parker eller andre sosiale møteplasser i området. Blir infrastrukturkostnadene for omfattende til at utbyggingen kan bære dem ut fra en bruks- og nyttebetraktning, må kostnadsbidraget justeres, jf. § 12 A-5 fjerde ledd, eller kravene til infrastruktur må endres gjennom en planendring.

Kommunen kan gi bestemmelser i form av minimumskrav eller maksimumskrav, eller angi nøyaktige målekriterier, for eksempel antall kvadratmeter, kotehøyde eller avstand midtlinje veg. Bestemmelsen gir ikke hjemmel til å fastsette krav som framgår av teknisk forskrift til plan- og bygningsloven, for eksempel tekniske ytelseskrav til konstruksjon, materialer og byggevarer, energikrav. Det kan gis bestemmelse om kapasitet og andre ytelser på veger, pumpehus, vann og avløp o.l. Det kan for eksempel vises til spesifikasjoner for svømmeanlegg eller gis anvisninger på overordnet nivå om at en hall skal bygges som et konkurranseanlegg.

Kommunen kan benytte seg av enkle standarduttrykk i sine beskrivelser av blant annet omfang og kvalitet. Den kan for eksempel angi at en bydelspark skal ha middels eller høy kvalitet i utforming, utstyr og materialvalg. Denne informasjonen bør suppleres med generelle beskrivelser for at slike standarduttrykk skal gi mening. Det er ikke et krav at beskrivelsene skal være så detaljerte at informasjonen samlet sett fremstår som en slags «designhåndbok». Det må forutsettes at sakkyndige har fagkunnskap på infrastrukturområdet og forstår termene som kommunen benytter. Det er bare når det for eksempel er tale om kvalitet ut over det som er vanlig, at dette bør omtales særskilt i beskrivelsen.

Dersom annet ikke er nevnt, må det kunne legges til grunn at det er tale om infrastruktur som er vanlig brukt i den aktuelle sammenhengen, på tilsvarende steder eller at det er tale om en vanlig hyllevare i markedet. Ved tvil, må kommunen på forespørsel kunne presisere hva som menes. Hva som er nødvendige krav til infrastrukturen for utviklingen av et område, for eksempel når det gjelder kvalitet og standardnivå, ligger til forvaltningens frie skjønn å avgjøre.

Bokstav c gir kommunen hjemmel til å gi bestemmelse om at nødvendig infrastruktur fullt ut skal bekostes av grunneieren eller utbyggeren selv. Kommunen må så fall angi hvilken infrastruktur eller bestemt areal forpliktelsen omfatter. Privat infrastruktur er infrastruktur som kommunen, fylkeskommunen eller staten ikke har som intensjon å overta ansvaret for. Departementet har i noen sammenhenger sett at privat infrastruktur som skal bekostes av utbygger og ikke overtas av kommunen, er benevnt som «feltintern», eller «planintern» infrastruktur. Hjemmelen må ses på bakgrunn av at kommunen kan gi bestemmelse etter bokstav a, ikke bare om kommunal eller fylkeskommunal infrastruktur, men også om privat infrastruktur. Bestemmelsen åpner for at utbyggingen innenfor hensynssonen delvis kan være med å finansiere slik privat infrastruktur. Det vil normalt bare være aktuelt å belaste utbyggingen innenfor hensynssonen for kostnadene til privat infrastruktur så langt infrastrukturen skal være tilgjengelig for allmennheten, eller der det av sikkerhets- eller beredskapshensyn, eller andre samfunnshensyn, anses viktig eller nødvendig at allmenheten har rett til å bruke infrastrukturen. Andelens størrelse fastsettes etter kommunens skjønn.

Adgangen til delvis medfinansiering av infrastrukturen i hensynssonen, kan benyttes for å ivareta allmenhetens interesser i det offentlig rom der reguleringsformålet ikke ivaretar allmennhetens tilgang. Arealformålene «grønnstruktur» og «samferdselsanlegg» vil implisitt ivareta allmenhetens interesser, mens arealformålet «bebyggelse og anlegg» ikke vil gjøre det. Allmennhetens tilgang må i så fall sikres gjennom et særskilt rettsgrunnlag. Kommunen kan da inngå avtale i stedet for å regulere til offentlig bruk. Dette vil ofte kunne være i grunneierens interesse. Grunneieren vil da fortsatt eie arealene, og har normalt forvaltnings- og vedlikeholdsansvaret alene. Grunneieren kan opparbeide eiendommen i tråd med reguleringsplanen, men med en høyere kvalitet enn kommunen selv ville bekostet. Medfinansiering kan for eksempel være aktuelt ved etablering av en gang- eller sykkelveg gjennom et privat fellesområde, og hvor kommunen bruker avtaleklausuler og tinglyste erklæringer for å sikre allmenheten fri passasje. Det kan også gjelde attraktive områder for rekreasjon og opplevelser, hvor kommunen vil sikre allmennheten tilgang. Kommunen må påse at det er entydig definert hva allmennhetens tilgang til en eiendom eller et område innebærer av rettigheter og forpliktelser. Kommunen bør også søke å unngå at det kan oppstå konflikter mellom beboerne og allmenheten om bruken av arealet, noe som for eksempel kan bli tilfelle for et område som skal være uteoppholdsområde for beboere og friområde for allmenheten.

Bokstav d gir kommunen hjemmel til å unnta visse søknadspliktige tiltak fra krav om betaling av kostnadsbidrag. Bestemmelsen må ses i sammenheng med § 12 A-1 første ledd bokstav a, som fastsetter at tiltakshavere plikter å betale et kostnadsbidrag for søknadspliktige tiltak som er omfattet av § 20-1 første ledd bokstav a, d og n. Kommunen trenger i praksis bare gjøre unntak i bestemmelse for tiltak som er søknadspliktige og som krever igangsettingstillatelse. Søknadspliktige tiltak som ikke krever igangsettingstillatelse, vil ikke kunne avkreves kostnadsbidrag.

Loven selv fastsetter et unntak i § 12 A-7 andre ledd om at det ikke skal betales kostnadsbidrag for igangsettingstillatelse som kun gjelder riving. Videre framgår det av første ledd i samme paragraf at for varig bruksendring, og hovedombygging, skal det bare betales kostnadsbidrag så langt tiltaket etter kommunens skjønn kan føre til økt bruk eller nytte av infrastruktur.

Kommunen kan fastsette ytterligere unntak. Det kan for eksempel gjelde nærmere spesifiserte byggetiltak, som garasje, terrasse eller andre mindre tiltak som kan påregnes bygd innenfor hensynssonen. Selv om tiltaket kan være unntatt søknadsplikt etter plan- og bygningsloven § 20-5, jf. byggesaksforskriften (SAK10), må kommunen ta stilling til om tiltaket skal unntas fra plikten til å betale kostnadsbidrag. Kommunen kan foruten å angi typer av infrastruktur som er unntatt, sette størrelsesbegrensning på tiltaket. Det er også mulig å unnta bruksendring helt, eller gjøre unntak for visse typer bruksendring. Det samme gjelder hovedombygging. Det er ikke adgang til å spesifisere i bestemmelse hvilke eiendommer innenfor hensynssonen som skal være omfattet av unntakene.

Bokstav e åpner for at kommunen kan redusere varigheten av kravet om grunneierfinansiering fra 30 år til en kortere varighet. Varigheten kan angis i tid, eller som nærmere omstendigheter som skal være inntrådt, angitt med et entydig skjæringspunkt. Et slikt skjæringspunkt kan for eksempel være inntil fylkeskommunal eller statlig finansiering er sikret.

Bokstav f åpner for at kommunen kan angi en eller flere byggekostnadsindekser i bestemmelse, som kostnadsbidraget skal justeres etter over tid. Indeksreguleringen vil løpe helt frem til betalingen faktisk skjer, det vil si i forbindelse med søknad om igangsettingstillatelse. Dette gjelder selv om kommunen har forsømt å nevne kravet om indeksregulering i rammetillatelsen, jf. § 12 A-7 første ledd. For å unngå dobbeltregulering, skal det ikke benyttes flere indekser samtidig som dekker samme tema eller fagområde. SSB har for eksempel byggekostnadsindekser for veganlegg, boliger og rørleggerarbeid i kontor- og forretningsbygg. Det finnes også privat utarbeidede analyseverktøy blant annet for å fremskrive byggekostnads- og produsentprisutviklingen. Det vil være opp til den sakkyndige å anvende indeksene på en formålstjenlig måte.

Bokstav g gir kommunen hjemmel til å gjøre unntak fra hovedregelen i § 12 A-1 første ledd bokstav d, om at betaling av kostnadsbidrag fritar tiltakshaver fra rekkefølgekrav som gjelder infrastruktur. Hensikten med regelen er å gi kommunen kontroll over viktige rekkefølgekrav som den mener uansett må gjelde for utbyggingen innenfor hensynssonen. Kommunen kan dermed bestemme at nærmere angitte rekkefølgekrav for hele eller deler av infrastrukturen, likevel skal være byggehindrende. Bestemmelse kan gjelde rekkefølgekrav for kommunal. fylkeskommunal eller statlig infrastruktur både innenfor og utenfor hensynssonen. Eksempler kan være nødvendig utvidelse av et forsyningsanlegg for drikkevann, utvidelse av en skole eller etablering av en rundkjøring utenfor hensynssonen, eller en rundkjøring eller fortau innenfor sonen. Kommunen kan ha gitt en bestemmelse om at utbygging av boliger ikke kan finne sted før et infrastrukturtiltak er utvidet for å avbøte et kapasitetsproblem. Det kan gjelde opprettholdelse av rekkefølgekrav som er gitt med grunnlag i § 11-9 nr. 4, § 12-7 nr. 10 og § 12 A-2 første ledd bokstav b. Kommunen kan også gi bestemmelse om rekkefølgekrav som gjelder sosial infrastruktur. En grunneier eller utbygger kan ikke betale seg fri fra slike rekkefølgekrav, men kun rekkefølgekrav som gjelder infrastruktur. Rekkefølgekrav i planer er normalt ikke begrenset til bare å gjelde infrastruktur. De kan også gjelde øvrige deler av en utbygging, som rekkefølgen på bolig- eller næringsbebyggelsen. Det kan for eksempel angis at felt A skal bygges ut før felt B. Kommunen må i bestemmelsen spesifisere hvilke rekkefølgekrav for infrastrukturen som fortsatt skal gjelde. Kommunen kan på tidspunktet for rammetillatelse gjøre en ny vurdering av rekkefølgekravet i lys av det konkrete tiltaket som skal bygges, og etter søknad avgjøre om den likevel kan gjøre unntak fra unntaket som er fastsatt etter bokstav g, jf. § 12 A-7 tredje ledd.

Bokstav h åpner for at kommunen kan gi bestemmelse om hvordan merverdiavgift skal håndteres ved grunneierfinansiering av infrastruktur. Ordlyden gir kommunen vid adgang til å vedta bestemmelse som er tilpasset behovet. Den åpner for at kommunen kan vedta bestemmelser om at den vil, eller ikke vil, bidra til å redusere eller unngå merverdiavgiftskostnader, ved etablering av infrastruktur. Det bør av bestemmelse til hensynssonen om merverdiavgift dessuten framgå hvilke vilkår som gjelder for at kommunen skal medvirke til å redusere eller unngå merverdiavgiftskostnader.

Merverdiavgift som grunneiere og utbyggere må betale til entreprenører, konsulenter, o.a. ved etablering av kommunal infrastruktur utgjør, som utgangspunkt, 20 % av de avgiftsbelagte etableringskostnadene. Merverdiavgiftsloven og merverdiavgiftskompensasjonsloven åpner imidlertid for at det vil kunne være mulig å unngå at merverdiavgiften på kommunal infrastruktur, som skal realopparbeides, blir en endelig kostnad. Det er en forutsetning for dette at kommunen eller fylkeskommunen medvirker gjennom å anvende de ordningene for å avløfte merverdiavgift som følger av merverdiavgiftsloven, merverdiavgiftskompensasjonsloven og avgiftspraksis.

Grunnet spørsmålets økonomiske betydning, og av forutberegnelighetshensyn, vil det for grunneiere og utbyggere være viktig at det på et tidlig tidspunkt avklares om kommunen eller fylkeskommunen vil medvirke til å avløfte merverdiavgiften på den kommunale infrastrukturen.

Bestemmelsen åpner derfor for at det til hensynssonen kan gis bestemmelse om merverdiavgift som det ikke oppnås fradragsrett eller kompensasjon for.

Det viktigste punktet i bestemmelsene om merverdiavgift vil være en avklaring av om kommunen vil medvirke til å redusere eller unngå avgiftsbelastningen på de kommunale infrastrukturtiltakene.

Bestemmelsen innebærer ikke at kommunen har en forpliktelse til å medvirke til at merverdiavgiften på etableringskostnadene for infrastrukturen løftes av. Det er likevel grunn til å fremheve at reduksjon av merverdiavgiftsbelastningen vil bedre de økonomiske rammevilkårene for realisering av planer innenfor hensynssonen. En slik reduksjon vil øke sannsynligheten for at planene i det hele tatt blir realisert. Reduserte avgiftskostnader vil også kunne føre til at planene blir realisert på et tidligere tidspunkt eller med bedre kvalitet enn tilfellet vil være dersom refusjon av avgift ikke oppnås. Av forutberegnelighetshensyn bør det også framgå av bestemmelsene om merverdiavgift for hensynssonen hvilke ordninger kommunen eventuelt vil medvirke til anvendelse av, det vil si henholdsvis overføring av justeringsrett, overføring av justeringsplikt eller anvendelse av den såkalte «Valdres-modellen» (i praksis også benevnt «anleggsbidragsmodellen»), jf. KS sin «Veileder til byggblankett for utbyggingsavtale».

Det bør av bestemmelse til hensynssonen om merverdiavgift dessuten framgå hvilke vilkår som gjelder for at kommunen skal medvirke. Slike vilkår vil for eksempel kunne være at kommunen skal ha dekket sine administrative kostnader ved å medvirke, og at grunneierne må stille sikkerhet til fordel for kommunen for eventuelle avgiftsfeil.

Det vil i alle tilfeller være nødvendig å foreta en konkret vurdering av avgiftsbehandlingen for hvert enkelt infrastrukturtiltak som skal etableres, se nærmere i merknadene til § 12 A-4 tredje ledd bokstav f. Det må i tillegg sikres at ordningene er innenfor rammene av øvrig regelverk, som for eksempel EØS-regelverket.

Siden ordningen med grunneierfinansiering av infrastruktur ikke skal ha en skatte- og avgiftsliknende karakter, kan bestemmelsene ikke innebære noen form for inntekt for kommunen utover kostnadsdekningen. Det vises i denne sammenhengen til at kommunen får dekket alle sine kostnader til arbeid med krav om grunneierfinansiering etter kapittel 12 A, jf. § 12 A-4 tredje ledd bokstav c.

Andre ledd fastsetter at det bare kan gis bestemmelse etter første ledd om fylkeskommunal eller statlig infrastruktur, så fremt fylkeskommunen eller berørt statlig myndighet har samtykket. Disse instansene bør samtidig avklare hvor stor deres andel av finansieringen av infrastrukturen i tilfelle skal være. Andelen skal framgå av et dokument som følger planen, og dette vil i praksis være det kommunale dokumentet som ligger til grunn for utregningen av kostnadsbidraget, jf. § 12 A-4 første ledd. Det legges til grunn at kommunen og fylkeskommunen inngår avtale hvor fylkeskommunen forplikter seg til helt eller delvis å finansiere nærmere angitte infrastrukturtiltak. Kommunen må samtidig forplikte seg til å fastsette bestemmelse etter første ledd som forplikter grunneiere og utbyggere til å betale kostnadsbidrag til dekning av infrastrukturen, jf. § 12 A-1 første ledd bokstav a. Statlig myndighet kan også forplikte seg gjennom slik avtale. Det følger av § 12 A-1 tredje ledd, jf. § 11-8 a fjerde ledd tredje punktum, at berørte offentlige organer aktivt skal bidra til effektive samordningsprosesser med kommunen. Det gjelder også fylkeskommunens arbeid med å avklare forhold knyttet til grunneierfinansiering av fylkeskommunal infrastruktur.

Tredje ledd fastsetter at kommunen ikke kan gi bestemmelse om sosial infrastruktur som nevnt i § 17-3 andre ledd, med mindre departementet, etter søknad fra kommunen, samtykker. Bestemmelsen åpner følgelig for at grunneiere og utbyggere unntaksvis kan pålegges å bekoste infrastruktur som skoler, barnehager, sykehjem eller tilsvarende tjenester som det offentlige etter lov skal skaffe til veie. Det skal ikke være kurant å pålegge grunneiere og utbyggere å bidra til finansiering av sosial eller statlig infrastruktur. Det krever en nærmere vurdering av departementet. Samtykket skal være skriftlig. Sosial infrastruktur, slik som offentlige skoler, barnehager og sykehjem, som det offentlige med hjemmel i lov er forpliktet til å skaffe til veie og bekoste, er det i utgangspunktet ikke naturlig at grunneiere eller utbyggere betaler for. Det kan være aktuelt å anvende unntaksbestemmelsen blant annet for avkjørsler, kollektivholdeplasser, sykkelstamveger og annet som er knyttet til statlig infrastruktur, men som skal brukes av lokalbefolkningen. Det mest praktiske vil antakelig være at departementet samtykker til kommunal eller privat forskuttering for statlig infrastruktur, for å få fortgang i plangjennomføringen. Det er ikke krav om at statens eventuelle økonomiske bidrag er avklart når departementet gir samtykke.

Det er kommunen som må søke departementet om samtykke. Søknaden må begrunnes nærmere, og det må redegjøres for hvordan infrastrukturen er tenkt finansiert og etablert. Hvordan prosessen frem til samtykke skal legges opp, bør avtales nærmere mellom kommunen og departementet. Det kan for eksempel avtales at kommunen skal ha innhentet samtykke fra andre berørte departementer, fylkeskommunen eller annen myndighet, og forelagt spørsmålet for berørte grunneiere eller festere for uttalelse, før kommunen sender søknaden til departementet. Realismen i plangjennomføringen og finansieringen må sannsynliggjøres. I denne sammenhengen er det særlig viktig at det kan dokumenteres at det faktisk er mulig å få finansiert infrastrukturtiltaket med private og eventuelt kommunale midler.

Departementet kan i sin vurdering av om samtykke skal gis, foreta en bred avveining av ulike hensyn, hvor både samfunnsmessige hensyn og hensyn til både private og allmennhetens interesser kan inngå. Departementet kan stille de kravene som finnes nødvendig for å sikre ivaretakelse av relevante hensyn i saken. Departementet kan stille nærmere vilkår for samtykket, som for eksempel krav til plangjennomføring, arrondering og finansiering. Avgjørelsen vil kunne bero både på faglige og politiske vurderinger. Samtykket retter seg kun mot kommunen, og vil ikke være et enkeltvedtak som kan påklages.

Kommunen bør vurdere om det kan være hensiktsmessig å ha kontakt med departementet også før planarbeidet starter. Der forholdene ligger til rette for det, kan departementet eventuelt gi signaler i forkant av planoppstart, om et samtykke i det hele tatt kan være aktuelt ut fra de ønskene og premissene som kommunen presenterer. Departementet kan i den forbindelse også involvere andre berørte departementer, fylkeskommunen eller andre myndigheter. Verken departementet eller andre involverte bør binde seg til et standpunkt på et tidlig tidspunkt i saken, det vil si før alle viktige innspill og konsekvenser er tilstrekkelig belyst. Det gjelder ikke minst å få synspunkter fra berørte grunneiere eller festere. Departementet kan delegere myndigheten til å gi samtykke til statsforvalteren.

Fjerde ledd første punktum fastsetter at når det er gitt samtykke etter andre eller tredje ledd, gjelder reglene for kommunal og fylkeskommunal infrastruktur tilsvarende for sosial infrastruktur og statlig infrastruktur. Bestemmelsen er gitt for å unngå tvil om reglene for slik infrastruktur gjelder selv om det i bestemmelsene ellers i kapittelet bare vises til kommunal og fylkeskommunal infrastruktur.

Andre punktum fastslår at det er kommunen som skal ha ansvaret for å administrere finansieringsordningen også i de tilfellene der fylkeskommunal og statlig infrastruktur er omfattet. Vedkommende infrastruktureier må for det første samtykke til at kommunen kan gi bestemmelse til hensynssonen om infrastruktur etter § 12 A-2 første ledd a og b. For det andre må infrastruktureieren bidra til at den sakkyndige, som skal estimere kostnadene til infrastrukturen, får relevant informasjon. For det tredje er det kommunen som i utgangspunktet har risikoen for at det oppstår fare for fremtidig over- eller underfinansiering. Det kan derfor tenkes at dette bør reguleres i en avtale mellom kommunen og den statlige eller fylkeskommunale infrastruktureieren. Kommunen kan ikke opparbeide slik infrastruktur uten at det er inngått avtale om dette. Det er i utgangspunktet kommunen som vil inngå avtale med tiltakshaver om realopparbeidelse, men det er ikke noe i veien for at den statlige eller fylkeskommunale infrastruktureieren kan være part i slik avtale. Det kan også tenkes at den som realopparbeider skal opparbeide både kommunal og fylkeskommunal infrastruktur.

Samarbeidet mellom de offentlige organsne kan reguleres i avtale.marbeidet kan reguleres i avtale. Fylkeskommunal og statlig infrastruktureier vil ikke ha klagerett på det som er regulert i avtale, jf. § 12 A-11 tredje ledd.

Til § 12 A-3

Første ledd åpner for at kommunen kan forskuttere for utgifter til infrastruktur som er nødvendig for utbyggingen av et område. Forskuttering kan gjelde all infrastruktur eller kun deler av den. Forskuttering kan bidra til at den etterfølgende private utbyggingen av området kan komme i gang tidligere enn ellers. Området kan for eksempel gjøres byggeklart ved å etablere veger, vann- og avløpsanlegg, parker og annet som må på plass i området. Dette bidrar også til å gjøre området mer attraktivt å investere i, og fører også ofte til at verdien på eiendommene øker. Det vil være en fordel om anleggsarbeider som fører med seg mye støv, støy og anleggstrafikk er avsluttet før beboere og virksomheter etablerer seg i området.

Kommunen kan forskuttere når det er fastsatt en hensynssone med krav om grunneierfinansiering av infrastruktur i arealplan og infrastrukturen er identifisert i bestemmelse etter § 12 A-2 første ledd bokstav a. Det er ikke nødvendig å gi andre bestemmelser for å forskuttere, som bestemmelser om kvaliteten eller standarden på infrastrukturen etter bokstav b. Bakgrunnen for dette er at kostnaden til infrastrukturen ikke må kostnadsberegnes etter § 12 A-4. Før kommunen forskutterer, bør den gjøre en risikovurdering for å sikre seg mot et eventuelt fremtidig tap som følge av at utbyggernes byggeplaner blir utsatt i lengre tid, eller at byggeplaner skrinlegges. Sistnevnte kan føre til at infrastruktur kommunen har forskuttert ikke blir dekket inn som forutsatt.

Selv om det ikke er regulert i loven, er det adgang for kommunen til å inngå avtale med grunneiere og utbyggere som innebærer at disse binder seg til å starte utbyggingen av eiendommene når kommunen, eller noen på kommunens vegne, har etablert infrastrukturen. På den måten kan kommunen redusere risikoen ved forskuttering. Kommunen inngår i tilfelle en slik avtale på rent privatrettslig grunnlag. Sannsynligvis skal det en del til før en utbygger vil innlate seg på en slik avtale. Mye vil antakelig avhenge av hvor stor forutsigbarhet det er for at en etterfølgende detaljregulering vil gi tilstrekkelig utbyggingsvolum. Et mer praktisk eksempel kan være der forhåndsbinding skjer samtidig med forhåndssalg. Kommunen kan ikke binde opp sin reguleringsmyndighet i en slik avtale, og forutsigbarheten må derfor bygge på annet grunnlag, for eksempel tidligere avklaringer om utbygging som fremkommer av kommuneplanens arealdel eller en områdeutviklingsstrategi. I forhandlingene kan en utbygger søke å legge inn forutsetninger om at avtalen kan heves dersom kommunen vesentlig endrer forutsetningene som ligger til grunn for den. En naturlig rekkefølge vil være at kommunen først endrer den aktuelle planen slik at det ligger til rette for å inngå en etterfølgende avtale.

Andre ledd første punktum åpner for at grunneiere og utbyggere kan inngå avtale med kommunen, fylkeskommunen eller statlig myndighet om forskuttering av kostnadsbidrag til infrastruktur. Slik avtale kan inngås både med private og offentlige utbyggere. Dersom fylkeskommunen eller statlig myndighet inngår avtale med utbyggere, må dette skje i samråd med kommunen som reguleringsmyndighet ettersom slike avtaler forutsetter at de reguleringsmessige forutsetningene vil komme på plass.

Andre punktum regulerer adgangen til å ha avtaleklausuler om rekkefølge på infrastrukturetableringer. Det gjelder en liknende bestemmelse om unntak for rekkefølgebestemmelser i avtale om realopparbeidelse, jf. § 12 A-9. Grunneiere eller utbyggere vil neppe bidra med forskuttering til infrastruktur med mindre disse får en fordel på en eller annen måte. Det kan være at den som forskutterer for eksempel ønsker at en tilførselsveg kommer raskt på plass. Loven bygger følgelig på en forutsetning om at den som forskutterer vil ha en egeninteresse av å gjøre det. Fordelen vil normalt være at forskuddet kan gi økt fremdrift i utbyggingen av området. Endring i bestemmelse om rekkefølge for infrastruktur krever planendring etter § 12 A-10. Når vilkårene er til stede, kan slike endringer følge en forenklet prosess. Dersom kommunen har til hensikt å inngå avtale som gjelder unntak fra rekkefølgekrav, må den først gjennomføre en planendring og deretter inngå avtalen. Årsaken til det er at kommunen ikke kan forhåndsbinde sin reguleringsmyndighet.

Kommunen kan inngå avtale med flere grunneiere og utbyggere samtidig, men kommunen må passe på å ikke dobbeltfinansiere infrastruktur dersom en eller flere grunneiere eller utbyggere ønsker å «øremerke» sitt forskudd til samme infrastrukturtiltak. Kommunen må også sørge for at det ikke inngås avtaler om rekkefølge som motsier hverandre. Der det er flere grunneiere eller utbyggere som har felles interesser, kan disse inngå avtale seg imellom om forhold som har betydning for utbyggingen av eiendommene. De kan også være tjent med å inngå en felles avtale med kommunen. Forskuttering kan også skje i fellesskap mellom kommunen og grunneierne eller utbyggerne. Det innebærer i så fall at partene samarbeider om finansieringen.

Avtalen kan også omhandle hel eller delvis realopparbeidelse av infrastruktur. Opparbeidelsen trer da i stedet for et kontantbidrag. Det er ikke noe i veien for at partene inngår avtale om forskudd og avtale om realopparbeidelse i en og samme avtale.

Tredje punktum krever at avtalen inneholder en tilbakebetalingsplan som ikke kan strekke seg ut over 10 år fra avtaletidspunktet. I begrepet «forskuttere» ligger en forutsetning om at det på et senere tidspunkt, og i en eller annen form, må skje en tilbakeføring av det forskutterte bidraget til grunneieren eller utbyggeren. Avtalen må inneholde en tilbakebetalingsplan som konkret fastsette hvordan tilbakebetalingen skal ordnes. Foruten angivelse av selve forskuddet, som skal være tallfestet til et kronebeløp, må avtalen inneholde oversikt over finansieringskostnader og renteutgifter, jf. tredje ledd. Det er opp til partene å regulere hvor raskt forskuddet skal tilbakebetales. Tilbakebetalingen kan for eksempel skje ved en motregning i forbindelse med at kommunen gir igangsettingstillatelse, jf. § 12 A-7 første og andre ledd. Det kan også avtales en gradvis nedbetaling i løpet av 10-årsperioden. Kommunen kan da bruke kostnadsbidragene den mottar fra de andre utbyggerne til å tilbakebetale forskuddet. Det kan avtales at de forskutterte midlene skal tilbakebetales så raskt som mulig, for eksempel koblet til innbetalingene av kostnadsbidrag som kommunen mottar fra andre grunneiere eller utbyggere.

Tredje ledd åpner for at tilbakebetalingen av forskudd kan omfatte finansierings- og rentekostnader. Kostnadene kan for eksempel gjelde utgifter knyttet til opptak av lån eller renteutgifter. Dersom den private låner ut egne midler, kan bortfallet av renteinntekter kreves kompensert. Det er en forutsetning at dette bare gjelder for infrastruktur som kommunen skal eie. Der private skal eie infrastrukturen, skal de ikke kunne få dekket slike kostnader i større utstrekning enn det som står i forhold til størrelsen på andelen som skal dekkes av utbyggerne innenfor hensynssonen. Utgiftene må være nødvendige, noe som innebærer at kommunen kan vurdere størrelsen nærmere og redusere utgiftene. Kostnadene må være innenfor en rimelig og forsvarlig ramme, og de skal framgå av avtalen om forskuttering etter andre ledd. Kommunen kan få dekket sine utlegg til den som forskutterer fra kostnadsbidragene, jf. § 12 A-4 tredje ledd bokstav e. Departementet kan i forskrift gi bestemmelse om dekning av finansieringskostnader, renter og rentesatser, jf. § 12 A-12 bokstav d.

Fjerde ledd presiserer at det kan forskutteres for infrastruktur selv om kostnadene til infrastrukturen ikke er forhåndsberegnet. Når infrastrukturen er etablert, skal kostnaden tas med i utregningen av kostnadsbidraget, jf. § 12 A-4 andre ledd.

Femte ledd fastsetter at forskutterte midler bare kan disponeres av kommunen på samme måte som innbetalte kostnadsbidrag, jf. § 12 A-8.

Sjette ledd første punktum hjemler at en grunneier eller utbygger – på frivillig grunnlag – kan bidra til etableringen av infrastruktur som er nødvendig for en utbygging i større grad enn det som ellers gjelder for utbyggingen innenfor hensynssonen, ved å utbetale et ekstra bidrag til kommunen. Slike bidrag kan bare gis for å sikre en plangjennomføring som ellers ikke ville latt seg gjennomføre. Årsaken til dette kan for eksempel være at utbyggingen ikke har tilstrekkelig bærekraft til å kunne finansiere infrastrukturen, og kommunen heller ikke ser seg i stand til å dekke en andel til fullfinansieringen på kort eller lang sikt. Medfinansiering fra privat side kan med andre ord være et supplement for at planen skal være gjennomførbar og for å unngå at kostnadsbidraget skal være urimelig tyngende etter § 12 A-5 fjerde ledd. Bidraget kan også sikre at infrastrukturetableringer, som for eksempel kulturhus eller sportsanlegg, får et høyere ytelses- eller kvalitetsnivå enn kommunen ellers ville lagt opp til. Det er ingen begrensning i hva et frivillig bidrag kan gjelde eller hvor stort det kan være, ut over at det bare kan gjelde infrastruktur som det er gitt bestemmelse om etter sistnevnte paragraf første ledd bokstav a.

Andre punktum fastslår at bidraget kun kan gjelde infrastruktur som kommunen har gitt bestemmelse om etter § 12 A-2 første ledd bokstav a. Dette sikrer at avtalen skal bidra til gjennomføringen av infrastruktur som er nødvendig for utbyggingen. Rene filantropiske donasjoner, midler fra en innsamlingsaksjon o.l., faller følgelig utenfor det som reguleres av bestemmelsen. Dersom det er gitt samtykke etter § 12 A-2 andre eller tredje ledd, kan frivillig bidrag også omfatte fylkeskommunal og statlig infrastruktur, samt sosial infrastruktur.

Tredje punktum viser til andre ledd andre punktum, hvilket åpner for at avtaler om frivillige bidrag kan omhandle rekkefølgen på infrastrukturen. Det må da framgå av avtalen hvilken infrastruktur dette gjelder. Bestemmelsen åpner også for at bidraget kan gis i form av realopparbeidelse av infrastruktur. Bidraget kan i så fall gjelde hele eller deler av en infrastruktur som opparbeides. Henvisningen til fjerde ledd fører til at det ikke er nødvendig at kostnadene til infrastrukturen er forhåndsberegnet, og henvisningen til femte ledd skal sikre at det frivillige bidraget bare kan disponeres av kommunen i samsvar med § 12 A-8. Det gjelder følgelig her de samme begrensningene for kommunens disponering av frivillige bidrag, som for tvungne grunneierbidrag.

Fjerde og femte punktum stiller krav om samtykke fra departementet dersom kommunen ønsker å motta frivillig bidrag fra en grunneier eller utbygger. Kommunen må søke departementet om å gi samtykke, og søknaden må inneholde en nærmere begrunnelse for hvorfor departementet bør samtykke. Det er satt som vilkår i loven at samtykke bare kan gis når viktige samfunnshensyn tilsier det. Det skal følgelig ikke være kurant for departementet å gi samtykke. Ved vurderingen av hva som er viktige samfunnshensyn, kan det blant annet legges vekt på de lokale forholdene, infrastrukturens art, og om det er særlig krevende omstendigheter knyttet til utbyggingen, infrastrukturen eller finansieringen. Det at kommunen har dårlig økonomi og dermed ikke kan skyte inn en stor nok andel til finansiering av infrastrukturen, vil normalt ikke kunne være en slik særlig krevende omstendighet. Det må i tilfelle fremstå som åpenbart at det vil være en byrde som kommunen ikke kan påta seg. Hva som er viktige samfunnshensyn, vil kunne bli vurdert forskjellig i ulike kommuner ut fra de lokale forholdene.

Til § 12 A-4

Første ledd første og andre punktum regulerer utregningen av selve kostnadsbidraget. Kostnadsbidraget skal knyttes til en kvadratmeterpris for utbyggingens bruksareal, forkortet «BRA». Kostnadsbidraget oppdateres så ofte som kommunen finner det nødvendig, jf. § 12 A-6. Bestemmelsen beskriver formelen som skal benyttes ved utregningen. Bruksareal er regulert i byggteknisk forskrift (TEK) § 5-4 og Norsk Standard. Når kommunen kjenner de samlede estimerte kostnadene til infrastrukturen og størrelsen på utbyggingen, deles kostnadene på det forutsatte antall kvadratmeter bruksareal (BRA) som kommunen finner det sannsynlig vil bli utbygd i den perioden betalingsforpliktelsen skal vare. Dette forutsetter at det er fastsatt en utnyttingsgrad i planen som gir grunnlag for å beregne hvor mange kvadratmeter bruksareal (BRA) planen tillater. Det som kan tas med er bygge- og anleggstiltak som er nevnt i § 12 A-1 første ledd bokstav a. Utregningsmetoden sikrer at kostnadene til infrastrukturen vil bli fordelt likt på all utbygging innenfor hensynssonen. Areal for infrastruktur som skal finansieres av kostnadsbidraget, skal ikke regnes med. Eksempler på dette kan være bruksareal som gjelder pumpehus, kulturhus o.a. Utbyggingen kan vare lenge, og det er antallet kvadratmeter bruksareal (BRA) for hele perioden som skal legges til grunn. Utregningen kan ikke lede til ulikt kostnadsbidrag for forskjellige typer utbygginger, for eksempel etter om det gjelder bolig eller næring. Kostnadsbidraget skal være likt for all utbygging innenfor hensynssonen. Ved utarbeidelse av estimatet skal merverdiavgift, som det ikke vil oppnås fradragsrett eller kompensasjon for, medregnes som en kostnad, jf. tredje ledd bokstav f.

Begrensningen «som kommunen finner sannsynlig at vil bli utbygd», er begrunnet i at en utbygger ikke nødvendigvis ønsker – eller får anledning til å bygge det fulle antall kvadratmeter bruksareal (BRA) som planen åpner for. Hvor stor utbyggingen faktisk blir på en eiendom, vet man ikke før det søkes om rammetillatelse. Kommunen skal derfor foreta en sannsynlighetsvurdering, og legge det antallet kvadratmeter bruksareal (BRA) den finner grunn til å anta vil bli bygd ut til grunn for utregningen av kostnadsbidraget. Kommunen kan i denne vurderingen komme til at det er sannsynlig at potensialet i planen vil bli fullt utnyttet. Det kan være ulike vurderinger etter utbyggingens art, for eksempel større sannsynlighet for høy utnytting knyttet til boliger enn for næring. Sannsynlighetsvurderingen er viktig for å unngå at kostnadsbidraget settes feil. Dette kan føre til at utbyggingen blir underfinansiert. Sannsynlighetsvurderingen må følgelig ses på som et risikoreduserende tiltak. Kommunen må gjøre en ny sannsynlighetsvurdering ved hver revisjon av kostnadsbidraget, jf. § 12 A-6 andre ledd. Ettersom kostnadsbidraget skal regnes ut på grunnlag av forventet antall kvadratmeter bruksareal (BRA) kommunen finner det sannsynlig vil bli utbygd, må potensialet være stort nok til at utbyggingen er i stand til å bære infrastrukturkostnadene, og det samlede kostnadsbidraget må ikke fremstår som urimelig tyngende, jf. niende ledd.

Estimeringen av infrastrukturen skal i utgangspunktet skje separat for hver enkelt infrastruktur, med mindre den sakkyndige finner dette uhensiktsmessig og mener flere tiltak henger sammen og bør estimeres samlet. Estimatet kan derfor være separat for eksempel for vannledninger og pumpestasjoner o.a., eller de kan samles og estimeres som et samlet ledningsanlegg, men med en kort beskrivelse av hva dette består av. Estimatet må uansett settes opp slik at det i den periodevise oppdateringen av kostnadsbidraget, er mulig å finne ut om et infrastrukturtiltak har blitt dyrere eller rimeligere å etablere enn det tidligere estimat la til grunn, jf. § 12 A-6 tredje ledd. Estimatet og kommunens utregning av kostnadsbidraget skal settes opp slik at det viser estimatet med nødvendig usikkerhetsberegning, fradrag for kommunes andel av kostnadene til infrastrukturen, og tillegg som framgår av tredje ledd. Departementet kan i forskrift gi nærmere regler for oppsettet, jf. § 12 A-12 bokstav e.

Tredje punktum regulerer fradrag som skal gjøres i de samlede estimerte kostnadene for infrastrukturen, før det skjer en utregning av det endelige kostnadsbidragets størrelse. Det skal gjøres fradrag for den andelen av kostnadene til infrastrukturen som kommunen, fylkeskommunen eller staten vil finansiere av egne midler. Det samme gjelder eventuelle frivillige bidrag etter § 12 A-3 sjette ledd. Kommunen må følgelig ta stilling til hvor stor andel av kostnadene den eventuelt selv skal dekke. Kommunen må også avklare med fylkeskommunen hvilken andel den vil bekoste av fylkeskommunal infrastruktur. Det er ikke noe i veien for at kommunen også bidrar til finansiering av fylkeskommunal infrastruktur og vice versa. Kommunens andel av finansieringen kan blant annet ha sammenheng med hvor mye av infrastrukturbehovet som kan knyttes, eller ikke kan knyttes, til utbyggingen innenfor hensynssonen, det vil si være nødvendig for utbyggingen. I noen situasjoner vil det kunne være helt nødvendig at kommunen bidrar med egne midler til finansiering av infrastrukturen i et område. Dette kan være nødvendig blant annet for at de samlede kostnadsbidragene som grunneierne og utbyggerne skal betale til finansiering av infrastrukturen, ikke skal fremstå som urimelig tyngende i forhold til «den forventede bruken og nytten av infrastrukturen», jf. § 12 A-5 fjerde ledd. Kommunens andel kan for eksempel også bero på at tiltaket er nyttig for offentligheten, eller tilfører området verdier som kommunen finner det riktig å være med på å finansiere. Det offentliges andel av infrastrukturkostnadene må fremkomme som et endelig beløp som tas kommer til fratrekk utregningen av kostnadsbidraget. Frivillige bidrag etter § 12 A-3 sjette ledd skal også komme til fradrag i grunnlaget for utregningen av kostnadsbidraget.

Andre ledd første punktum fastsetter at det for beregningen av de samlede estimerte kostnadene for infrastrukturen utenfor hensynssonen gjelder et forholdsmessighetsprinsipp. Beregningsgrunnlaget kan kun omfatte den forholdsmessige andelen som utbyggerne innenfor hensynssonen skal betale. Kommunen må på denne bakgrunnen gjøre en konkret vurdering av om infrastrukturen kan forventes å bli brukt eller komme til nytte for andre enn utbyggingen innenfor hensynssonen. Dersom så er tilfelle, kan ikke utbyggingen innenfor hensynssonen pålegges å dekke mer enn sin forholdsmessige andel vurdert ut fra forventet bruk og nytte. Begrunnelsen for bestemmelsen er at infrastruktur utenfor hensynssonen ofte må etableres på grunn av merbelastningen som følger av utbyggingen innenfor hensynssonen. Det kan for eksempel være et vegkryss som må utbedres eller endres til en rundkjøring for å klare trafikkøkningen. En annen måte å si dette på er at vegkryssets tålegrense overskrides som følge av utbyggingen innenfor hensynssonen, men utbyggingen i seg selv likevel bare bidra til en mindre trafikkøkning. Det er da ikke rimelig at utbyggerne innenfor hensynssonen skal bekoste hele rundkjøringen. Se nærmere om begrepet «bruk og nytte» i merknadene til niende ledd.

Hvis kommunen ikke finner det mulig å skaffe tilstrekkelig finansiering for å dekke resten av kostnadene til infrastrukturen, det vil si den delen av kostnadene som utbyggingen innenfor hensynssonen ikke skal dekke, kan det føre til at etableringen av infrastrukturen utsettes. Kommunen kan imidlertid inngå utbyggingsavtaler etter kapittel 17 med utbyggere utenfor hensynssonen for den delen av kostnadene til infrastrukturen som ikke skal dekkes av grunneierne og utbyggerne innenfor hensynssonen. Alternativt kan grunneierne og utbyggerne innenfor hensynssonen forskuttere for etableringen, eller akseptere å betale mer enn sin andel. Det sistnevnte alternativet krever departementets samtykke etter § 12 A-3 sjette ledd.

Andre punktum åpner for at kommunen kan fastsette andelen i prosent av de estimerte kostnadene for hele eller deler av infrastrukturen, eller som et fast beløp. Kommunen kan spesifisere nærmere hvilken infrastruktur den helt eller delvis vil bekoste selv.

Tredje ledd regulerer de ulike elementene som skal tas med i beregningsgrunnlaget. Kostnadene skal forhåndsberegnes, og må derfor nødvendigvis bygge på et estimat, med mindre utregningen kan bygge på allerede kjente tall fordi infrastrukturen allerede er etablert ved forskutterte midler. Estimatet kan basere seg på erfaringstall, kjent «hyllepris» eller andre metoder. Det kan benyttes egne kalkyleverktøy som er spesielt utviklet for å beregne byggekostnader. Disse baserer seg på programvare med prisdatabaser som har opplysninger om priser på byggevarer i de forskjellige fagene som er aktuelle for byggetiltaket, samt tidsbruk og materialforbruk, basert på tilgjengelige markedstall. Beregningene vil som oftest måtte bygge på større eller mindre grad av usikkerhet. Det er derfor gitt bestemmelse om bruk av usikkerhetsanalyser i femte ledd.

Bokstav a fastsetter at kostnadene til etablering av nødvendig infrastruktur innenfor og utenfor hensynssonen skal med i estimatet. De samlede estimerte kostnadene for infrastrukturen vil dermed omfatte alt arbeid som er nødvendig for å etablere infrastrukturen, som for eksempel innkjøp av byggevarer, prosjektering og utførelse av infrastrukturen, og oppfølgingen og kontrollen av disse arbeidene. Det kan også omfatte kommunens utgifter som tiltakshaver, herunder utgifter som ansvarlig søker, for infrastruktur. Beregningene kan kun omfatte kostnader til infrastruktur som er etablert etter at kommunen har fastsatt hensynssonen enten i kommuneplanens arealdel eller i en reguleringsplan, og det er kun infrastruktur det er gitt bestemmelse om etter § 12 A-2 første ledd bokstav a som kan tas med. I dette ligger at det blant annet er adgang til å ta med kostnader til infrastruktur som er etablert, det vil si forskuttert.

Bokstav b presiserer at estimatet skal ta høyde for kostnader relatert til grunnerverv. Estimatet kan omfatte erstatning for erverv av grunn fra private eller offentlige grunneiere, i tillegg til utgifter i forbindelse med forhandlinger, avtaleinngåelse og/eller ekspropriasjon. Ved mangel på konkret informasjon om verdsettelse av den aktuelle eiendommen eller det aktuelle arealet, kan det legges til grunn ekspropriasjonsrettslige utmålingsprinsipper.

Bokstav c fastsetter at estimatet skal omfatte kostnadene til den delen av kommunens planarbeid som gjelder fastsetting av hensynssonen, bestemmelser og oppfølging av krav om grunneierfinansiering av infrastruktur, det vil si plangjennomføringen. Planarbeid som berører fylkeskommunal eller statlig infrastruktur, skal i så fall skje i samråd med vedkommende myndighet. Med planarbeid siktes til oppstart, medvirkning, høring, bearbeiding av høringssvar og fremme av sak for kommunestyret. Arbeidet inkluderer kommunens arbeid med avtaler som blant annet gjelder forskuttering og realopparbeidelse. Det omfatter også gjennomføring av nødvendig arbeid knyttet til utarbeidelse av byggesøknad for infrastruktur, og arbeid med grunnerverv.

Statlige eller fylkeskommunale organer kan ikke kreve dekket kostnader for sin bistand til kommunen, fordi det vil være kommunen, som sammen med den sakkyndige, håndterer det praktisk for å få fylkeskommunal eller statlig infrastruktur med i planen, beregne kostnader osv. Kostnader til kommunens klagebehandling er ikke omfattet. Annen planlegging enn det som gjelder hensynssonen og etablering av infrastruktur, kan heller ikke tas med, som for eksempel planarbeid knyttet til arealdisponering som gjelder arealformål for bolig- eller næringsbebyggelse, med tilhørende planbestemmelser. Kommunen, fylkeskommunen eller staten kan ikke kreve å få dekket finansieringskostnader og renteutgifter til forskuttering for infrastruktur, og slike utgifter skal derfor ikke tas med i estimatet. Kommunen kan ikke kreve dekket kostnader som den får dekket gjennom byggesaksgebyr, jf. § 33-1 fjerde ledd. Kommunen må følgelig søke å sortere type arbeid og kostnader knyttet til planarbeidet, og beregne et kronebeløp, en brøk eller en prosentvis andel av planarbeidet som skal belastes finansieringsordningen. Kommunen kan ikke gå ut over selvkost. Beregning av selvkost er regulert i selvkostforskriften under kommuneloven.

Bokstav d hjemler at kommunen kan ta med utgiftene til den sakkyndiges arbeid i estimatet. Bestemmelsen må ses i lys av hovedregelen i fjerde ledd, om at en sakkyndig skal beregne de samlede estimerte kostnadene til infrastrukturen. Dersom kommunen og grunneierne og utbyggerne er enige om en annen fremgangsmåte, kan honorar for dette arbeidet tas med i estimatet i stedet. Dersom kommunen unntaksvis gjør beregningene selv, dekkes utgiften etter bokstav c.

Bokstav e åpner for å ta med finansieringskostnader og renteutgifter i estimatet. Bestemmelsen må ses i lys av bestemmelsene om privat forskuttering av kostnadsbidrag og merverdiavgift knyttet til realopparbeidelse.

Bokstav f regulerer forholdet til merverdiavgift. Kommunen vil i medhold av merverdiavgiftsloven og merverdiavgiftskompensasjonsloven kunne oppnå rett til fradrag eller kompensasjon av merverdiavgift på kommunal infrastruktur som kommunen skal besørge og (helt eller delvis) bekoste. Det må likevel foretas en konkret vurdering av avgiftsbehandlingen for hvert enkelt infrastrukturtiltak. Det må i den forbindelse for det første tas stilling til om kommunen har fradragsrett for merverdiavgiften i medhold av merverdiavgiftsloven eller rett til kompensasjon i medhold av merverdiavgiftskompensasjonsloven. For det andre må det tas stilling til om kommunen har plikt til å beregne merverdiavgift på kostnadsbidrag som en grunneier eller utbygger skal betale.

Merverdiavgift som kommunen ikke har fradragsrett eller kompensasjonsrett for, skal inngå i de samlede estimerte kostnadene etter første ledd, og skal fordeles på samme måte som øvrige kostnader. Det samme gjelder for avgift som kommunen har plikt til å beregne på kostnadsbidrag som kommunen skal kreve fra grunneiere og utbyggere, og som grunneierne og utbyggerne ikke har fradragsrett for.

Størrelsen på merverdiavgiften, som vil utgjøre en endelig kostnad i tilfeller hvor tiltakshaveren foretar realopparbeidelse av infrastruktur etter plan- og bygningsloven § 12 A-9 første ledd bokstav a, vil bero på flere forhold. Dels vil størrelsen bero på om avgiftsreglene i det hele tatt åpner for rett til fradrag eller kompensasjon for merverdiavgiften på angjeldende tiltak, og dels på bestemmelsene om merverdiavgift som kommunen vedtar for hensynssonen i medhold av § 12 A-2 første ledd bokstav h. Det må dessuten i alle tilfeller foretas en konkret vurdering av om avgiftsreglene åpner for fradrag eller rett til kompensasjon av merverdiavgiften på etableringskostnadene for angjeldende infrastrukturtiltak.

Merverdiavgift som avgiftsreglene ikke gir fradragsrett eller rett til kompensasjon for ved realopparbeidelser, skal inngå i de samlede estimerte kostnadene etter første ledd, og skal fordeles på samme måte som øvrige kostnader til infrastruktur. Det samme gjelder for merverdiavgift på infrastrukturtiltak som avgiftsreglene gir rett til fradrag eller kompensasjon for, men hvor det av bestemmelse om merverdiavgift til hensynssonen i medhold av § 12 A-2 første ledd bokstav h framgår at kommunen ikke vil medvirke til å avløfte merverdiavgiften på kommunal infrastruktur.

Dersom avgiftsreglene gir rett til fradrag eller rett til kompensasjon for merverdiavgiften på tiltak som realopparbeides, og kommunen vil medvirke til å avløfte merverdiavgiften på slike tiltak, vil merverdiavgiften ikke utgjøre en kostnad som skal inngå i de samlede estimerte kostnadene etter første ledd. Slik merverdiavgift skal derfor heller ikke fordeles gjennom kostnadsbidraget som gjelder for utbygging innenfor hensynssonen.

Det presiseres at bokstav f gjelder for merverdiavgift på all infrastruktur som er nødvendig for en utbygging innenfor hensynssonen. Dette innebærer blant annet at bestemmelsen også gjelder for merverdiavgift på infrastrukturtiltak som en grunneier eller tiltakshaver skal være eiere av, men som likevel skal være offentlig tilgjengelige, jf. § 12 A-2 første ledd bokstav c. Bestemmelsen gjelder dessuten for merverdiavgift på infrastrukturtiltak som fylkeskommunen eller staten skal bli eier av. Det sistnevnte innebærer at merverdiavgift på infrastrukturtiltak som disse instanser skal bli eier av, og som grunneier eller tiltakshaver i et gitt tilfelle ikke oppnår fradragsrett for eller rett til kompensasjon for, skal inngå i beregningen av de samlede estimerte kostnadene for infrastrukturen etter første ledd.

Dersom resultatet av avgiftsbehandlingen for et gitt infrastrukturtiltak fremstår som usikkert, vil det kunne innhentes veiledning fra Skatteetaten. Veiledning vil kunne innhentes i form av en bindende forhåndsuttalelse, jf. skatteforvaltningsloven kapittel 6, eller i form av en ikke-bindende tolkningsuttalelse, jf. skatteforvaltningsloven § 5-1.

Fjerde ledd første punktum angir hovedregelen om at kommunen må engasjere en sakkyndig til å beregne de samlede estimerte kostnadene for infrastrukturen. Den sakkyndige må være uavhengig. Dette innebærer at den sakkyndige må være habil, både i forhold til kommunen, grunneiere, festere og (kjente) utbyggere innenfor hensynssonen. Hensikten med bestemmelsen er å etablere allmenn tillit til beregningene, metodene og usikkerhetsvurderingene som benyttes, og sluttsummen på de samlede estimerte kostnadene til infrastrukturen. Det er følgelig naturlig å legge prinsippene i forvaltningsloven § 6 om habilitetskrav til grunn når en sakkyndig skal engasjeres. En uavhengig sakkyndig kan for eksempel være et konsulentselskap med særlig kunnskap om kalkulering av kostnader i utbyggingsprosjekter som inkluderer relevant infrastruktur. Det vil alltid være kommunen som engasjerer den sakkyndige. Dette gjelder uansett plantype, og følgelig også ved utarbeidelse av en privat detaljregulering. Det er kommunen som skal bestemme hvem som skal engasjeres som sakkyndig. Dette skal bidra til å sikre nødvendig tillit til beregningene hos alle som skal bidra til finansieringen i utbyggingsområdet. Den sakkyndige skal sende regningen til oppdragsgiveren, det vil si kommunen, og ikke til private forslagsstillere. Kommunen må ta stilling til om det er behov for flere sakkyndige for å ivareta behovet for tverrfaglighet. Dette kan skje ved at kommunen engasjerer flere sakkyndige, eller ved at den sakkyndige som er engasjert av kommunen, knytter til seg andre sakkyndige som underleverandører.

Kommunen kan velge en annen fremgangsmåte enn bruk av sakkyndig når berørte grunneiere og utbyggere samtykker. Med berørte menes de som skal betale kostnadsbidrag. Annen fremgangsmåte kan være at utbyggerne selv er villige til å beregne kostnadene fordi de sitter med nødvendig kompetanse. I en slik situasjon er det nødvendig for kommunen å vurdere habiliteten til dem som skal utføre beregningene. Det gjelder særlig der det kan være tale om å inngå etterfølgende avtaler om realopparbeidelse med noen av utbyggerne. Det gjelder samme krav til kyndighet uansett hvilken fremgangsmåte partene blir enige om.

Andre punktum fastsetter at kommunen kan unnlate å bruke sakkyndige når det åpenbart er unødvendig. Kommunen kan anvende denne unntaksbestemmelsen når kommunen finner det ubetenkelig å utføre beregningene selv. Det kan for eksempel være at kommunen kjenner den eksakte prisen på infrastrukturen eller at utregningene er særlig enkle og ikke krever særskilt høy kompetanse. Uttrykket «åpenbart» innebærer at det skal mye til før det kan gjøres unntak. Det er ikke krav om sakkyndig for utregningen av kostnadsbidraget, selv om det vil være praktisk at den sakkyndige også gjør dette. Denne utregningen gir seg selv, krever ingen nærmere analyse, og bygger på en relativt enkel samstilling av kjente tall. Dersom den sakkyndige ikke foretar utregningen, må kommunen gjøre det selv.

Tredje punktum fastslår at kommunen kan gjøre de endringer den finner nødvendig i den sakkyndiges beregninger. Både den sakkyndige og kommunen må utøve skjønn for å estimere de samlede kostnadene for infrastrukturen. Estimatet som den sakkyndig utarbeider er kun rådgivende for kommunen, og kommunen er derfor ikke bundet av dette ved fastsettingen av kostnadsbidraget. Bakgrunnen for det, er at det er kommunen som har ansvar for at finansieringsordningen fungerer etter sin hensikt, og at det ikke oppstår fare for fremtidig finansiell over- eller underdekning, jf. plan- og bygningsloven § 12 A-8 sjette og sjuende ledd. Kommunen kan for eksempel mene at det er større usikkerhet i beregningene enn det den sakkyndige har lagt til grunn, og legge nye usikkerhetsfaktorer til grunn ved fastsettingen av bidragets størrelse. Kommunen skal godkjenne estimatene som er utarbeidet av den sakkyndige, og eventuelt supplere med egne tilleggsvurderinger. Det gjelder ikke minst hvilke sikkerhetsmarginer som bør legges til grunn for å unngå fremtidig finansiell over- eller underdekning.

Femte ledd første punktum fastsetter nærmere krav til forhåndsberegningene etter første til fjerde ledd. Den sakkyndige må ved beregningen av de samlede estimerte kostnadene for infrastrukturen følge alminnelig aksepterte metoder for usikkerhetsanalyser. Metoden som skal anvendes, må beskrives og begrunnes nærmere i utredningen. Usikkerheten skyldes at det er mange aspekter ved etableringen av infrastrukturen som er ukjente, eller vanskelige å fastslå med sikkerhet i et fremtidsperspektiv. I så godt som alle byggeprosjektene er usikkerhet en anerkjent premiss, og dermed innarbeidet i mange metoder og styringsverktøy. Kommunen og de sakkyndige kan benytte regneark eller liknende for å holde oversikt over og beregne de estimerte kostnadene for infrastrukturen. Det kan også benyttes egne kalkyleverktøy som er spesielt utviklet for å beregne byggekostnader. Disse baserer seg på programvare med prisdatabaser som har opplysninger om priser på byggevarer i de forskjellige fagene som er aktuelle for byggetiltaket, samt tidsbruk og materialforbruk, basert på tilgjengelige markedstall. Beregningene vil som oftest måtte bygge på større eller mindre grad av usikkerhet, med mindre infrastrukturen er etablert og det dermed er et kjent beløp som tas inn i beregningsgrunnlaget.

Det skal anses å gjelde et grunnvilkår om at den sakkyndige og kommunens beregninger skal utføres etter beste skjønn. Dette innebærer at det skal gjøres en fagmessig forsvarlig vurdering i tråd med gjeldende allmenne normer eller fagstandarder. Det innebærer også at arbeidet gjennomføres på en hensiktsmessig, fornuftig og rimelig måte, og ikke gjøres mer vidløftig enn nødvendig. Estimatet kan der det er mulig og forsvarlig – helt eller delvis – bygge på erfaringstall eller prislister.

Andre punktum fastsetter at kostnader til grunnerverv skal beregnes ut fra prinsippene i ekspropriasjonserstatningslova. Dette vil kreve særskilt fagkompetanse å anslå eller beregne fremtidige kostnader ved ekspropriasjon. Hvis den sakkyndige ikke selv besitter nødvendig fagkompetanse om ekspropriasjonserstatningslova, må vedkommende engasjere nødvendig ekspertise.

Tredje punktum fastsetter at beregningene kan utsettes til etter at planforslaget har vært på høring. Begrunnelsen for dette er forenklingshensyn, så kommunen ikke risikerer å gjennomføre beregningene to ganger, en gang før høringen og en gang etter høringen. På den måten spares både tid og kostnader til arbeidet med beregningene. Beregningene kan i så fall gjennomføres samtidig med øvrig etterarbeid etter høringen.

Til § 12 A-5

Første ledd første punktum pålegger kommunen å ta uttrykkelig stilling til den sakkyndiges estimat. Det fastsatte kostnadsbidraget skal kunngjøres etter reglene som gjelder for vedkommende plantype. Bestemmelsen markerer at det er kommunen som er ansvarlig for beregningene som kostnadsbidragets størrelse bygger på. Det framgår av fjerde ledd fjerde punktum at kommunen kan gjøre de endringer i den sakkyndiges estimater som den finner nødvendig.

Andre punktum fastsetter at den fagkyndiges estimater, kommunens eventuelle endringer og tilpasninger i disse, og utregningen av kostnadsbidraget, er åpen for innsyn. Kommunen kan følgelig ikke avslå begjæringer om innsyn. Selv om fastsettingen av kostnadsbidraget ikke er et enkeltvedtak, kan det påklages, jf. § 12 A-11 første ledd bokstav a. Av denne grunn må all relevant informasjon knyttet til fastsettingen av kostnadsbidragets størrelse være tilgjengelig for den som vil klage. Det bidrar også til å skape tillitt til at kostnadsbidraget er beregnet på en korrekt måte. Etter sjuende ledd er det et krav at kommunen skal kunngjøre kostnadsbidragets størrelse.

Tredje punktum fastsetter at selve kostnadsbidragets størrelse skal framgå av et eget dokument som følger planen. I praksis betyr det at dokumentet er et vedlegg til planen. Kostnadsbidraget er således ikke en del av planvedtaket, og det vil dermed være mulig å gjøre endringer i kostnadsbidragets størrelse uten å følge de formelle reglene om endring av plan. Kommunen plikter å holde det oppdatert. Oppdatering skal normalt skje hvert femte år, jf. § 12 A-6 første ledd, men kan også skje hyppigere. Det framgår videre at dokumentet skal gjøres tilgjengelig på internett. I praksis betyr det at dokumentet skal være tilgjengelig på kommunens nettside fortrinnsvis sammen med øvrige opplysninger om vedkommende plan.

Andre ledd første punktum åpner for at kommunen kan vente i inntil 3 år med å fastsette et kostnadsbidrag for utbyggingen innenfor hensynssonen i overordnet plan. Med overordnet plan menes kommuneplanens arealdel, kommunedelplan og områderegulering. Bakgrunnen for bestemmelsen er at det kan ta lang tid fra kommunen starter planleggingen av et område, til den har tilstrekkelig oversikt til å beregne kostnadsbidraget. Kommunen kan vurdere infrastrukturbehovet ut fra hva det er rimelig grunn til å anta blir nødvendig å etablere i området, jf. § 12 A-1 andre ledd første punktum. Det kan således gjøres et noe grovt anslag. Kommunen kan velge å vente en tid for å kunne fastsette et mest mulig riktig estimat første gang. Dersom kostnadsbidraget er fastsatt i overordnet plan, vil omfanget av infrastrukturen bli klarere etter hvert som kommunen vedtar nye detaljreguleringer innenfor hensynssonen. Hvorvidt det da er behov for endring i kostnadsbidraget, beror på om omfanget av ny infrastruktur endrer forutsetningene som er lagt inn i tidligere estimater så mye at kommunen bør oppdatere kostnadsbidraget. Det beror igjen på om kommunen finner at det oppstår fremtidig fare for finansiell over- eller underdekning av kostnadene til gjenstående infrastruktur, jf. § 12 A-6 første ledd.

Et utbyggingsområde vil ikke være byggemodent før grunnleggende infrastruktur er på plass. I noen tilfeller vil det være mulig å etablere infrastrukturen parallelt med den øvrige utbyggingen. Loven oppstiller derfor en frist på tre år for kommunen til i overordnet arealplan å få beregnet de samlede estimerte kostnadene for infrastrukturen, og deretter utregne størrelsen på kostnadsbidraget. I uttrykket «normalt» ligger at dette ikke er en absolutt frist. I treårsperioden kan kommunen forskuttere for infrastruktur for å gjøre området byggemodent hvis den har gitt bestemmelse til hensynssonen om infrastruktur etter § 12 A-2 første ledd bokstav a, og kreve kostnadene dekket gjennom kostnadsbidragene fra grunneiere og utbyggere. Kommunen kan selvsagt fortsette å forskuttere for infrastrukturen også etter at det er gått tre år, men da skal utbyggerne få mer forutsigbarhet for hvilke kostnader de må ta hensyn til i planleggingen av sine utbyggingsprosjekter.

Dersom kostnadsbidraget kommer på plass senere enn tre år etter kunngjøringen av planen som omfatter hensynssonen, er det i andre punktum fastsatt at kommunen uansett ikke kan kreve kostnadsbidrag for infrastruktur som er etablert lenger tilbake i tid enn tre år.

Tredje punktum krever at kommunen må ha fastsatt kostnadsbidraget før den kan vedta en detaljregulering. At «størrelse skal være kjent», innebærer at kostnadsbidraget enten må være kunngjort tidligere til en hensynssone i overordnet plan, eller at størrelsen på kostnadsbidraget blir kunngjort samtidig med kunngjøringen av reguleringsplanen, jf. § 12-12 femte ledd.

Tredje ledd første punktum fastsetter at med mindre annet blir bestemt, skal kommunen straks legge kostnadsbidraget til grunn for søknader om rammetillatelse. En tilsvarende bestemmelse gjelder ved den periodevise oppdateringen av de samlede estimerte kostnadene for infrastrukturen, jf. § 12 A-6 andre ledd, som viser til § 12 A-4 og § 12 A-5. Det vises ellers til bestemmelsen i § 12 A-1 første ledd bokstav a, som uttrykkelig fastsetter at det ikke kan kreves kostnadsbidrag av grunneiere eller utbyggere før kostnadsbidragets størrelse er kunngjort.

Andre punktum fastsetter at kommunen skal underrette berørte grunneiere, festere og offentlige organer om bidragets størrelse. Det vil gjelde en klagerett for disse etter § 12 A-10 første ledd bokstav a. Klage må fremsettes innen tre uker, jf. forvaltningsloven § 29. Kostnadsbidragets størrelse skal bare bli prøvd av klageinstansen en gang, men kan prøves på ny hver gang det blir endret, jf. § 12 A-6 første ledd. Dersom en grunneier eller fester påklager kostnadsbidragets størrelse som klageinstansen allerede har tatt stilling til med grunnlag i § 12 A-10 første ledd bokstav a, kan klagen avvises. Med underretning til offentlige organer tenkes først og fremst på fylkeskommunal eller statlig myndighet som har infrastruktur som skal finansieres gjennom ordningen. Offentlige organer kan også være berørt grunneier eller fester som skal betale kostnadsbidrag ved utbygging, og disse skal da varsles i egenskap av grunneier eller fester.

Fjerde ledd representerer en sikkerhetsventil for det tilfelle at kommunen belaster grunneiere og utbyggere med et urimelig høyt kostnadsbidrag i forhold til den bruken og nytten en utbygging vil ha av infrastrukturen. For at kostnadsbidragene som utbyggingen utløser ikke skal bli for store og tyngende for grunneierne eller utbyggerne innenfor hensynssonen samlet sett, fastsetter bestemmelsen en øvre terskel for kostnadsbidragenes samlede størrelse. Kostnadene til infrastrukturen og det utbyggingen kan bære, må stå i et visst forhold til hverandre. Terskelen er i loven beskrevet som at kostnadene ikke skal «være urimelig tyngende i forhold til den forventede bruken og nytten av infrastrukturen».

Hva som vil være «urimelig tyngende» skal vurderes i et lengre fremtidig tidsperspektiv, og ikke bare måles i øyeblikksbilder. Det er ikke meningen at kostnadsbidragene skal settes ned i «dårlige tider», opp i gode tider, og igjen ned i dårlige tider, ut fra løpende svingninger i konjunkturene. Det er meningen at den periodevise oppdateringen av kostnadsbidraget kan ta høyde for eventuelle større svingninger i konjunkturene, og at byggekostnadsindekser knyttet til kostnadsbidraget skal sørge for at prisstigning løpende blir hensyntatt underveis i perioden.

Behovet for en sikkerhetsventil må ses i lys av at det er kommunen som bestemmer utformingen av hensynssonen (størrelsen) og hva som kan tillates utbygd innenfor denne, det vil si selve arealdisponeringen. Kommunen avgjør også hvilken infrastruktur som det er nødvendig å etablere og kvaliteten på denne. Kommunen bestemmer også volumet på de ulike delene av utbyggingen, for eksempel andelen boliger i forhold næringsbebyggelse. Slik regulering er undergitt kommunens frie skjønn, og utbyggernes muligheter for å kreve endringer er begrenset. Kommunen kan, om den ønsker og vilkårene ellers er til stede, legge opp til at utbyggingen skal dekke 100 % av kostnadene til infrastrukturen som er nødvendig for utbyggingen. Dertil kommer at kommunen vil kunne ha stor interesse i å være ambisiøs. Den vil gjerne legge forholdene best mulig til rette for en god samfunnsutvikling med (høy) kvalitet i de bygde omgivelsene. Det vil være i tråd med statlig planretningslinjer for areal og mobilitet (2025), hvor kvalitet er et stikkord som nevnes flere steder. Summen av alle gode ønsker fra kommunens side, kan føre til at kravene til infrastruktur blir for høye i forhold til kostnadene som en utbygging med rimelighet kan bære.

Kommunens valg av arealformål og størrelsen på utbyggingsvolum, sett opp mot kostnadene til infrastrukturen, kan bare i begrenset grad overprøves av klageinstansen uten en særskilt hjemmel. Departementet har derfor funnet det nødvendig å foreslå at det etableres en sikkerhetsmekanisme som skal avverge at utbyggerne innenfor hensynssonen blir pålagt for store økonomiske byrder. Kostnadsbidragets størrelse kan i forbindelse med klagebehandling bli fastslått å være urimelig tyngende, jf. § 12 A-11 første ledd bokstav a. Det er dermed ikke gitt at kommunen, når alle kostnadene er kjent, faktisk kan påregne å få dekket 100 % av infrastrukturkostnadene fra utbyggerne.

Det er de samlede kostnadsbidragene som skal inngå i vurderingen av «urimelig tyngende», det vil si utgiftene som ligger til grunn for utregningen av kostnadsbidragets størrelse per kvadratmeter bruksarealet (BRA). Kommunen må her gjører en helhetlig skjønnsmessig vurdering.

Kostnadsbidragenes samlede størrelse vil reflektere kostnadene til etablering av all infrastruktur som kommunen mener er nødvendig for utbyggingen av et område, herunder utvidelse, oppgradering, ombygging, flytting eller riving av eksisterende infrastruktur. Annen riving enn det som skjer for å etablere ny infrastruktur, vil normalt ikke kunne anses som «nødvendig» for utbyggingen innenfor hensynssonen. Riving for å frigjøre areal til annet enn infrastruktur inngår ikke. Urimelighetsvurderingen relaterer seg ikke til individuelle kostnader til en eller flere av de konkrete infrastrukturtiltakene, men til infrastrukturen samlet sett. Om utbyggerne mener at en eller flere av infrastrukturtiltakene isolert sett har en standard og utforming som er unødig kostbar, er irrelevant for vurderingen. Valg av metode, for eksempel om det skal etableres en bru eller bygges en vegfylling, er også irrelevant å ta hensyn til.

Vurderingstemaet er avgrenset til å gjelde «den forventede bruken og nytten av infrastrukturen». Vurderingstemaet er relativt teknisk og uten individuelle vurderinger av de enkelte tiltakene. Det er kun rene bruk- og nyttebetraktninger som er relevante for vurderingen. Vurderingen av bruk og nytte må ta utgangspunkt i de lokale forholdene og arealformålene i planen. Bruken og nytten vil arte seg forskjellig avhengig av om det skal etableres boliger eller næringsbebyggelse. Ofte er det en blanding av ulike formål i planen. Begrepet «bruk» relaterer seg til bruken av infrastrukturen som utbyggingen samlet sett vil kunne ha. Også «nytte» relaterer seg til utbyggingens samlede bruk. Det er altså hele utbyggingens bruk og nytte som er tema. Om kun én eller et fåtall av grunneierne eller utbyggerne vil gjøre bruk av, eller ha nytte av, en eller flere av infrastrukturtiltakene, er uten betydning for vurderingen. Det er tilstrekkelig at en av dem vil bruke eller ha nytte av infrastrukturtiltaket for at området som sådan skal anses å gjøre bruk av, eller ha nytte av, infrastrukturen i lovens forstand. Det er følgelig ikke et krav om at hvert enkelt utbyggingsprosjekt innenfor hensynssonen kommer til å benytte seg av, eller ha nytte av, all infrastrukturen.

Ettersom det er utbyggingen som i utgangspunktet skal finansiere all infrastrukturen, skal kommunen ved vurderingen se hen til hva denne kan bære av infrastrukturkostnader. Bæreevnen vil avhenge av pris- og kostnadsnivået i området, som igjen blant annet vil avspeiles i tomte- og byggekostnader, de restriksjoner eller muligheter som ligger i arealformål og bestemmelser, og områdets attraktivitet for eksempel i form av sentral beliggenhet, nærhet til skoler, barnehager, butikker, kulturtilbud og kollektivtransport. For næringseiendommer kan nærhet til hovedveger, flyplass eller liknende gjøre et område attraktivt.

Begrepet «urimelig tyngende» er ment å være en rettslig standard som gir anvisning på en målestokk som ikke er regulert i loven, men som kan utledes av den alminnelige rettsoppfatningen til enhver tid. Vurderingen av hva som er urimelig tyngende, kan følgelig endre seg over tid. Vurderingen relaterer seg ikke til forhold hos den enkelte grunneier eller utbygger, men disse vurdert samlet og sett under ett. Vurderingen skal ikke ta høyde for endringer i de økonomiske konjunkturene, eller vurderinger av de individuelle utbyggernes økonomiske bæreevne ut fra forventede over- eller underskudd, eller utbyggingsprosjektets mulige overskudd o.l. Videre er den enkelte grunneierens eller utbyggerens eventuelle gode eller vanskelige økonomiske situasjon, omsetning eller soliditet irrelevant for vurderingen. Den enkelte utbyggerens antatte fortjeneste er følgelig heller ikke et relevant vurderingstema. Kommunen skal med andre ord ikke gjøre noen gjennomgang av utbyggerens kalkyler som ligger til grunn for byggeprosjektet. Utbyggerne kan på den annen side ikke påberope seg at kostnadsbidraget er urimelig tyngende fordi det er oppstått en vanskelig finansieringssituasjon, for eksempel pga. en bank- eller finanskrise.

For en utbygger vil «sluttsummen» i bidrag per salgbar kvadratmeter bruksareal (BRA) likevel være det mest sentrale når forholdsmessigheten skal vurderes. En utbygger kan ha store og ulønnsomme eller små og lukrative prosjekter. I tillegg kommer beliggenhet av prosjektet. I områder hvor boligprisene er høye, vil utbyggingsprosjekter kunne være gjennomførbare selv med betydelige krav til opparbeidelse av infrastruktur. På den andre siden vil et utviklingsprosjekt som objektivt sett er like stort, måtte skrinlegges med tilsvarende krav til offentlig infrastruktur i et område hvor boligprisene er lavere. Kommunen bør i noen grad kunne ta hensyn til disse økonomiske realitetene i vurderingen, men på et aggregert nivå, det vil si utbyggingen sett under ett. Kommunen trenger ikke legge til grunn en gjennomsnittbetraktning når den vurderer utbyggingens bæreevne i forhold til hva som er lønnsomme og mindre lønnsomme byggeprosjekter innenfor hensynssonen. Det er utbyggingens totale evne til å bære kostnadene sett i forhold til bruk og nytte som er den øvre terskelen. Noen utbyggere vil oppleve det som for høyt mens andre vil leve godt med nivået kommunen legger seg på.

Kommunen må sannsynliggjøre utbyggingens forventede bruk og nytte av infrastrukturen. Det vil lett kunne tenkes at det er uenighet omkring disse to vurderingselementene. For å redusere prosessrisikoen, må kommunen gis en viss skjønnsmargin ved vurderingen av bruk og nytte. Skjønnsmarginen skal være forholdsmessig sett i lys av blant annet omfanget av og kostnadene til infrastruktur, kompleksiteten i planleggingen og utbyggingen, investeringenes størrelse og tidsaspektet for planens gjennomføring. Det betyr at det er et noe videre spillerom for skjønn i overordnet plan, i en større eller kompleks plan, enn i enklere eller mindre planer.

Det vil også være et skjønn knyttet til utbyggingens bæreevne. Det er naturlig at utbyggerne, som er nærmest til å bedømme de prosjektøkonomiske sidene ved utbyggingen av et område, må sannsynliggjøre at bæreevnen er overskredet. Det er derfor også mest nærliggende at det er grunneierne og utbyggerne som har bevisbyrden for at de samlede kostnadene som skal betales, fremstår som urimelig tyngende i forhold til utbyggingens forventede bruk og nytte av infrastrukturen. Bæreevnen skal ikke vurderes ut fra et øyeblikksbilde, men i et noe mer langsiktig perspektiv, for eksempel et tiårsperspektiv. Utviklingen i eiendomsmarkedet kan raskt endre seg, men vi har i de senere årene sett at trenden er økende priser de fleste steder i landet.

Andre punktum fastsetter at det i urimelighetsvurderingen skal tas hensyn til kommunens, fylkeskommunens og statlig myndighet sitt bidrag til gjennomføringen av planen. Slike bidrag kan gis på flere måter. De kan velge å betale et nærmere angitt beløp eller en andel av infrastrukturkostnadene for å begrense belastningen på utbyggingen. Kommunens andel kan for eksempel være hele eller deler av en gang- og sykkelveg langs tilførselsveien fram til utbyggingsområdet. Det kan også gjelde oppgradering av en park, eller anleggelse av en ny idrettshall som kommer området til gode. Kommunen kan bidra med investeringer som kommer området til gode, for eksempel ved opparbeidelse av infrastruktur som ikke er omfattet av finansieringsordningen etter kapittel 12 A, men som utbyggingen vil gjøre bruk av eller ha nytte av. Dette kan for eksempel være skoler, barnehager eller sykehjem. Slike investeringer vil ofte gjøre området mer attraktivt, noe som kan komme utbyggerne til gode ved salg av boligene.

Til § 12 A-6

Første ledd første punktum stiller krav om regelmessige oppdateringer av kostnadsbidragets størrelse. Lovens utgangspunkt er at det skje en oppdatering hvert femte år. For at kommunen skal rekke å få et nytt kostnadsbidrag på plass innen femårsfristens utløp, bør arbeidet med oppdateringen starte i god tid før fristen utløper.

Kommunen kan bestemme at kostnadsbidraget skal oppdateres hyppigere eller sjeldnere enn hvert femte år. Vurderingene er undergitt fritt skjønn. De nærmere vurderingene knyttet til behovet for hyppigere oppdateringer er omtalt i merknaden til andre punktum. Hovedregelen om femårige oppdateringer er begrunnet i hensynet til utbyggernes behov for forutsigbarhet for fremtidige kostnader til infrastruktur. Av denne grunn vil det være en fordel å unngå hyppigere oppdateringer enn hvert femte år.

Oppdatering kan skje sjeldnere enn hvert femte år, men vilkåret for slik utsettelse er strengt. Det kan bare unnlates dersom kommunen finner det åpenbart unødvendig. Et eksempel på «åpenbart» unødvendig kan være der det er klart at utbyggingen vil bli satt på en lengre pause. For å unngå unødig dobbeltarbeid, er det da rimelig at oppdateringen utsettes og først blir klar i forkant av at utbyggingen gjenopptas. Dersom utelatt oppdatering bidrar til vesentlig usikkerhet om de fremtidige infrastrukturkostnadene, kan det tale for at oppdateringen ikke bør utsettes. Kommunen kan eventuelt ha dialog med utbyggerne om dette.

Andre punktum regulerer at kommunen kan oppdatere kostnadsbidraget før det er gått fem år. Loven legger en plikt på kommunen til å vurdere om det er behov for tidligere oppdatering enn hvert femte år, og angir hva den skal legge vekt på i denne sammenhengen.

Det er ikke stilt nærmere krav til hvor hyppig kommunen skal vurdere behovet for en slik avvikende oppdatering. Departementet forutsetter at kommunen gjør dette når den blir kjent med ny informasjon som gir grunnlag for tvil om det gjeldende kontantbidraget kan være utdatert i en slik grad at det bør skje en oppdatering. Finansieringsordningen kan gjelde i mange år, opptil 30 år, og i denne perioden kan mange forutsetninger endre seg og påvirke størrelsen på kostnadsbidraget. Manglende oppdatering kan gi fare for finansiell over- eller underdekning av kostnadene til gjenstående infrastruktur. Konsekvensene av dette framgår av § 12 A-8 sjette og sjuende ledd. Det kan enten føre til ekstra utgifter for kommunen, eller at utbyggerne må betale et større kostnadsbidrag enn loven forutsetter. Begge situasjonene er uønsket, og kommunen skal bestrebe seg på å unngå disse. Over- eller underfinansiering kan også føre til en urettferdig fordeling av finansieringsbyrdene underveis i utbyggingen. Hvis det oppstår et for langvarig etterslep i infrastrukturkostnadene, risikerer de siste utbyggerne å måtte betale et vesentlig større kostnadsbidrag enn de ellers skulle gjort. Og de foregående utbyggerne har sluppet unna en kostnad som de egentlig skulle dekket.

Loven legger ikke opp til en «millimeternøyaktighet» i vurderingen av om det er fremtidig fare for finansiell over- eller underdekning, men over tid bør belastningen være rimelig riktig. På samme måte som det ikke skal mangle finansiering, skal heller kommunen eller fylkeskommunen tjene på en eventuell overdekning når etableringen av infrastrukturen er fullført. En eventuell overdekning skal komme området til gode ved at det realiseres annen infrastruktur til fordel for området. Finansieringsordningen bygger på en forutsetning om at det verken skal oppstå overskudd eller underskudd, samtidig som det erfaringsmessig er lite realistisk å legge til grunn at kostnadsbereninger og faktiske kostnader vil samsvare fullt ut.

Det kan være flere årsaker til at det bør gjennomføres en oppdatering hyppigere enn hvert femte år. Hva som utgjør fare for over- eller underfinansiering, beror på de konkrete omstendighetene. Det kan være en betydelig merkostnad som må dekkes i forbindelse med tidligere opparbeidet infrastruktur. Kommunen kan også vedta planendringer som gjelder utbyggingsvolumet eller infrastrukturen, eller det kan skje endringer i det offentliges andel av finansiering av infrastrukturen. Endringene kan føre til at forutsetningene for størrelsen på det gjeldende kostnadsbidraget blir betydelig endret. Store endringer er uheldige fordi det rokker ved forutsigbarheten som finansieringsordningen er ment å ivareta av hensyn til utbyggerne. Det er slik sett bedre med flere mindre endringer, men helst ikke for hyppige endringer siden det igjen kan virke uheldig inn på utbyggernes prosjektgjennomføring. Kommunen løper også økt finansiell risiko knyttet til inndekning av eventuell tidligere forskuttering. Utbyggerne må uansett ta høyde for at forutsetningene for utbyggingen kan endre seg over tid.

Endring av kostnadsbidraget følger ikke de alminnelige reglene om planendring, siden kostnadsbidraget ikke er en del av planen, men skal framgå av et vedlegg til planen.

Tredje punktum presiserer at utgangspunktet for fristberegningen etter første punktum er tidspunktet da kostnadsbidraget er kunngjort, jf. § 12 A-5 tredje ledd.

Andre ledd første punktum regulerer fremgangsmåten ved oppdateringen av de samlede estimerte kostnadene for infrastrukturen. Fremgangsmåten er den samme som ved førstegangsestimering av infrastrukturen og utregningen av kostnadsbidraget. Det betyr at bestemmelsen i § 12 A-4 gjelder tilsvarende. Oppdateringen gjennomføres i praksis av kommunen i samarbeid med en sakkyndig. Dersom situasjonen tilsier det, kan oppdateringen begrenses til en beregning for å holde tritt med prisutviklingen, kroneverdien og annet som kan påvirke kostnadene for infrastrukturen.

Beregningene kan bli noe enklere å gjennomføre enn første gang, ettersom den sakkyndige kan bygge helt eller delvis på tidligere informasjon, systematikk og metodikk. Det må imidlertid tas høyde for planendringer og oppdatert kunnskapsgrunnlag. Det er likevel ikke noe i veien for at den sakkyndige gjør endringer i måten forhåndsberegningen gjennomføres på. Kommunen kan ved godkjenningen av den sakkyndiges estimater, ta hensyn til nye forhold og erfaringer.

Andre punktum inneholder særbestemmelser om utregningen av kostnadsbidraget som følge av innbetalte kostnadsbidrag og at utbyggingen er kommet lenger enn ved forrige oppdatering. Oppdateringen vil bygge på beregninger av kostnader til gjenstående tiltak, så vel som justeringer for faktisk påløpte kostnader for etablert infrastruktur. Det er således nødvendig at kommunen har god oversikt over innbetalte kostnadsbidrag og merkostnader til opparbeidet infrastruktur fra foregående periode, jf. § 12 A-8 fjerde ledd.

Tredje ledd presiserer at det skal tas hensyn til eventuelt over- eller underskudd fra foregående periode ved utregningen av det nye kostnadsbidraget. Bestemmelsen angir en tilleggsberegning ut over det som framgår av § 12 A-4.

Som over- eller underskudd regnes kostnadene som samlet summert representerer et avvik fra utregningen av kostnadsbidraget for den infrastrukturen som ble etablert i forrige periode. Dersom den etablerte infrastrukturen ble dyrere enn det som var lagt til grunn da kostnadsbidraget ble beregnet, oppstår et underskudd for denne infrastrukturen. Ble infrastrukturen billigere, oppstår et overskudd. Det er den etterfølgende utbyggingen som skal tilgodeses et overskudd eller belastes et underskudd. Dette gjelder uansett om det er kommunen selv som har opparbeidet infrastrukturen, eller den er etablert av en utbygger med grunnlag i en avtale om realopparbeidelse etter § 12 A-9.

Til § 12 A-7

Paragrafen regulerer hvordan betalingsforpliktelsen skal utløses, forfallstidspunkt m.m. I paragrafen bruker loven begrepet tiltakshaver i stedet for grunneier og utbygger, siden bestemmelsen er knyttet til byggesak og det er kjent hvem som er tiltakshaver.

Rammetillatelsen er skjæringstidspunktet for når en tiltakshaver formelt får fastsatt sine forpliktelser for utbyggingen etter kapittel 12 A. Det gjelder først og fremst hvilket beløp som skal betales til dekning av infrastruktur som er nødvendig for utbyggingen av området. Rammetillatelsen må nevne hva som skal legges til kostnadsbidraget med grunnlag i eventuelle byggekostnadsindekser som det er fastsatt bestemmelse om etter § 12 A-2 første ledd bokstav f frem til betaling skjer. Av denne grunn vil ikke rammetillatelsen kunne angi beløpet på den endelige innbetalingen konkret, bare hvilket kostnadsbidrag som gjelder for utbygging og antall kvadratmeter bruksareal (BRA) det skal betales for. Rammetillatelsen må også nevne hvilke fradrag som skal gjøres i kostnadsbidraget. Dette vil i praksis enten være forskutteringen fra tiltakshaveren etter § 12 A-3 andre ledd, inkludert finansieringskostnader og renter, eller verdien av avtale om realopparbeidelse som kommunen har inngått med tiltakshaveren etter § 12 A-9. Ettersom forskuddsbidrag skal være regulert i en avtale, og med en tilbakebetalingsplan som kan ha en varighet på inntil 10 år, er det ikke gitt at det skal skje en avregning i forbindelse med rammetillatelsen. Det beror på hva som står i avtalen. Dersom kommunen finner å kunne gjøre unntak fra rekkefølgekrav for infrastruktur, skal dette også framgå av rammetillatelsen. Det samme gjelder dersom betalingsforpliktelsen skal fordeles på flere igangsettingstillatelser.

Første ledd regulerer hva som skal skje før og på rammesøknadstidspunktet.

Første punktum pålegger tiltakshaveren å ha forhåndsavklart med kommunen hvilke forpliktelser etter kapittel 12 A som gjelder og som må være oppfylt for den aktuelle utbyggingen, før det søkes om rammetillatelse. Bakgrunnen er at det kan være andre instanser i kommunen som administrerer grunneiernes og utbyggernes forpliktelser etter kapittel 12 A enn bygningsmyndigheten.

Andre punktum fastsetter at tiltakshaveren må dokumentere forpliktelsene som gjelder etter kapittel 12 A i et vedlegg til søknaden. Bygningsmyndigheten skal ikke selv behøve å gjøre undersøkelser, men er noe uklart vil det være naturlig å ta dette opp med ansvarlig søker eller ansvarlig instans i kommunen. I praksis kan dokumentasjonen være en utskrift av forpliktelsene som tiltakshaveren har fått fra ansvarlig instans i kommunen, eller det kan være et dokument utarbeidet av tiltakshaveren selv.

Tredje punktum fastsetter at forpliktelsene skal framgå av rammetillatelsen. I praksis betyr det at kommunen må nevne størrelsen på bruksarealet som tillatelsen omfatter, størrelsen på kostnadsbidraget per kvadratmeter bruksareal (BRA) som skal betales, og summere opp til et nominelt beløp. Kommunen må også oppgi hvilket tillegg som eventuelt vil påløpe med grunnlag i byggekostnadsindeks, fram til betaling skjer. Det må også framgå hvilke fradrag som eventuelt skal gjøres, som kan være et beløp med grunnlag i avtale om forskuddsbidrag etter § 12 A-3 andre ledd, inkludert finansieringskostnader og renter etter tredje ledd, eller avtale om realopparbeidelse etter § 12 A-9. For begge avtaletypene gjelder at det ikke nødvendigvis må skje et oppgjør i forbindelse med at det søkes om igangsettingstillatelse, ettersom det kan være avtalt et annet oppgjørstidspunkt. Selv om det er oppgitt feil forpliktelser i rammetillatelsen, kan kommunen endre rammetillatelsen og rette feilen, så det blir riktig på tidspunktet for igangsettingstillatelse. Oppstår det også her feil, vil feilen kunne rettes i ettertid, og det kan eventuelt kreves en etterbetaling fra tiltakshaveren. Også eventuelle avtaler som grunneieren eller tiltakshaveren har inngått med kommunen skal nevnes i tillatelsen, jf. § 12 A-3 og § 12 A-9. Dette er ikke til hinder for at det kan inngås avtale om realopparbeidelse etter at det er gitt rammetillatelse. Slik avtale vil ikke kreve endring i rammetillatelsen, men kan få betydning for innbetalingen som skal skje på tidspunktet for søknad om igangsettingstillatelse. Her må kommunen og tiltakhaver sammen finne en praktisk løsning på avregning og oppgjør.

Tiltakshaveren kan påklage en rammetillatelse om det oppfattes å være feil i de forpliktelsene som er angitt, men tiltakshaver kan ikke få prøvd selve utregningen av kostnadsbidragets størrelse per kvadratmeter bruksareal (BRA). Det må i tilfelle påklages etter bestemmelsene i § 12-11 første ledd bokstav a. Tiltakshaver kan således på tidspunktet for rammetillatelse kun få prøvd om kostnadsbidraget er korrekt i forhold til søknadens innhold.

Fjerde punktum regulerer beregningen av kostnadsbidrag ved varig bruksendring og hovedombygging, jf. § 20-1 første ledd bokstav d og n. Midlertidig bruksendring med varighet ut over 2 år skal regnes som varig bruksendring og er dermed omfattet av krav til betaling av kostnadsbidrag. Det er ikke hensiktsmessig å fastsette en regel om at det skal betales et fast kostnadsbidrag for bruksendring eller hovedombygging. Samtidig kan slike tiltak medføre endringer i bruken eller nytten av infrastrukturen, som gjøre det rimelig at tiltakshaveren må betale et grunneierbidrag til kommunen for nødvendig infrastruktur. Dette beløpet må framgå av rammetillatelsen, og forfaller til betaling før det blir gitt igangsettingstillatelse. Bestemmelsen overlater til kommunen på skjønnsmessig grunnlag å fastsette kostnadsbidragets størrelse. Bestemmelsen bryter dermed med det alminnelige prinsippet som gjelder for grunneierfinansiering, om at det skal betales et beløp per kvadratmeter bruksareal (BRA) som kommunen gir rammetillatelse for. Begrunnelsen for bestemmelsen er at bruksendring og hovedombygging rommer mange forskjellig løsninger og funksjoner, som har ulike konsekvenser i forhold til infrastrukturbehovet. En bruksendring fra næring til bolig, eller motsatt, får ulik effekt på infrastrukturbehovet. Kommunen må derfor foreta en konkret vurdering i hvert enkelt tilfelle, og på skjønnsmessig grunnlag vurdere i hvilken grad den omsøkte endringen kan føre til økt bruk eller nytte av infrastrukturen. Kommunen kan ved vurderingen legge til grunn potensialet for økning i bruk og nytte som oppstår ved den varige bruksendringen eller hovedombyggingen, og ikke bare den bruken og nytten som oppstår som følge av tiltakshaverens valgte utnytting av arealet. Kommunens vurdering er undergitt fritt skjønn.

Andre ledd regulerer hva som skal skje på søknadstidspunktet for igangsettingstillatelse.

Første punktum fastsetter at tiltakshaveren må kunne dokumentere at det korrekte kostnadsbidraget til infrastrukturen er innbetalt før det kan gis igangsettingstillatelse. Det er en forutsetning at tiltakshaver betaler beløpet senest samtidig med at det søkes om igangsettingstillatelse, jf. § 12 A-1 første ledd bokstav a. At korrekt beløp er innbetalt kan tiltakshaver dokumentere med en bekreftelse fra ansvarlige myndighet i kommunen som administrerer finansieringsordningen etter kapittel 12 A. Kostnadsbidraget som skal betales vil kun gjelde utbyggingen i søknaden om igangsettingstillatelse. Dersom utbyggingen som kommunen har gitt rammetillatelse for skal fordeles på flere igangsettingstillatelser, kan det i praksis bli tale om flere igangsettingstillatelser og delinnbetalinger. Indeksreguleringen av kostnadsbidraget skal i prinsippet være beregnet helt frem til søknadstidspunktet, men av praktiske grunner kan det være regnet ut frem til et antatt søknadstidspunkt. Dersom søknaden blir vesentlig forsinket i forhold til utregningen, kan kommunen kreve etterbetaling av differansen mellom når beløpet skulle vært betalt og faktisk betaling, om den mener det er nødvendig.

Departementet kan i forskrift fastsette et avvikende tidspunkt for når kostnadsbidraget skal være innbetalt, jf. § 12 A-12 bokstav g. En slik forskrift bør begrenses til å omhandle særskilte situasjoner hvor det vil fremstå som urimelig å følge hovedregelen om betaling i forkant av igangsettingstillatelse.

Kommunen skal kontrollere at korrekt kostnadsbidrag er innbetalt, og at de øvrige forpliktelsene også er oppfylt før det gis igangsettingstillatelse. Betaling av kostnadsbidrag er følgelig et vilkår etter loven for å få igangsettingstillatelse. Kommunen kan velge å avslå søknaden, men bør ha dialog med tiltakshaver om betalingen før det gis avslag.

Dersom kommunen tillater ytterligere oppdeling av en søknad om igangsettingstillatelse, jf. § 21-2 femte ledd andre punktum, vil det kun være innbetalingen av delbeløpet som skal dokumenteres. Dersom det oppstår uenighet om beregningen av beløpets størrelse, kan tiltakshaveren betale det kommunen krever, og deretter påklage beregningen, og få tilbakebetalt beløpet om klagen tas til følge. Det kan ikke på dette tidspunktet klages på forpliktelsene som er fastsatt i rammetillatelsen, men kun beregningen av beløpet som springer ut av forpliktelsene som er fastsatt i rammetillatelsen. Departementet antar at det sjeldent vil være tvil om dette, men presiserer likevel at det er en slik klageadgang også på dette stadiet. Det følger av § 1-9 andre ledd første punktum at det i byggesaken ikke kan klages på forhold som er avgjort i tidligere vedtak i byggesaken, og hvor klagefristen for disse vedtakene er utløpt.

Andre punktum fastsetter at det ikke skal betales kostnadsbidrag for igangsettingstillatelse som kun gjelder riving. Begrunnelsen for dette er at slike tiltak ikke medfører nytt bruksareal (BRA).

Tredje ledd første punktum åpner for at kommunen med grunnlag i mottatt søknad kan gjøre unntak fra rekkefølgekrav fastsatt med hjemmel i § 12 A-2 første ledd bokstav g om infrastruktur, eller krav til tidspunkt for når infrastrukturen skal være tilstrekkelig etablert. Bestemmelsen trer i stedet for reglene om dispensasjon etter kapittel 19. Kommunens vurderinger av om det skal gis unntak fra rekkefølgekrav er undergitt fritt skjønn.

Etter § 12 A-8 tredje ledd kan kommunen ved vurderingen av rekkefølgen på infrastrukturetableringer, ta særlig hensyn til tiltakshavere som har bidratt med forskutterte midler til infrastruktur etter § 12 A-3 andre ledd, eller som er villige til å inngå avtale om realopparbeidelse av infrastruktur etter § 12 A-9.

Andre punktum henger sammen med § 12 A-2 andre og tredje ledd som regulerer fylkeskommunal og statlig infrastruktur. Det er her krav om samtykke for å gi rekkefølgekrav om fylkeskommunal og statlig infrastruktur. Det er derfor også krav om samtykke fra de samme instansene dersom det skal gjøres unntak fra rekkefølgekravene.

Fjerde ledd første punktum regulerer virkningene av at rammetillatelser faller bort, jf. § 21-9 første ledd første punktum. Det framgår her at rammetillatelsen faller bort hvis et tiltak ikke settes i gang innen tre år. I slike tilfeller faller også plikten til å betale kostnadsbidraget bort. Dette gjelder bare så langt det ikke er betalt et kostnadsbidrag. Femte ledd regulerer situasjonen der tiltaket innstilles etter at det er betalt kostnadsbidrag.

Andre punktum regulerer virkningen av at det gis endringstillatelser. Ved endring som påvirker størrelsen på bruksarealet (BRA), skal det fastsettes en ny forpliktelse i rammetillatelsen til å betale kostnadsbidrag, og størrelsen på dette skal tilpasses omfanget av den utbygging som tillates. Blir utbyggingen mindre enn i den første rammetillatelsen, reduseres kostnadsbidraget tilsvarende, og vice versa.

Femte ledd første punktum regulerer situasjonen der tiltaket innstilles, jf. § 21-9 først ledd andre punktum. På dette tidspunktet vil kostnadsbidraget være innbetalt og igangsettingstillatelse gitt. Hovedregelen er at innbetalt kostnadsbidrag ikke kan kreves tilbakebetalt når det først er gitt igangsettingstillatelse.

Andre punktum fastsetter at kommunen etter en nærmere vurdering likevel kan akseptere å tilbakebetale innbetalt kostnadsbidrag. Det kan bare skje dersom kommunen finner det ubetenkelig. Kommunen skal ved vurderingen legge vekt på faren for fremtidig underfinansiering av gjenstående infrastruktur, jf. § 12 A-6 første ledd. Bakgrunnen for dette er at kommunen kan ha pådratt seg forpliktelser om utbetalinger til nødvendig infrastruktur som det kan bli vanskelig å innfri om det innbetalte kostnadsbidraget blir tilbakebetalt. Bestemmelsen gjelder tilsvarende dersom det søkes om endring av en igangsettingstillatelse. Avgjørelsen av om det skal innvilges tilbakebetaling eller ikke, er undergitt rettsanvendelsesskjønn, og avslag kan påklages etter § 12 A-11 første ledd bokstav b.

Tredje punktum presiserer at plikten til realopparbeidelse faller bare bort så langt dette er regulert i avtalen. Bakgrunnen for dette er at det kan skape store problemer for plangjennomføringen og etteroppgjøret dersom det i bestemmelse fastslås at en inngått avtale om realopparbeidelse faller bort hvis en tillatelse faller bort eller endres. Opparbeidelsen kan for eksempel være igangsatt før det gis rammetillatelse eller igangsettingstillatelse.

Til § 12 A-8

Første ledd første punktum fastslår at kommunen bare kan bruke de innbetalte kostnadsbidragene til det som er formålet med finansieringsordningen, som er å etablere nødvendig infrastruktur for utbyggingsområdet. Gjennom henvisningen til § 12 A-2 første ledd bokstav a presisert at midlene bare kan anvendes til infrastruktur som det er gitt bestemmelse om til hensynssonen. Finansieringsordningen er ment å være et finansielt lukket system, hvor det ikke skal kunne brukes av midlene til andre formål enn det som følger av kapittel 12 A.

Andre ledd gir kommunen en valgmulighet. Den kan velge å opparbeide den nødvendige infrastrukturen selv, eller overlate opparbeidelsen offentlig eller privat tiltakshaver gjennom avtaler om realopparbeidelse etter § 12 A-9. Dersom kommunen ønsker å inngå avtale om opparbeidelse med andre enn tiltakshavere, må den følge reglene om offentlige anskaffelser. Kommunen har ingen plikt til å opparbeide infrastrukturen selv. Kommunen kan ha ulike grunner til ikke å ville være byggherre for infrastrukturtiltakene som planen forutsetter etablert. Det kan for eksempel kreve kompetanse og kapasitet som kommunen kanskje ikke har. For mange kommuner vil det derfor være ønskelig å overlate mest mulig av realopparbeidelsen til tiltakshavere. Det kan derfor være hensiktsmessig at kommunen diskuterer mulighetene for realopparbeidelse med de aktuelle utbyggerne før planen blir vedtatt.

Tredje ledd åpner for at kommunen, i vurderingen av rekkefølgen på infrastrukturetableringer eller krav som gjelder når infrastrukturen skal være tilstrekkelig etablert, lovlig kan ta hensyn til ønskene til tiltakshavere som har inngått avtale om forskuttering eller realopparbeidelse. Kommunen kan lovlig ta hensyn til disse tiltakshaverne ved vurderingen av om det skal gjøres unntak fra rekkefølgekrav etter § 12 A-7 tredje ledd. Kommunen kan i utgangspunktet på fritt grunnlag bestemme i hvilken rekkefølge infrastrukturen skal etableres, og dermed gjøre unntak fra rekkefølgen på infrastrukturen som er fastsatt i planen uten at det er nødvendig med dispensasjon. Det gjelder uansett om rekkefølgen er fastsatt i medhold av § 11-9 nr. 4, § 12-7 nr. 10 eller § 12 A-2 første ledd bokstav b. Ofte vil de faktiske forholdene kreve en særskilt rekkefølge på etableringene, for eksempel at en får etablert veg, vann- og avløpsanlegg før andre typer tiltak. Det er gitt korresponderende bestemmelser ved forskuttering i § 12 A-3 andre ledd andre punktum, jf. sjette ledd tredje punktum, og § 12 A-7 tredje ledd.

Fjerde ledd gjelder administrative forhold. Bestemmelsen pålegger kommunen å føre oversikt over innbetalte kostnadsbidrag m.m. Hensynet bak bestemmelsen er først og fremst å ha orden i transaksjonene og avtalene som gjelder for infrastrukturutbyggingen. Informasjonen er også viktig for at kommunen skal kunne gjennomføre en forsvarlig periodevis oppdatering av de samlede estimerte kostnadene for infrastrukturen som gjenstår å etablere. Oversikten skal oppdateres minst én gang i året og gjøres tilgjengelig på internett. Det vil i praksis si på kommunens nettside.

Femte ledd omhandler sluttfasen av varigheten av krav om grunneierfinansiering. Det kan være mange grunner til at det gjenstår å bygge ut infrastruktur etter at infrastrukturen er fullfinansiert. Deler av kostnadsbidragene kan ha blitt innbetalt i siste del av varigheten av krav om grunneierfinansiering. Opparbeidelsen kan videre være forbundet med uforutsette forhold eller hendelser. En utsettelse av opparbeidelsen kan også bidra til at etableringen av infrastrukturen skjer på et gunstig tidspunkt for samarbeid om grunnarbeider med andre som har anleggsplaner i området. Dette kan forhindre unødige opp- og igjen-gravinger i området. En utsettelse kan på den annen side føre til ulemper for eksempel for dem som bor eller ferdes i området, eller som driver virksomhet der. Bestemmelsen pålegger kommunen en plikt til å få opparbeidet infrastrukturen som er finansiert med kostnadsbidrag fra grunneiere eller tiltakshavere innen tre år etter at varigheten av krav om grunneierfinansiering opphører. Bestemmelsen skal sikre at kommunen ikke blir sittende med mottatte kostnadsbidrag lenger enn nødvendig. Tre år anses som tilstrekkelig tid til å få planlagt og opparbeidet den infrastrukturen som gjenstår å etablere. Departementet har ikke ansett det nødvendig å knytte sanksjoner til en eventuell fristoversittelse.

Sjette ledd regulerer ansvaret dersom det oppstår en situasjon hvor infrastrukturetableringene, som er forutsatt finansiert med kostnadsbidrag fra grunneiere og utbyggere, er underfinansiert. Årsaken til en eventuell underfinansiering kan være sammensatt. Det kan oppstå som følge av markedssvikt, at en utbygger går konkurs, at eiendommer blir solgt og nye eiere ønsker å disponere eiendommen til andre formål enn utbygging, for eksempel videreføre eksisterende bruk. Hvis et prosjekt blir utsatt eller ikke gjennomføres, ønsker ikke den aktuelle tiltakshaveren lenger å bidra til finansieringen av infrastrukturen. Hvis dette gjelder flere utbygginger i området, kan forutsetningene som ligger til grunn for kostnadsbidraget bli feil. Det er kommunen som har ansvaret for å tilstrebe at det ikke oppstår finansiell over- eller underdekning, jf. § 12 A-6 første ledd. Foruten at kommunen regelmessig skal sørge for å tilpasse kostnadsbidragets størrelse etter omfanget av infrastrukturen som gjenstår å etablere, kan kommunen underveis også innføre kostnadsreduserende tiltak ved å endre planen og ta ut infrastrukturtiltak eller justere kvalitetskravene. Kommunen kan underveis også øke sin egen eller fylkeskommunens andel til å bekoste infrastrukturen. En annen måte å redusere underdekningen på er å øke utbyggingsvolumet. Dette kan ikke skje ved bestemmelse til hensynssone, men gjennom endring av utnyttingsgraden i det aktuelle området i planen.

Sjuende ledd regulerer hva som skal skje dersom det oppstår en situasjon med overfinansiering av infrastrukturen. Finansieringsordningen er ment å være et finansielt lukket system, hvor midler ikke skal kunne benyttes andre formål enn det som gjelder for en hensynssone med krav om grunneierfinansiering etter kapittel 12 A. Midlene skal derfor ikke kunne brukes til andre formål enn infrastrukturtiltak. Ubrukte midler kan komme området til gode ved at det etableres infrastruktur som bidrar til å fremme trivsel, attraktivitet eller stedskvaliteter, eller på annen egnet måte. Loven gir kommunen et relativt vidt spillerom. Tiltak eller arbeid som kommer områder til gode, kan for eksempel være oppgradering av en park, skulpturer eller annet som virker forskjønnende. Kommunen kan ikke bruke de gjenstående midlene på lovpålagte formål eller tiltak, slik som for eksempel skole eller sykehjem, med mindre det foreligger samtykke fra departementet, jf. § 12 A-2 andre ledd. Kommunens disponering av de gjenstående midlene kan ikke påklages.

Til § 12 A-9

I paragrafen bruker loven begrepet tiltakshaver i stedet for grunneier og utbygger, siden det på dette tidspunktet vil være en kjent tiltakshaver. Den som er villig til å inngå avtale om realopparbeidelse, kan få fordel av det ved at kommunen kan omprioritere rekkefølgen på infrastrukturen i utbyggingsområdet. Det kan innebære at andre utbyggere må vente lenger på å få komme i gang med sin utbygging, jf. § 12 A-8 tredje ledd.

Avtalen kan også omfatte infrastruktur som en tiltakshaver ikke nødvendigvis har egeninteresse av å etablere, hvis partene finner dette hensiktsmessig. Slik realopparbeidelse kan bidra til raskere etablering av infrastrukturen, og gi besparelser i form av riggutgifter og annet, i og med at tiltakshaveren uansett må ha mannskap og maskiner på plass i området.

Avtaler om realopparbeidelse i utbyggingsavtaler etter kapittel 17 er ikke ansett å være omfattet regelverket om offentlige anskaffelser. Departementet legger til grunn at heller ikke avtaler om realopparbeidelse etter § 12 A-9 er underlagt anskaffelsesregelverket.

Første ledd første punktum hjemler at kommunen fylkeskommunen og statlig myndighet kan inngå avtale med en tiltakshaver om opparbeidelse av infrastruktur så lenge det er gitt bestemmelse om infrastrukturen etter § 12 A-2 første ledd bokstav a. En tiltakshaver har ikke rettskrav på å få inngå avtale om opparbeidelse av infrastruktur. På den annen side kan ikke et en offentlig myndighet heller ikke kreve at en tiltakshaver skal opparbeide infrastruktur. Hva avtalen kan omfatte, framgår av bokstavene a til e. Disse forholdene må tas med i avtalen så langt det er nødvendig. Kommunen kan imidlertid ikke binde opp sin reguleringsmyndighet i avtalen i større grad enn det som framgår av § 12 A-3. Innsyn i avtale om realopparbeidelse følger bestemmelsene i offentleglova.

Bokstav a åpner for at det kan avtales at tiltakshaveren skal oppfylle hele eller deler av egen betalingsforpliktelse gjennom realopparbeidelse. Omfanget reguleres nærmere i avtalen. Dette kan for eksempel være at partene finner det hensiktsmessig at tiltakshaveren opparbeider fortau og gatetun langs egen eiendom. En annen mulighet er at tiltakshaveren påtar seg å opparbeide større deler av infrastrukturen, for eksempel en veg gjennom hele utbyggingsområdet. Det kan føre til at kostnadene til realopparbeidelsen blir større enn kostnadsbidraget som tiltakshaveren skal betale for sin egen utbyggingen. Det overskytende skal da betraktes som et forskudd og følge reglene for dette, jf. bokstav d.

Bokstav b første punktum fastsetter en hovedregel om at avtaler om realopparbeidelse «normalt» skal inngås til fastpris. Dette er en viktig regel fordi fastpris vil redusere faren for at de etterfølgende utbyggerne må betale for kostnadsoverskridelser i foregående periode. Det bidrar også til å redusere risikoen for finansiell underdekning som kommunen vil være ansvarlig for å dekke, jf. § 12 A-8 sjette ledd. Ved inngåelse av avtale om fastpris, skal det normalt tas utgangspunkt i kalkylene for infrastrukturen som er lagt til grunn i de samlede estimerte kostnadene for infrastrukturen.

Begrepet «normalt» indikerer også at partene kan gjøre de tilpasningene de anser nødvendig for å få en mest mulig riktig fastpris ut fra situasjonen på avtaletidspunktet. Det kan for eksempel være at det oppdages feil i estimatene, eller nye forhold gir grunnlag for en annen kostnadsvurdering.

Andre punktum fastsetter at partene kan inngå avtale som annen prissetting enn fastpris kommunen kan gjøre unntak fra fastpris «når tungtveiende grunner taler for det». Bestemmelsen er ment å fange opp de tilfellene der det vil være urimelig å kreve fastpris. Det tenkes her på situasjoner der det er holdepunkter for at det er spesiell fare for at det kan oppstå større uforutsette utgifter, eller det av andre grunner vil fremstå som urimelig om avtalen helt eller delvis skal baseres på estimatene som ligger til grunn for utregningen av kostnadsbidraget. Terskelen for å fravike fastpris skal være høy. Kommunen må utøve et forsvarlig skjønn ved vurderingen, tatt i betraktning at risikoen for vesentlige økte kostnader vil være til stede. Det bør derfor inngås avtale om fastpris så langt det er tilrådelig, og annen prisberegning kun når tungtveiende grunner taler for det. Det foreligge en reell overhengende fare for at det kan oppstå uforutsette utgifter utover det som er normalt ved infrastrukturopparbeidelse. Hvis det er dårlige grunnforhold, kan det for eksempel avtales fastpris for alle andre arbeider enn grunnarbeidene. Partene må bli enige om en egnet prissetting for de delene av avtalen som ikke er omfattet av fastpris. Arbeidene kan for eksempel avtales utført etter prinsippet om regningsarbeid. Kommunen kan gjøre bruk av standardkontrakter (Norsk standard).

Bokstav c fastslår at den økonomiske verdien på opparbeidelsen skal framgå av avtalen så langt den er kjent. Er den endelige summen ukjent på kontraktstidspunktet, vil den uansett bli kjent senere, og kommunen plikter å ta hensyn til beløpet ved revisjonen av kostnadsbidraget, jf. § 12 A-6 tredje ledd.

Bokstav d regulerer det tilfelle at opparbeidelsesavtalen har en større verdi enn det kostnadsbidraget som tiltakshaveren skal betale før kommunen kan gi igangsettingstillatelser for utbyggingsprosjektet for øvrig, jf. § 12 A-7 andre ledd. Det overskytende skal da regnes som et forskudd etter § 12 A-3 og følge reglene for forskudd. Det må da inngås en avtale om en tilbakebetalingsplan, hvis ikke kommunen finner å kunne dekke beløpet av kostnadsbidrag som er mottatt fra andre utbyggere.

Bokstav e åpner for at avtalen kan omhandle andre forhold enn dem som framgår av bokstavene a til d. Det kan for eksempel gjelde avtaletekniske og administrative forhold, slik som sikkerhet for ytelser eller kompensasjoner, eller andre forhold av betydning for grunneier eller utbygger sin deltakelse i finansiering eller opparbeidelse av infrastruktur. Det kan være behov for å avtale nærmere de forholdene som er relevante for en riktig og rettidig gjennomføring, for eksempel en fremdriftsplan. Tilsvarende kan det være relevant å avtale samarbeidsformer og hvordan kontakten mellom partene skal foregå, inndeling i byggetrinn og andre milepæler mv. Videre må det tas stilling til sikkerhetsstillelse når en tiltakshaver er ansvarlig for opparbeidelse av infrastrukturen. Dette kan for eksempel være garantier, som simpel garanti, selvskyldnergaranti, eller påkravsgaranti, som gir varierende grad av sikkerhet for kommunen og kostnader for tiltakshavere. Tinglysning av tiltakshaverens forpliktelser kan være en annen form for sikkerhet. Sikkerhetsstillelse, særlig påkravsgaranti, kan innebære en forholdsvis stor kostnad for tiltakshavere og bør unngås. En avtale med utbygger om opparbeidelse kan bli mer kostnadskrevende enn det kostnadsbidraget som gjelder for utbyggerens rammesøknad. Sikkerhetsstillelse kan imidlertid være nødvendig for at kommunen skal ha tilstrekkelig sikkerhet for at planens krav blir oppfylt. Departementet legger derfor til grunn at en viss merulempe eller merkostnad må aksepteres. Slik departementet ser det, må imidlertid kommunen som et minimum begrunne behovet for kostnadskrevende sikkerhet. Avtalen kan også omhandle forhold som gjelder erverv av grunn gjennom ekspropriasjon. Det kan for eksempel være at kommunen skal foreta ekspropriasjon om det er nødvendig for etableringen.

Andre ledd regulerer hvordan kommunen skal beregne kompensasjonen for rentekostnadene tilknyttet merverdiavgift (mva.) på infrastruktur som tiltakshaveren ikke oppnår fradragsrett for i oppføringsfasen, men likevel senere vil få tilbakeført fra mottakeren av infrastrukturen (typisk kommunen), etter at mottakeren har fremmet et krav overfor skatteetaten om oppjustering etter reglene i merverdiavgiftsloven kapittel 9 med tilhørende forskrift. Kompensasjonen skal svare til kostnadene som tiltakshaveren har ved å binde opp kapital, det vil si den avkastningen tiltakshaveren alternativt kunne ha oppnådd ved å plassere et tilsvarende beløp i markedet.

Grunnlaget for renteberegningen er samlet påløpt merverdiavgift på kostnader til infrastrukturen som tiltakshaveren ikke har oppnådd fradragsrett for, fratrukket de beløpene som mottakeren av infrastrukturen (typisk kommunen), til enhver tid har videreført til tiltakshaveren når Skatteetaten har akseptert mottakerens krav om oppjustering av merverdiavgiften på infrastrukturen.

Kalkylerente for rentekompensasjon kan fastsettes i forskrift, jf. § 12-12 bokstav i. Se for øvrig merknadene til § 12 A-2 første ledd bokstav h og § 12 A-4 tredje ledd bokstav f.

Tredje ledd åpner for at boligsosiale forhold m.m. kan reguleres i avtalen med utbygger om opparbeidelse av infrastruktur på samme måte som ved utbyggingsavtaler etter § 17-3 andre ledd bokstav c og d.

Det er ikke et vilkår for slik avtale at den er knyttet til avtaler om realopparbeidelse. Kommunen kan inngå egen avtale med grunneiere og utbyggere innenfor hensynssonen om slike.

Til § 12 A-10

Første ledd gjelder ved endring av hensynsoner i både kommuneplanens arealdel og reguleringsplaner. Med «endre hensynssoner», menes endringer som gjelder utformingen av sonen, det vil si plasseringen og størrelsen på denne. Endringen kan for eksempel gå ut på å justere sonen slik at flere eller færre eiendommer blir omfattet. Begrepet omfatter også endringer i bestemmelser til hensynssonen. Paragrafen kan brukes til å endre bestemmelser om infrastruktur, også når de er fastsatt i medhold §§ 11-9 til 11-11, § 12-7 eller § 12 A-2. Bestemmelsen kan ikke anvendes til å innføre nye arealformål innenfor hensynssonen. Bestemmelsen kan anvendes til å justere grensen mellom ulike arealformål for infrastruktur for eksempel. for å gjøre plass for en utvidelse av infrastrukturen. Kommunen kan følgelig ikke bruke § 12 A-10 til å gjøre om fra samferdsels- til boligformål. I så fall må kommunen anvende § 12-14 til å endre planen.

Dersom kommunen finner det hensiktsmessig, kan den gjennomføre høring og offentlig utlegging av forslaget før det fattes vedtak.

Andre ledd første punktum fastsetter hovedregelen for saksbehandlingen ved endring. Forslag til endringer som gjelder hensynssonen og bestemmelser skal forelegges berørte myndigheter, grunneierne og festerne av eiendommer innenfor sonen, og andre berørte. Fremgangsmåten er i utgangspunktet den samme som gjelder for endringer etter § 12-14 andre ledd. Begrepet «berørte» skal forsås på samme måte som etter denne bestemmelsen.

Ordbruken «på hensiktsmessig måte» åpner for at kommunen kan bruke den metoden den finner best egnet for å sende ut melding til de aktuelle adressatene. Det kan skje per brev, e-post eller på annen egnet måte som sikrer at informasjonen når fram til mottakeren. Dersom endringen berører et meget stort antall eiendommer i området, kan det gis melding til de aktuelle eiere og festere via kommunens informasjonsavis, dersom kommunen bruker dette for å nå fram til husstandene i kommunen. Kommunen kan sette en rimelig frist for å gi uttalelse, som ikke bør være kortere enn to uker.

Andre punktum åpner for å gjøre unntak fra sakbehandlingsregelen i første punktum. Forleggelse kan unnlates for «mindre endringer i bestemmelser som gjelder infrastruktur». Unntaket gjelder kun infrastruktur som er omfattet av bestemmelse etter § 12 A-2 første ledd bokstav a. Selv om en endring isolert sett kan betraktes som mindre, vil den likevel ikke være mindre dersom endringen vil føre til en vesentlig økning i kostnadsbidraget som gjelder for utbyggingen innenfor hensynssonen. Begrepet vesentlig skal gi et visst rom for skjønn. Vurderingen er undergitt rettsanvendelsesskjønn.

Ettersom vesentlighetsvurderingen knytter seg til et kostnadsbidrag per kvadratmeter bruksareal (BRA) som er regnet ut på grunnlag av størrelsen på utbyggingen i hele området, skal det normalt en del til før kostnadsbidraget vil øke i vesentlig grad som følge av en mindre endring. Selv om kostnaden som følger med en endring isolert sett kan bli høy, må den ses i lys av at kostnaden skal fordeles på hele (den resterende) utbyggingen innenfor hensynssonen. Økningen for den enkelte grunneieren eller utbyggeren vil i praksis derfor ofte ikke bli så stor, og endringen vil i mange tilfeller ikke føre til endringer i kostnadsbidraget før det blir foretatt en periodisk oppdatering av kostnadsbidraget. En endring som fører til økning i kostnadsbidraget på mer enn 10 prosent, skal normalt anses som en vesentlig økning. Skjer det flere separate endringer, kan den kumulative effekten føre til at den siste endringen ikke lenger kan regnes som mindre fordi endringene samlet sett har ført til en økning i kostnadsbidraget på mer enn 10 prosent. En slik endring skal da saksbehandles som angitt i første punktum.

Bestemmelsen om «mindre endringer» skal forenkle saksbehandlingen i enkle tilfeller. Slike planendringer kan derfor vedtas uten at de på forhånd er forelagt for grunneiere og festere, berørte offentlige organer, og andre berørte. Bakgrunnen for bestemmelsen er at det over tid vil det kunne oppstå behov for å gjøre mange endringer i hensynssonen, og endringene vil i mange tilfeller kunne være små eller enkle, det vil si at konsekvensene av endringene er små. En endring kan for eksempel gjelde justering av formålsgrenser, byggegrenser eller høyder, flytting av infrastruktur, valg av type infrastruktur, endringer i kvalitet og standard – altså relativt «tekniske» endringer ut fra konkrete behov. Hvorvidt en endring er «mindre», må vurderes ut fra endringens størrelse, art og omfang. En endring i en stor plan kan regnes som mindre fordi den er mindre relativt sett, mens den samme endringen i en liten plan ikke nødvendigvis vil kunne anses å være mindre i lovens forstand. Vurderingen av «mindre endringer» gjelder ikke bare størrelsen på endringen, men også konsekvensene i forhold til omgivelsene. En endring kan være liten isolert sett, men få store konsekvenser. En liten endring kan få store økonomiske konsekvenser og føre til økt kostnadsbidrag for grunneiere og utbyggere. En mindre endring, som får store konsekvenser, må behandles etter første punktum.

Tredje ledd inneholder en delegasjonsbestemmelse, og innebærer at delegasjonssperren etter § 3-3 andre ledd andre punktum ikke gjelder for endringer i hensynssoner etter kapittel 12 A. Myndigheten til å treffe avgjørelse i sak om «mindre endringer» kan følgelig fritt delegeres fra kommunestyret til et annet folkevalgt organ, og til kommunedirektøren såfremt vilkårene etter kommuneloven § 13-1 sjette ledd er oppfylt. Intensjonen med bestemmelsen, som er å forenkle saksbehandlingen, vil i mange kommuner best oppnås dersom kommunestyret delegerer myndigheten til å vedta endringer til et politisk utvalg eller kommunedirektøren.

Fjerde ledd krever at kommunen må innhente samtykke fra berørt myndighet hvis endringen gjelder fylkeskommunal eller statlig infrastruktur. Departementet skal ikke regnes som berørt myndighet selv om endringen gjelder sosial infrastruktur.

Femte ledd krever at kommunen på en hensiktsmessig måte skal underrette berørte grunneiere og offentlige organer om endringen som er vedtatt. Kommunen må vurdere konkret hvem som blir berørt ut fra endringens art, størrelse og konsekvenser. Kommunen må tillegges en viss skjønnsmargin i denne vurderingen. I den grad kommunen er kjent med utbyggere som blir berørt av vedtak, bør de også underrettes. Det er imidlertid ikke et krav i loven om slik varsling, ettersom det kan være vanskelig for kommunen å kjenne til hvem som er utbyggere.

Til § 12 A-11

Første ledd bokstav a åpner for at beregningen av kostnadsbidragets størrelse, og senere oppdateringer, kan påklages. Alle beregningene og utregningene som ligger til grunn for kostnadsbidraget er undergitt rettsanvendelsesskjønn, med mindre annet er særskilt angitt i merknad. Det framgår av § 12 A-5 første ledd at beregningene skal være åpne for innsyn.

De samlede estimerte kostnadene for infrastrukturen og beregningen av kostnadsbidragets størrelse ut fra utbyggingsvolumet kan følgelig overprøves av statsforvalteren ved klage, og av domstolene ved søksmål. Prøvingen vil i praksis også omfatte den sakkyndiges estimater og kommunens godkjenning av disse, jf. § 12 A-5 første og andre ledd ledd. Videre vil det omfatte kommunens vurdering av antall kvadratmeter bruksareal (BRA) som den finner det sannsynlig at vil bli utbygd i den perioden betalingsforpliktelsen skal vare, og kommunens utregning av kostnadsbidraget, jf. § 12 A-4 første ledd.

Både den sakkyndige og kommunen må utøve skjønn for å estimere de samlede kostnadene for infrastrukturen. Estimatet som den sakkyndig utarbeider er kun rådgivende for kommunen, og kommunen er derfor ikke bundet av dette ved fastsettingen av kostnadsbidraget. Kommunen kan for eksempel mene at det er større usikkerhet i beregningene enn det den sakkyndige har lagt til grunn, og legge nye usikkerhetsfaktorer til grunn ved fastsettingen av bidragets størrelse. Kommunen skal godkjenne estimatene som er utarbeidet av den sakkyndige, og eventuelt supplere med egne tilleggsvurderinger. Det gjelder ikke minst hvilke sikkerhetsmarginer som bør legges til grunn for å unngå fremtidig finansiell over- eller underdekning, jf. § 12 A-8 sjette og sjuende ledd.

Grunneiere og utbyggere kan klage straks kommunen har kunngjort kostnadsbidragets størrelse. Fastsettingen av kostnadsbidragets størrelse er komplisert og bygger på en rekke ulike forutsetninger. Kommunens skal innrømmes en relativt vid skjønnsmargin. Kommunens vurderinger skal derfor bare tilsidesettes hvis de er uforsvarlige.

Bokstav b åpner for avslag på tilbakebetaling av kostnadsbidrag etter § 12 A-7 femte ledd.

Andre ledd første punktum slår fast at § 1-9 andre ledd gjelder tilsvarende for klagerett etter første ledd. Dette innebærer at dersom kostnadsbidragets størrelse kunne vært påklaget på planstadiet, kan det ikke klages på nytt i byggesaken.

Andre punktum slår fast at forhold etter første ledd bokstav a ikke kan påklages dersom de er endelig fastsatt i en overordnet plan og senere videreføres til en ny reguleringsplan uten endringer. Bestemmelsen må ses i sammenheng med § 1-9. I Ot.prp. nr. 32 (2007–2008) side 176 er det angitt at § 1-9 andre ledd skal forstås slik at det er tilstrekkelig at parter og andre med rettslig klageinteresse har hatt anledning til å påklage vedtaket. Med «ny reguleringsplan», menes også at hensynssonen videreføres til en eksisterende reguleringsplan, jf. § 12-6 første ledd tredje punktum.

Tredje punktum presiserer at kostnadsbidraget størrelse bare skal prøves av klageinstansen én gang, men kan prøves på nytt hver gang det blir endret, jf. § 12 A-5 første ledd. Hensikten med bestemmelsen er å klargjøre at klageinstansen ikke skal ta stilling til samme forhold flere ganger. Et oppdatert kostnadbidrag kan påklages, jf. § 12 A-6.

Tredje ledd slår fast at avtaler inngått med hjemmel i kapittel 12 A ikke kan påklages.

Til § 12 A-12

Paragrafen gir departementet hjemmel til å gi forskrifter om ulike forhold som gjelder hensynssoner med krav om grunneierfinansiering etter kapittel 12 A.

Til § 12 A-13

Paragrafen omhandler en frivillig finansieringsordning som ikke må forveksles med finansieringsordningen som blir regulert gjennom de foregående paragrafene i kapittel 12 A. Det er tale om to forskjellige hensynssoner, men hensynssonene etter § 12 A-1 og § 12 A-13 kan kombineres i samme plan dersom kommunen finner det hensiktsmessig. Dette skal i så fall framgå av plankartet.

Første ledd første punktum gir kommunen hjemmel til å fastsette hensynssoner for flytting av infrastruktur. Slik flytting krever at eieren av infrastrukturen samtykker, jf. andre ledd. Dersom kommunen innfører en slik hensynssone, må den gi bestemmelse til sonen om at grunneiere og utbyggere kan betale et kostnadsbidrag til kommunen eller eier av infrastrukturen som helt eller delvis skal finansiere flyttingen av infrastrukturen. Ordene «kan betale» innebærer at det er frivillig for grunneierne og utbyggerne å bidra med midler til finansieringen. De som blir med på ordningen, vil normalt ha egeninteresse av dette ved at de får frigjort areal til utbyggingsformål. Kommunens oppgave er å legge til rette for flyttingen i planen, og administrere finansieringsordningen.

Hensynssonen skal framgå av plankartet. Det blir dermed mulig å synliggjøre hvilken del av infrastrukturen som skal flyttes. Ofte vil dette gi seg selv hvis det er en bygning. Hvis flyttingen gjelder deler av en sammenhengende langstrakt infrastruktur, for eksempel en høyspentlinje i et utbyggingsområde, og hensynssonen dekker en større del av et område enn bare traseen, må det aktuelle linjestrekket som skal flyttes beskrives nærmere i bestemmelse.

Ønsker kommunen å etablere annen infrastruktur som skal bekostes av grunneiere eller utbyggerne innenfor hensynssonen, må kommunen fastsette hensynssone med krav om grunneierfinansiering etter § 12 A-1 og gi nødvendige bestemmelser etter § 12 A-2.

Grunneiere vil selv være ansvarlige for å fjerne byggehindrende tiltak på egen tomt. Det kan for eksempel være gamle bygninger som må rives, infrastruktur eller forurensede masser som må fjernes. Hensynssonen kan ikke benyttes til å ivareta slike formål, selv om det er flere grunneiere som ønsker å gå sammen om å finansiere oppryddingen.

Andre punktum fastsetter at kommunen skal gi nødvendige bestemmelser til hensynssoner etter første ledd. Dette innebærer at kommunen må konkretisere hvilken infrastruktur som planen åpner for at skal flyttes. Den nye plasseringen skal framgå av plankartet, eller den kan beskrives nærmere i planbestemmelse og eventuelt vises i plankartet som et bestemmelsesområde. Det kan gis bestemmelse om flytting av alle typer infrastruktur, også sosial infrastruktur som skoler, barnehager og sykehjem. Det kan også gis bestemmelse om infrastruktur som nevnt i § 1-3 andre ledd. Begrepet flytting innebærer ikke nødvendigvis at det er eksisterende infrastruktur som fysisk skal reetableres på et nytt sted. Det kan vise seg nødvendig å bygge infrastrukturen opp på nytt fra grunnen av med helt nye materialer. Merkostnadene som oppstår ved at infrastrukturen ikke blir gjenbrukt helt eller delvis, skal i tilfelle også bekostes av grunneierne og utbyggerne. Gjelder flyttingen for eksempel høyspentmaster, kan det ligge til rette for gjenbruk, men det avhenger av hvilke egenskaper det nye luftspennet skal ha.

Kommunen må også i nødvendig grad gi bestemmelser etter § 12 A-2 første ledd bokstav b om den kvalitet, standard mv. som infrastrukturen skal ha der den skal reetableres. Gjelder flyttingen en veg, kan det i den aktuelle bestemmelsen ganske enkelt sies at vegen skal ivareta samme formål, og ha samme egenskaper, som før flyttingen. Ofte vil det være selvsagt hva som skal gjelde. Gjelder flyttingen en høyspentlinje som samtidig skal få økt overføringskapasitet, bør det angis, men det er ikke påkrevd. Det samme gjelder dersom den helt eller delvis skal graves ned og ikke lenger gå i luftspenn. Det kan også gis rekkefølgebestemmelser m.m. etter bokstav b i den grad kommunen anser det nødvendig. Eieren av infrastrukturen blir bundet av bestemmelsen, som ikke kan avvikes i avtale, men må endres med hjemmel i § 12 A-10. Kommunen kan imidlertid ikke gi bestemmelse uten etter samtykke fra eieren av den aktuelle infrastrukturen, jf. andre ledd. Det samme gjelder ved eventuelle endringer i bestemmelsene.

Andre ledd krever at eiere av infrastrukturen som skal flyttes må samtykke både til flyttingen og til de nærmere bestemmelsene om infrastrukturen som kommunen ønsker å gi etter § 12 A-2 første ledd bokstav a og b. For at kommunen skal kunne gi bestemmelse om flytting av anlegg for overføring eller omforming av elektrisk energi som nevnt i energiloven § 3-1 tredje ledd, er unntaket i plan- og bygningsloven § 1-3 andre ledd utvidet til å omfatte § 12 A-13.

Hjemmelen til å gi bestemmelse etter andre (og tredje punktum) er begrenset til infrastruktur som skal flyttes for å frigjøre areal til utbyggingsformål. Det er følgelig en forutsetning at arealformålet gir grunnlag for utbygging. Siktemålet med finansieringsordningen er å legge til rette for en flytting som krever ganske mye koordinering mellom grunneierne eller utbyggerne for å få på plass finansieringen som skal til for å kunne gjennomføre flyttingen. Hjemmelen kan ikke benyttes til å ivareta andre formål, for eksempel etablere ny infrastruktur i området.

Tredje ledd første punktum fastsetter en hovedregel om at det er eieren av infrastrukturen som skal ha ansvaret for flyttingen, med mindre det blir avtalt at kommunen skal ha ansvaret. Den som har ansvaret, kan inngå avtaler med andre om gjennomføringen av flyttingen på sine vegne. Dersom det er kommunen som er ansvarlig, vil flyttingen være underlagt regelverket om offentlig anskaffelser.

Etter andre punktum er det den som har ansvaret for flyttingen som skal forhåndsberegne kostnadene for flyttingen. Beregningen skal gjennomføres etter beste skjønn. Den ansvarlige må derfor sørge for å knytte til seg nødvendig fagkompetanse for å kalkulere kostnadene, dersom det er påkrevd for å få et forsvarlig estimat.

Tredje punktum nevner de kostnadene som kan tas med. Bestemmelsen er ikke uttømmende. Kostnaden kan gjelde planlegging, gjennomføring og eventuell idriftsetting av anlegget, men også andre nødvendige kostnader som vil kunne påløpe, for eksempel samarbeids- og medvirkningsmøter i forkant av at planarbeidet starter.

Etter fjerde punktum kan administrative kostnader medtas. Siktemålet med bestemmelsen er å unngå at eieren av infrastrukturen og kommunen lider tap som følge av at de engasjerer seg i en flytteprosess. Dersom prosessen imidlertid ikke fører fram, får de heller ikke dekket sitt arbeid, med mindre annet er avtalt mellom de involverte partene tidlig i prosessen. Utgiftene som kan medtas kan ikke gå ut over selvkost. Selvkost er regulert i selvkostforskriften under kommuneloven. Kommunen kan skyte inn egne midler for å dekke kostnadene til flyttingen, for eksempel i form av at den ikke gjør krav på å få dekket administrative utgifter. Kommunen kan imidlertid også gå lenger, og bidra med en andel til å dekke kostnadene til selve flyttingen. Det samme gjelder eieren av infrastrukturen. Slike bidrag vil redusere grunneiernes og utbyggernes andel av kostnadene. Det kan ikke gis bestemmelse om slike bidrag, men de må tas med i avtalene mellom partene.

Fjerde ledd hjemler at kommunen kan inngå avtaler med partene. Kommunen blir også «banken», det vil si den som skal motta bidragene fra grunneierne og utbyggerne, og besørge dette videreført til eieren av infrastrukturen når denne har ansvaret for flyttingen. Er det kommunen som har ansvaret for flyttingen, må kommunen dekke regningene som kommer fra de som planlegger og utfører selve flyttingen. Kommunen må påse at det blir innbetalt tilstrekkelig med forskutterte midler fra grunneierne og utbyggerne til å dekke forpliktelsene som oppstår gjennom flyttingen. Alternativt må kommunen ordene med sikkerhetsstillelse eller gjøre andre avtaler som sikrer at utgiftene blir dekket. For å sikre seg mot uforutsette utgifter, bør kommunen inngå fastpris med eieren av infrastrukturen, slik at det ikke oppstår tvist om betalingen i ettertid.

Femte ledd angir at bestemmelsene § 12 A-2 andre ledd om adgang til å gi bestemmelser til hensynssonen, reglene om endring i hensynssonen etter § 12 A-10, og forbud mot dispensasjon etter § 19-1 andre ledd, gjelder tilsvarende for hensynssoner etter § 12 A-13.

Sjette ledd gir departementet hjemmel til å fastsette forskrifter til paragrafen.

Til ny § 16-5 a

Bestemmelsen er ny. Formålet med bestemmelsen er å knytte en egen ekspropriasjonshjemmel til krav om grunneierfinansiering fastsatt i reguleringsplan. Bestemmelsen gir statsforvalteren hjemmel til, etter søknad, å treffe vedtak om ekspropriasjon til fordel for en grunneier eller fester innenfor hensynssonen.

Første ledd slår fast at grunneiere eller festere innenfor en hensynssone fastsatt etter § 12 A-1 kan anmode statsforvalteren om samtykke til å foreta ekspropriasjon til gjennomføring av infrastrukturtiltak som det er gitt bestemmelse om etter § 12 A-2 første ledd bokstav a og c. Henvisningen til § 12 A-2 første ledd bokstav c er tatt med fordi ekspropriasjonsadgangen også omfatter infrastruktur som helt eller delvis skal bekostes av grunneieren eller utbyggeren selv, såkalt privat infrastruktur. Dette er infrastruktur som ikke skal overtas av kommunen. Det kan for eksempel gjelde infrastruktur på fellesarealer som skal tjene et boligområde, jf. § 12-7 nr. 14. Adgangen omfatter også infrastruktur utenfor hensynssonen, jf. §§ 12 A-2 første ledd bokstav a og 12 A-4 andre ledd.

Bestemmelsen gir statsforvalteren hjemmel til å treffe vedtak om samtykke til ekspropriasjon. Adgangen til ekspropriasjon er begrenset til grunn og rettigheter som omfattes av bestemmelser om infrastrukturtiltak etter § 12 A-2 første ledd bokstav a, herunder privat infrastruktur, jf. bokstav c. Dette innebærer at det er den enkelte reguleringsplanen med krav om grunneierfinansiering som definerer ekspropriasjonshjemmelens saklige virkeområde. Ekspropriasjonshjemmelen begrenser seg videre til arealer for infrastrukturtiltak som følger av en reguleringsplan. Dette innebærer at den enkelte reguleringsplanen som gjennom inntegnede arealformål vil utgjøre de geografiske rammene for ekspropriasjonshjemmelen. Dette stiller krav til klarhet i utformingen av reguleringsplanen.

Om statsforvalteren skal treffe et vedtak om samtykke til ekspropriasjon, vil bero på fritt skjønn, jf. «kan-formuleringen i bestemmelsen. Statsforvalteren avgjør hva inngrepet skal gå ut på, hvor langt det kan gå, og hvilke vilkår som i tilfelle skal settes for inngrepet, av hensyn til samfunnet, grunneiere eller rettighetshavere til den eiendommen inngrepet gjelder. Dette innebærer at grunneiere eller festere innenfor hensynssonen ikke vil ha rettskrav på at ekspropriasjonsvedtak treffes. Grunneiere eller festere vil likevel ha krav på at en søknad realitetsbehandles. På bakgrunn av intensjonen om effektiv gjennomføring av reguleringsplaner med krav om grunneierfinansiering, skal terskelen for å innvilge søknader fra en grunneier eller fester være lav. Når kommunen har vedtatt en reguleringsplan, vil meningen være at den skal gjennomføres. Hensynet bak bestemmelsen er å sikre at planer kan gjennomføres på en effektiv måte.

Andre ledd slår fast at vedtak om samtykke til ekspropriasjon skal treffes innen ti år etter at reguleringsplanen er kunngjort. Dette er det samme som gjelder for ekspropriasjon etter § 16-2.

Tredje ledd speiler bestemmelsen i § 12 A-4 tredje ledd bokstav b om at kostnader til grunnerverv skal tas med i beregningen av størrelsen på kostnadsbidraget, som gjelder utbyggingen innenfor hensynssonen. Kostnadene kan også omfatte arbeidet med å utarbeide søknad til statsforvalteren om samtykke til ekspropriasjon.

Fjerde ledd første punktum gir departementet hjemmel til å vedta forskrift om gebyr for behandling av søknader etter første ledd andre punktum.

Andre punktum fastsetter at gebyret ikke kan overstige selvkost. For slikt gebyr bør selvkostforskriften under kommuneloven anvendes så langt den passer.

Til § 17-1

For å synliggjøre at paragrafens innhold er utvidet og virkeområde er tydeliggjort, er overskriften endret til «Adgangen til å inngå utbyggingsavtale».

Første ledd viderefører gjeldende rett og definerer hva som er en utbyggingsavtale etter loven. Det er foretatt en språklig endring i bestemmelsens ordlyd for å presisere hvilke arealplaner som er kommunale arealplaner.

Bestemmelsen bruker begrepet grunneiere eller utbyggere. Det er uten betydning på hvilket grunnlag den private avtaleparten disponerer eiendommen, enten det er som grunneier, fester eller på annen måte. Det sentrale er at den private avtaleparten inngår avtalen med den hensikt å oppfylle krav i kommuneplanens arealdel eller reguleringsplan for å gjøre en eiendom byggeklar. Det følger av bestemmelsen at en utbyggingsavtale inngås av kommunen, og at kommunen inngår utbyggingsavtalen på grunnlag av at kommunen er planmyndighet. Dette er for å skille mot avtaler kommunen inngår som privat rettssubjekt, for eksempel som byggherre i entrepriser. Kommunen inngår avtalen i kraft av å være ansvarlig for vedtakelse og gjennomføring av arealplan, og skal sikre at eiendommen bygges ut i tråd med krav gitt i planen. Grunneier eller utbygger inngår avtalen i den hensikt å gjøre området byggeklart for egen eiendom.

Definisjonen retter seg mot avtaler om gjennomføring av kommuneplanens arealdel eller reguleringsplan. Dette innebærer ikke at det må være vedtatt et planvedtak for det aktuelle området eller eiendommen. Et sentralt formål med bestemmelsene i kapittel 17 er å sikre at reglene om utbyggingsavtaler følges, uavhengig av hvilken prosess partene velger. Det er vanlig og ofte hensiktsmessig at en utbyggingsavtale forhandles fram parallelt med utarbeidelsen av den planen som ligger til grunn for utbyggingen. Rammene for forutberegnelighet og innholdet i avtalene beskytter grunneieren selv om avtaleforhandlingene avsluttes før planen er vedtatt.

For at en avtale skal anses som en utbyggingsavtale, må den gjelde gjennomføringen av en konkret plan som omfatter den private avtalepartens eiendom. Det beror på en konkret vurdering av planprosessen og avtaleforhandlingene om en avtale om bidrag til infrastruktur er en utbyggingsavtale eller ikke.

Avtaler som oppfyller vilkårene i første ledd, må være i samsvar med reglene i kapittel 17. Dette gjelder uavhengig av hva som er avtalens tittel eller hvordan avtalen beskrives. Samtidig omfattes ikke andre rent privatrettslige avtaler av reglene i kapittel 17, som for eksempel avtaler om eiendomsoverdragelser eller entrepriser.

Regelen i andre ledd er ny i den forstand at den ikke tidligere har vært lovfestet, men er etter departementets vurdering en kodifisering av gjeldende rett. Bestemmelsen slår fast at kommunen ikke kan kreve at det inngås en utbyggingsavtale, hverken i planbestemmelse eller enkeltvedtak. En søknad om byggetillatelse kan derfor ikke avslås med den begrunnelse at det ikke er inngått utbyggingsavtale.

Tredje ledd viderefører gjeldende § 17-4 siste ledd med noen språklige endringer. Bestemmelsen skal hindre at kommunens planmyndighet bindes på forhånd. Bestemmelsen understreker at en bindende og dermed «endelig» utbyggingsavtale ikke kan inngås før kommunestyret har vedtatt utbyggingen i kommuneplanens arealdel eller reguleringsplanen. Grunneier eller utbygger kan imidlertid forplikte seg til en utbyggingsavtale før arealplanen er vedtatt, selv om kommunens reguleringsmyndighet ikke kan bindes opp.

Til § 17-2

Bestemmelsen viderefører gjeldende § 17-2 med noen justeringer. Overskriften er endret for å tydeliggjøre hva bestemmelsen gjelder.

Første ledd viderefører kravet om at kommunestyret selv skal fatte et vedtak som innebærer at grunneiere eller utbygger må forvente å inngå en utbyggingsavtale ved utbygging. Et slikt vedtak er en forutsetning for at avtaler kan inngås.

Tredje punktum er nytt. Bestemmelsen presiserer at kommunen så langt som mulig skal synliggjøre i hvilke områder og hvilken type infrastruktur utbygger kan forvente at kommunen vil inngå en utbyggingsavtale om. Forutsigbarhetsvedtaket blir mer informativt for utbygger ved at kommunen synliggjør hvilke områder og hvilken type infrastruktur det forventes utbyggingsavtaler om privat finansiering av, for eksempel veg, vann, avløp og parker/friområder. Bestemmelsen viderefører gjeldende rett, men tydeliggjør at kommunen bør bruke ressurser på å angi slike behov tidlig i prosessen.

Andre ledd viderefører gjeldende regel om at kommunen skal legge til rette for medvirkning av berørte grupper og interesser. I bestemmelsen er det føyd til for å klarlegge hvilke forutsetninger som skal til for at et område kan bygges ut. Tilføyelsen skal bidra til at andre berørte, særlig myndigheter, gir opplysninger som er relevante med hensyn til å hindre eller legge føringer for utbygging og eventuelle kostnader med videre. Dette er ikke en realitetsendring. Bestemmelsen retter seg særlig mot andre berørte myndigheter, som gjennom medvirkning i kommunens arbeid med forutsigbarhetsvedtaket bør bidra til å klarlegge hvilke forutsetninger som skal til for at et område kan bygges ut.

Til § 17-3

Overskriften er endret for å tydeliggjøre at bestemmelsen gjelder utbyggingsavtalens innhold. Bestemmelsen viderefører gjeldende rett i § 17-3, men det er gjort strukturelle og språklige endringer. Se også merknadene til § 17-4.

Første ledd bokstav a viderefører gjeldende § 17-3 tredje ledd første punktum. Bestemmelsen angir at utbyggingsavtalen kan gå ut på at grunneier eller utbygger skal besørge eller helt eller delvis bekoste tiltak som er nødvendige for gjennomføringen av planvedtak. Dette innebærer at utbygger kan avtale å opparbeide infrastrukturen. Alternativt kan utbygger finansiere hele eller deler av infrastrukturen. Det er også mulig med en kombinasjon, hvor utbygger selv opparbeider deler av infrastrukturen og samtidig bidrar med finansiering av andre tiltak.

Bestemmelsen innebærer at avtalen må gjelde tiltak som fremkommer av kommuneplanens arealdel og/eller reguleringsplanen. Det kreves imidlertid ikke at alle detaljene om infrastrukturtiltaket fremgår eksplisitt av planen. Hvilke infrastrukturtiltak som må etableres før utbygging kan skje, vil vanligvis følge av rekkefølgekrav etter § 11-9 første ledd nr. 4 og § 12-7 første ledd nr. 10. En utbyggingsavtale kan kun gjelde tiltak som er lovlig vedtatt i bindende arealplan. Det er ikke tilstrekkelig at kommunen har hjemmel til å vedta tiltaket. At avtalene kan gjelde infrastruktur som er «nødvendig for gjennomføring av arealplan», innebærer i praksis etablering av infrastruktur.

Første ledd bokstav a innebærer at det stilles krav til nødvendig tilknytning mellom infrastrukturtiltaket og utbyggingseiendommen. Blant annet kan avstanden mellom utbyggingen og tiltaket ha betydning; jo lengre bort fra utbyggingseiendommen tiltaket etableres, desto svakere kan tilknytningen bli. Behovet for infrastrukturtiltaket kan oppstå som en følge av utbygging på flere eiendommer, slik at det er de samlede konsekvensene av utbyggingene som skaper behovet for infrastrukturen (såkalte sumvirkninger). Så lenge infrastrukturtiltaket også direkte tjener utbyggingseiendommen, for eksempel et parkområde eller en rundkjøring som ligger i umiddelbar nærhet til utbyggingseiendommen, kan kostnadene ved etablering av infrastrukturen inngå i en utbyggingsavtale. Bidragets størrelse vil i slike tilfeller begrenses etter ny § 17-4.

Første ledd bokstav a er en videreføring av gjeldende § 17-3 og de avklaringer som er gjort av Høyesterett i Mortensrud-dommen og Sunnfjord-dommen, jf. omtale i punkt 7.1.4. Samlet sett gir dommene viktige føringer for bruk av rekkefølgekrav og utbyggingsavtaler, samtidig som de bidrar til å klargjøre hva som er gjeldende rett.

Første ledd bokstav b gjelder forskuttering av tiltak, og bygger på gjeldende § 17-3 fjerde ledd. Ordlyden er endret for å åpne for forskuttering av offentlige tiltak, og ikke bare kommunale. Forskuttering kan dermed også omfatte fylkeskommunal infrastruktur. Dette endrer ikke rammene for forskuttering.

Første ledd bokstav c og d viderefører gjeldende § 17-3 andre ledd. Formuleringen «der det er hensiktsmessig» er tatt ut av regelen i bokstav c, uten at dette skal medføre en endring av gjeldende rett. Dette er en «kan-regel», som benyttes der det er hensiktsmessig. Departementet legger uansett til grunn at slike føringer bør fremgå av arealplan, og ikke kun av avtale.

Andre ledd viderefører forbudet i byggesaksforskriften § 18-1 mot sosial infrastruktur i utbyggingsavtaler, enten det er snakk om opparbeiding, finansiering eller forskuttering. Med sosial infrastruktur siktes det til skoler, barnehager, sykehjem eller tilsvarende tjenester som det offentlige etter lov skal skaffe til veie.

For å tydeliggjøre forbudet er bestemmelsen tatt inn i loven. For å tilpasse lovteksten til ny § 17-3, er det foretatt noen mindre språklige justeringer av forbudet mot sosial infrastruktur. Justeringen innebærer ikke en endring av gjeldende rett.

Tredje ledd første punktum presiserer at det ikke kan inngås en utbyggingsavtale om infrastruktur som er tilstrekkelig etablert i samsvar med kommuneplanens arealdel eller reguleringsplan, eller der etableringen er sikret. Dette er slik gjeldende § 17-3 tredje ledd første punktum forstås og anvendes i dag. Etter denne bestemmelsen anses infrastrukturtiltaket som tilstrekkelig etablert når det er opparbeidet eller sikret fullfinansiert. Når en utbygger eller kommunen har opparbeidet eller garantert for kostnadene til infrastruktur, kan det ikke inngås avtaler om samme infrastruktur med nye utbyggere.

Tredje ledd andre punktum understreker at en utbyggingsavtale heller ikke kan omfatte kostnader til drift av infrastrukturanlegg etter at kommunen har overtatt tiltaket. Utbyggingsavtaler skal legge til rette for utbygging. Dette er slik gjeldende § 17-3 tredje ledd første punktum forstås. Det samme gjelder generelle og administrative løpende utgifter kommunen får som følge av utbygging i kommunen. Eksempler på slike kostnader er driftsutgifter for kommunale anlegg, økte kostnader til kollektivtransport eller økte kostnader til utvidelse av staben i kommuneadministrasjonen.

Til § 17-4

Bestemmelsen § 17-4 er ny, men viderefører meningsinnholdet i gjeldende § 17-3 tredje ledd andre og fjerde punktum og fjerde ledd. Reglene er flyttet til en egen bestemmelse for å tydeliggjøre at de angir og utgjør et selvstendig grunnlag for vurdering. Overskriften skal reflektere dette. Ordlyden er justert, men innebærer ikke en endring av gjeldende rett. Det sentrale formålet med bestemmelsen er at det må gjennomføres reelle forhandlinger om forholdsmessigheten av den privates forpliktelser. Bestemmelsen skal forhindre ensidige og fulle kostnadsoverveltninger uten forhandlinger.

Første ledd angir rammen for grunneiers eller utbyggers bidrag til offentlig infrastruktur gjennom utbyggingsavtaler. Bestemmelsen trekker opp grenser for utbyggingsavtaler etter § 17-3 første ledd bokstav a, om at utbygger skal besørge eller helt eller delvis bekoste tiltak som er nødvendige for gjennomføring av planvedtak. Grensene er skjønnsmessige, og det vil som etter gjeldende lov i praksis måtte forhandles om størrelsen på bidraget.

Etter første ledd første punktum skal bidraget, som i dag, stå i et rimelig forhold til utbyggingens art og omfang. Videre skal bidraget stå i forhold til den belastning den aktuelle utbygging påfører infrastrukturen. Dette er en justering fra gjeldende lov, som angir at bidrag skal stå i forhold til belastningen utbyggingen påfører kommunen. Endringen understreker at utbyggingsavtaler skal løse behov som følger av grunneiers utbygging, og bidra til at området blir utbyggingsmodent. Begrepet infrastruktur er ikke en innstramming av gjeldende rett. Departementet mener at rammene for utbyggingsavtaler, også etter gjeldende § 17-3 tredje ledd, gjelder utbyggers bidrag til infrastruktur. Begrepet er vidt og omfatter alle typer tiltak som er nødvendige å opparbeide, omlegge eller liknende, slik som veg, vann og avløp, overvannsanlegg, grøntarealer og gatetorg.

Kravet om forholdsmessighet innebærer at det kan forekomme at en enkelt grunneier eller utbygger ikke kan forplikte seg til å besørge eller bekoste et infrastrukturbehov alene. Hvis den aktuelle infrastrukturen skal løse et behov som for en stor del er knyttet til andre utbyggingsprosjekter, eksisterende bebyggelse eller liknende, kan det ikke forutsettes at utbyggeren påtar seg hele ansvaret for finansieringen eller opparbeidelsen, utover en forholdsmessig andel. Det ligger i dette at det er utbyggers samlede bidrag som skal stå i forhold til utbyggingens art og omfang, og belastningen på infrastrukturen.

Bestemmelsen er ikke ment å innebære at det må foretas en konkret vurdering av et byggeprosjekts belastning på infrastrukturen. Bestemmelsen er skjønnsmessig. Det vil i mange tilfeller være svært vanskelig å vurdere og fastslå belastningen. Det sentrale er at størrelsen på bidraget må vurderes opp mot det konkrete utbyggingsprosjektet, og kan ikke være et generelt bidrag. Departementet anser det likevel som prosessdrivende og lite hensiktsmessig å kreve at det alltid oppstilles en oversikt over belastningen en utbygging har på all infrastruktur. Mange kommuner benytter i dag generelle vurderinger i tilknytning til utbyggingsavtaler, der områdets samlede behov gir grunnlag for en fordeling på byggeklare eiendommer. Dette utgangspunktet legges deretter til grunn for fremforhandling av utbyggingsavtaler med de forskjellige utbyggerne eller grunneierne. Avtalen kan da gå ut på at den enkelte betaler en andel av det samlede behovet. Avtalen kan også gå ut på at en utbygger eller grunneier påtar seg å opparbeide en bestemt infrastruktur helt eller delvis, i stedet for å finansiere eller opparbeide biter av det samlede infrastrukturbehovet. Sistnevnte type avtale kan baseres på at hver eiendom utvikles i samsvar med en detaljregulering, som inneholder rekkefølgekrav for den eiendommen om infrastrukturbehov. Andre eiendommer får da som rekkefølgekrav annen infrastruktur, som det kan inngås utbyggingsavtaler om. Departementet mener begge typer avtaler kan være innenfor rammene i § 17-4 første ledd første punktum.

Første ledd andre punktum angir at dersom kommunen bidrar til gjennomføring av planen, kan dette tas hensyn til ved fastsettingen av utbyggers bidrag. Bestemmelsen innebærer at størrelsen på bidraget kan bli høyere enn de rammene som følger av første punktum. Forutsetningen er at kommunen påtar seg en økonomisk forpliktelse eller annen byrde eller forpliktelse som innebærer en tilsvarende fordel for utbygger. Utbyggere kan da kompensere for kommunens innsats, som er til fordel for dem selv, og som medfører utgifter for kommunen. Bestemmelsen forutsetter at kommunen og grunneier eller utbygger er enige om en slik fordeling, og avtalen kan medføre at bidraget blir noe større enn det belastningsvurderingen isolert sett tilsier. Et bidrag fra kommunen kan være innsats for å organisere og koordinere utbygging av flere eiendommer, for eksempel slik at gratispassasjerer unngås. Et annet eksempel er at kommunen forserer utbygging av infrastruktur som utbygger delfinansierer, slik at utbyggers eiendom blir byggeklar tidligere. Poenget er å fange opp ressursbruk og innsats som kommunen i utgangspunktet ikke har plikt til å gi, men som vil være til nytte for å få til en raskere realisering av arealplanen.

Andre ledd gjelder utbyggers eller grunneiers forskuttering av infrastruktur. Bestemmelsen er en videreføring av gjeldende rett. Forskuttering kan gå ut på at utbygger eller grunneier finansierer eller opparbeider for en større verdi enn det som kan avtales etter første ledd. I slike tilfeller må det overskytende, som i dag, refunderes til vedkommende utbygger eller grunneier som forskutterte infrastrukturen.

Til § 17-5

Forslaget viderefører andre punktum i gjeldende § 17-7, men innfører en begrensning i departementets adgang til å gi samtykke til å fravike regler i kapitel 17. Gjeldende § 17-7 første punktum flyttes til § 19-1 nytt andre ledd.

Etter bestemmelsen er departementets adgang til å samtykke til å fravike begrenset til å gjelde § 17-3 og § 17-4 om innholdet i utbyggingsavtaler.

Adgangen til å gi fravik gjelder etter søknad. Det er ikke krav til hvem som kan sende søknad, og både kommunen, grunneiere eller utbyggere kan sende den til departementet.

Departementet kan bare gi samtykke til fravik der samfunnsmessige interesser tilsier det. Dette er en videreføring av gjeldende rett. Vurderingen av om vilkåret er oppfylt baseres både på tiltakets art, tiltakets omfang og eventuelle særlige forhold ved tiltaket for øvrig. Departementet mener at et vedtak om samtykke til å fravike må fattes etter en selvstendig og konkret vurdering av om utbyggingsprosjektet har særskilte trekk som skiller det fra andre utbyggingsprosjekter. Det må være trekk ved byggeprosjektet som skiller det fra andre prosjekter av ellers sammenlignbar art, og som gjør at reglene om utbyggingsavtaler ikke passer. Det må også være av samfunnsmessig interesse at utbyggingen gjennomføres.

Videre er det tatt inn i bestemmelsen at grunneier eller utbygger må si seg enig i at departementet samtykker til at reglene fravikes. Dersom utbyggingsavtalen omfatter flere grunneiere eller utbyggere, må alle være enige. Departementet mener at dette ikke er nytt i forhold til gjeldende rett. Kommunen kan ikke ensidig be om at den beskyttelsen reglene om utbyggingsavtaler gir utbygger ikke skal gjelde. Utbyggers samtykke bør ikke inneholde forbehold som gjør at samtykket kun gjelder under spesielle forutsetninger for kommunens myndighetsutøvelse etter plan- og bygningsloven.

Til § 17-6

Overskriften er endret for å synliggjøre at paragrafens anvendelsesområde er utvidet til å også omfatte regler om klage.

Paragrafen samler saksbehandlingsreglene for utbyggingsavtaler, og viderefører i hovedsak gjeldende § 17-4. Strukturen er endret til en opplisting av bokstaver, for å gi bedre oversikt. Reglene i gjeldende § 17-4 første ledd videreføres. Det er gjort noen språklige endringer i nytt første ledd bokstav b og c som ikke innebærer realitetsendring. Gjeldende § 17-4 siste ledd er flyttet til ny § 17-2 tredje ledd.

Andre ledd viderefører gjeldende § 17-4 fjerde ledd, men det er inntatt en grense for når endringer av utbyggingsavtaler skal legges ut til ettersyn og kunngjøres. Dersom endringer i en inngått utbyggingsavtale er uvesentlige, er det ikke krav om at utbyggingsavtalen legges ut til ettersyn eller kunngjøres. Dette er typisk små justeringer i utbyggingsavtalen som ikke påvirker avtalens hovedinnhold, og som ikke påvirker berørte grupper og andre aktørers interesser. Dette kan være små justeringer i tidsfrister, mindre tekniske endringer av krav til infrastruktur og transport av utbyggingsavtale til en annen privat aktør.

Tredje ledd er nytt, men innebærer kun en flytting av byggesaksforskriften § 18-2 om unntak fra krav til saksbehandling og offentlighet for utbyggingsavtaler. For å samle saksbehandlingsregler om utbyggingsavtaler, er unntaket tatt inn i loven. Bestemmelsen er oppdatert slik at den henviser til og samsvarer med innholdet i nye lovbestemmelser, uten at dette innebærer noen realitetsendringer.

Fjerde ledd er en flytting av gjeldende § 17-5 om klage. Fjerde ledd viderefører derfor gjeldende rett, og fastslår at utbyggingsavtaler ikke kan påklages. En utbyggingsavtale er ikke et enkeltvedtak etter forvaltningsloven. Flyttingen er gjort for å samle prosessuelle regler i en felles bestemmelse.

Til § 17-7

Forslaget viderefører gjeldende § 17-6. Det er presisert i bestemmelsen at det i forskrift kan fastsettes nærmere rammer for og krav til omfanget av utbyggers eller grunneiers bidrag. Dette er ikke en realitetsendring. Slike forskrifter kan ikke endre rammene som følger av loven, og kan derfor ikke innskrenke adgangen til å inngå utbyggingsavtaler. Det kan derimot fastsettes forhold som lovlig kan vektlegges ved vurdering av forholdsmessighet, eller som eventuelt ikke kan vektlegges.

Til ny § 18-13

Bestemmelsen sikrer at det ikke kan kreves opparbeidelse eller refusjon for infrastrukturtiltak kommunen har vedtatt skal være omfattet av krav om grunneierfinansiering av infrastruktur etter kapittel 12 A.

Til § 19-1

Overskriften foreslås endret, for å synliggjøre at bestemmelsen får et utvidet innhold. Det føyes til et nytt andre ledd.

Nytt andre ledd innebærer at det ikke kan dispenseres fra bestemmelsene i nytt kapittel 12 A i loven. Det kan heller ikke gis dispensasjon fra bestemmelsene lovens kapittel 17, noe som er en videreføring av gjeldende lov § 17-7 første punktum.

I tillegg flyttes forbudet mot dispensasjon fra saksbehandlingsregler fra gjeldende § 19-2 andre ledd siste punktum. Formålet med dette er for å gi bestemmelsene en bedre struktur, og medfører ingen endring i gjeldende rett.

Til § 19-2 andre ledd

Regelen i § 19-2 andre ledd siste punktum om at det ikke kan dispenseres fra saksbehandlingsregler, flyttes til § 19-1 nytt andre ledd.

Til § 20-1 første ledd bokstav m

Bestemmelsen regner opp eiendomstiltak som omfattes av byggesaksbestemmelsene. Bestemmelsen omfatter for det første opprettelse av ny grunneiendom, ny anleggseiendom og nytt jordsameie, samt opprettelse av ny festegrunn for bortfeste som kan gjelde i mer enn 10 år. Hva som menes med grunneiendom, anleggseiendom, jordsameie og festegrunn, framgår av matrikkellova § 5 første ledd. Bestemmelsen omfatter videre endring av eiendom som kan behandles etter matrikkellova som matrikkelomforming, arealoverføring eller endring av festegrunn. Bestemmelsen omfatter dessuten enhver annen endring av grenser for eiendoms- eller festerett som kan registreres i matrikkelen, unntatt slike endringer som bare omfatter eierseksjoner. Bestemmelsen inkluderer med det også endringer som etter matrikkellova kan behandles som grensejustering eller sammenslåing av matrikkelenheter.

Ordlyden er endret. Oppregningen er for det første utvidet med den nye sakstypen «matrikkelomforming», jf. matrikkellova ny § 15 a. For det andre går det klarere fram at bestemmelsen omfatter alle eiendomstiltak som omfattes av byggesaksbestemmelsene, ikke bare de som er søknadspliktige.

Til § 20-4 første ledd bokstav d

Bestemmelsen slår fast at tiltak som gjelder opprettelse eller endring av eiendom, det vil si tiltak omfattet av plan- og bygningsloven § 20-1 første ledd bokstav m, ikke er omfattet av reglene om ansvarlig foretak. Endringen er kun av språklig art.

Til § 20-5

Bestemmelsen gjelder tiltak som er unntatt fra søknadsplikt. Gjeldende første og andre ledd videreføres uendret.

Nytt tredje ledd viderefører gjeldende tredje ledd andre punktum. Bestemmelsen gjelder unntak fra søknadsplikten for plassering av midlertidige bygninger, konstruksjoner eller anlegg, jf. § 20-1 første ledd bokstav j, når tiltaket ikke skal stå lengre enn 2 måneder. Det er tatt inn en presisering om at unntaket gjelder både søknad og tillatelse.

Nytt fjerde ledd viderefører gjeldende tredje ledd første punktum om unntak fra søknadsplikten for visse eiendomstiltak. Det er tatt inn en presisering om at unntaket omfatter både krav om søknad og om tillatelse.

Bokstav a gjelder eiendomstiltak som skjer som ledd i jordskifte, bokstav b gjelder visse registertekniske matrikkelføringer for eiendom som krysser kommunegrenser, jf. matrikkellova § 9 første ledd bokstav g, og bokstav c gjelder offentlig veggrunn som krysser inndelinger mellom ulike vegmyndigheter. Bestemmelsene er videreført uendret, med unntak for en mindre språklig endring i bokstav a som ikke er ment å endre det rettslige innholdet.

Det presiseres i ny bokstav d at unntaket fra krav om søknad og tillatelse også gjelder eiendomstiltak som kan behandles som grensejusteringer eller sammenslåinger. Grensejusteringen eller sammenslåingen kan omfatte grunneiendommer, anleggseiendommer, jordsameier og festegrunner. Grensejusteringen eller sammenslåingen kan også omfatte matrikkelenheter opprettet etter tidligere regelverk, jf. matrikkellova § 5 tredje ledd.

For alle de nevnte eiendomstiltakene etter nytt fjerde ledd gjelder vilkåret om at tiltaket må være i samsvar med rettslig bindende plan, jf. § 26-1. Tiltak i strid med plan krever dispensasjon eller endring av plan.

Gjeldende fjerde og femte ledd blir nytt femte og sjette ledd.

Til § 21-2 sjette ledd

Første punktum slår fast hvem som kan søke om opprettelse eller endring av eiendom, det vil si tiltak omfattet av plan- og bygningsloven § 20-1 første ledd bokstav m. Personkretsen framgår av oppregningen i matrikkellova § 9 med de presiseringene som framgår av matrikkellova § 12 om opprettelse og endring av festegrunn, matrikkellova § 15 om arealoverføring og matrikkellova ny § 15 a om matrikkelomforming. Endringen er en presisering av gjeldende rett.

Andre punktum setter krav til søknadens utforming. Bestemmelsen slår fast at søknaden må angi de aktuelle grenseforløpene «med nødvendig klarhet og nøyaktighet». Søknaden må skille mellom omsøkte grenser, og grenser som ikke skal endres eller bare justeres etter reglene i matrikkellova § 16 om grensejustering. Med omsøkte grenser menes nye grenser som oppstår ved opprettelse av ny grunneiendom, ny anleggseiendom, nytt jordsameie og ny festegrunn for bortfeste som kan gjelde i mer enn 10 år, samt nye grenser som oppstår ved arealoverføring og endring av festegrunn som går ut over endringer som kan behandles som grensejustering. I de tilfellene der det er behov for å kunne operere med en viss fleksibilitet i tomtestørrelsen eller noen av de omsøkte grenseforløpene, må dette framgå av søknaden. Søknader som gjelder anleggseiendom, krever vanligvis detaljtegninger for å kunne angi grenseforløp som er ment å følge bygningsmessige skiller. Kommunen kan returnere mangelfulle søknader eller søknader som ikke oppfyller fagmessige krav til klarhet og nøyaktig stedfesting.

Endringen i tredje punktum er av språklig art.

Til § 21-4 sjuende ledd

Sjuende ledd gjelder behandling av søknader om opprettelse eller endring av eiendom, jf. § 20-2, jf. § 20-1 første ledd bokstav m.

Nytt første punktum presiserer at tillatelsen kan utformes slik at den åpner for å gjøre tilpasninger i det geografiske forløpet for omsøkte grenser. Kommunen avgjør ut fra sakens omfang om det skal gis en slik fleksibilitet og hvor stor den kan være. Adgangen til å gjøre slike tilpasninger kan etter forholdene angis på ulike måter, for eksempel som en buffer eller korridor, eller som en arealtoleranse. Nærmere regler om dette kan fastsettes i forskrift, jf. § 21-2 sjuende ledd og § 21-4 åttende ledd. Den endelige fastsettingen av de omsøkte grensene skjer ved oppmålingsforretningen og matrikkelføringen av denne. I den forbindelse er det en viss mulighet for ytterligere tilpasninger i samsvar med reglene i matrikkellova § 33 tredje ledd tredje punktum.

Andre punktum viderefører den gjeldende bestemmelsen om at kommunen kan kreve at bortfeste av areal må skje ved å skille ut arealet som grunneiendom.

Til § 26-1 første punktum

Bestemmelsen slår fast at opprettelse og endring av eiendom ikke må gjøres på en slik måte at det oppstår forhold som strider mot krav i plan- og bygningsloven med forskrifter eller gjeldende arealplan. Ordlyden er forenklet ved å vise til oppregningen av eiendomstiltak slik den framgår av § 20-1 første ledd bokstav m. Det inkluderer både søknadspliktige og ikke-søknadspliktige tiltak. Oppregningen omfatter med det også den nye sakstypen «matrikkelomforming», jf. matrikkellova ny § 15 a. Oppregningen omfatter ikke endring av bruksrettsgrenser mellom seksjoner i eierseksjonssameier så lenge seksjonene er del av samme grunneiendom eller festegrunn. En klargjøring av en eksisterende grense er heller ikke et tiltak i plan- og bygningslovens forstand. Det samme gjelder matrikulering av umatrikulert grunn og andre konstateringer av lovlig etablerte eiendomsforhold.

Det er tatt inn en presisering om at opprettelse og endring av eiendom må gjøres på en måte som kan matrikkelføres etter matrikkellova. Bestemmelsen gir bygningsmyndigheten hjemmel til å avslå søknader om opprettelse eller endring av eiendom som ikke lovlig kan registreres i matrikkelen. Bygningsmyndigheten bør samordne sin søknadsbehandling med den kommunale matrikkelmyndigheten for å unngå at det gis tillatelser i strid med dette kravet, for eksempel en søknad som innebærer at to separate bygninger skal registreres som en felles anleggseiendom. Det vil bli gitt nærmere forskrift om dette med hjemmel i plan- og bygningsloven § 21-5. Bygningsmyndighetens tillatelse er ikke betinget av matrikkelmyndighetens forhåndsgodkjenning. Den endelige avgjørelsen om matrikkelføringen vil først foreligge etter at det er holdt oppmålingsforretning, og kan også være betinget av tinglysing og at partene har ordnet opp i privatrettslige forhold. Dersom tiltaket ikke lar seg matrikkelføre av slike årsaker, faller tillatelsen bort etter § 21-9 fjerde ledd.

Til § 33-1

Bestemmelsen er endret og omredigert for å gjøre den lettere å lese. Den har fått ny struktur med inndeling ved bruk av bokstavangivelse for de enkelte bestemmelsene. Det er også gjort mindre språklige forbedringer.

Bestemmelsene i første ledd bokstav b og d, og fjerde ledd er nye.

Bestemmelsen i bokstav b om dekning av utgifter for arkeologiske undersøkelser er ny, og gir kommunen hjemmel for å kreve at utgiftene til arkeologiske undersøkelser etter kulturminneloven § 10 dekkes av andre myndigheter eller private som har anmodet kommunen om å legge ut et område til utbyggingsformål i reguleringsplan. Det kan bare kreves dekning av utgifter i de tilfeller der plikten til arkeologiske undersøkelser følger av kulturminneloven. Kommunen kan kun kreve dekket utgiftene til undersøkelser i områder hvor andre enn kommunen har fremmet konkret forslag til omregulering. Utgifter som berører andre areal kan ikke medtas i gebyret, og må dekkes av kommunen selv. Kommunen kan beregne seg dekning av direkte og indirekte utgifter i tråd med forskrift 11. desember 2019 nr. 1731 om beregning av samlet selvkost for kommunale og fylkeskommunale gebyrer (selvkostforskriften).

Bestemmelsen i bokstav d henger sammen med endringen i plan- og bygningen § 12-1 andre ledd som trådte i kraft 1. juli 2023, om at konsesjonspliktige vindkraftanlegg på land etter energiloven skal ha områderegulering.

Bestemmelsen i fjerde ledd må ses i sammenheng med at kommunen etter kapittel 12 A, jf. § 12 A-4 andre ledd bokstav c, kan få dekket alle sine utgifter til planarbeid som gjelder grunneierfinansiering av infrastruktur.

Til § 34-2 tolvte ledd

I forbindelse med endring av plan- og bygningsloven § 12-1 tredje ledd fjerde punktum 1. juli 2023, ble det ikke gitt noen overgangsbestemmelse for eksisterende vindkraftverk. Erfaringen siden da er at det er behov for en slik bestemmelse. Bakgrunnen for et nytt tolvte ledd er at det må være adgang til å gjennomføre mindre konsesjonspliktige endringer i eksisterende energianlegg avklart etter de bestemmelsene i energiloven og plan- og bygningsloven som gjaldt på tidspunktet for bygging, uten at dette utløser krav om utarbeiding av områderegulering. Dette kan for eksempel være å sette opp noen flere vindturbiner innenfor planområdet til et eksisterende anlegg for å utnytte området og infrastrukturen mv. bedre. Alle søknader om konsesjonsendringer behandles av NVE i medhold av energiloven. Større meldepliktige utvidelser utenfor eksisterende konsesjonsområde omfattes ikke av bestemmelsen.

Til § 11-7 andre ledd nr. 1, § 12-5 andre ledd nr. 1, § 13-3 andre ledd, § 15-1 og § 15-2 første ledd

Formuleringen «grav- og urnelunder» endres til «gravplasser». Endringen er en ren språklig endring uten rettslig betydning. Endringen er en tilpasning til begrepsbruken i gjeldende lov 7. juni 1996 nr. 32 om gravplasser, kremasjon og gravferd (gravplassloven).

Til endringene i matrikkellova

Til § 6 første ledd bokstav d

Første ledd bokstav d slår fast at matrikkelomforming krever oppmålingsforretning på samme måte som de øvrige sakstypene nevnt i dette leddet, blant annet opprettelse av ny grunneiendom og arealoverføring.

Til § 10 andre ledd

Første punktum slår fast at ny matrikkelenhet bare kan opprettes når det er klart hvilken eller hvilke matrikkelenheter den nye enheten blir utskilt fra eller opprettet på. Vilkåret betegnes ofte som et vilkår om geografisk klarhet.

Nytt andre punktum presiserer at ny grunneiendom, anleggseiendom og festegrunn i visse tilfeller kan opprettes selv om vilkåret om geografisk klarhet ikke foreligger. Det gjelder de spesielle situasjonene nevnt i matrikkellova § 9 første ledd bokstav b til h, hvor noen krever matrikulering på særskilt grunnlag. Unntaket er etter gjeldende regler presisert i matrikkelforskriften § 27 sjette ledd, og blir med dette tatt inn i loven.

Til ny § 15 a

Bestemmelsen slår fast hva matrikkelomforming kan gå ut på, og nærmere vilkår for denne sakstypen.

Matrikkelomformingen kan etter første ledd gjelde en eller flere grunneiendommer eller anleggseiendommer, herunder kan det opprettes en eller flere nye slike enheter. Vilkårene for å opprette nye matrikkelenheter i forbindelse med matrikkelomforming, er de samme som ved enkeltstående opprettelser av ny grunneiendom eller anleggseiendom. For eksempel må det ved opprettelse av anleggseiendom som gjelder bygning under oppføring, foreligge igangsettingstillatelse for bygningen, jf. matrikkellova § 11 første ledd tredje punktum.

Matrikkelomforming kan også omfatte endring av en eller flere av de eksisterende grensene mellom de involverte enhetene. Vilkårene er de samme som for arealoverføring, blant annet må det foreligge erklæringer om overdragelse av eiendomsrett, pantefrafall og konsesjoner.

Andre ledd slår fast hvem som kan kreve matrikkelomforming. Det er tilstrekkelig at en av hjemmelshaverne fremmer kravet, jf. matrikkellova § 9 første ledd bokstav a, eventuelt en av de andre kompetente rekvirentene, jf. matrikkellova § 9 første ledd bokstav b til f, men alle berørte rettighetshavere må samtykke i kravet.

Tredje ledd gir departementet hjemmel til å gi forskrift om matrikkelomforming.

Til § 24 første ledd

Det presiseres i første punktum at kommunen skal sende melding til tinglysing om matrikkelomforming så snart denne er matrikkelført på samme måte som ved opprettelse av ny matrikkelenhet, arealoverføring osv.

Andre punktum slår fast at kommunen ikke skal sende melding til tinglysing før eventuelle klager på kommunens tillatelse etter henholdsvis plan- og bygningsloven og eierseksjonsloven er avgjort. Bestemmelsen er endret slik at saker som krever tillatelse etter plan- og bygningsloven, behandles på samme måte som saker som krever tillatelse etter eierseksjonsloven. I tillegg er det gjort en redaksjonell forenkling ved å henvise direkte til den aktuelle bestemmelsen i eierseksjonsloven § 13.

Kommunen fullfører matrikkelføringen så snart den får melding tilbake fra Kartverket om at tinglysingen er utført som forutsatt, jf. gjeldende tredje ledd første og andre punktum. Dette gjelder også for matrikkelomforming.

Til § 26 tredje ledd andre punktum

Opplysninger om grenser og liknende i matrikkelen, kan i utgangspunktet bare suppleres eller endres på grunnlag av ny oppmålingsforretning, rettskraftig avgjørelse ved domstolene eller på nærmere vilkår etter avtale mellom partene. Gjeldende andre punktum slår fast at kommunen likevel kan rette slike opplysninger når det blir dokumentert at opplysningene er feil og feilen skyldes feil i matrikkelføringen. Det tas inn en opplysende presisering om at supplering eller endring av slike opplysninger også kan skje når det foreligger hjemmel i forskrift for at opplysningene kan klarlegges uten oppmålingsforretning. Hjemmelen for en slik forskrift er gitt i matrikkellova § 17 andre ledd. Det er gitt en slik adgang i matrikkelforskriften § 10 b som på nærmere vilkår åpner for å føre opplysninger om eksisterende matrikkelenheter fra målebrev, jordskiftekart eller liknende offentlige dokumenter som redegjør for grensen på en etterrettelig måte.

Til § 33 tredje ledd første punktum

Gjeldende første punktum slår fast at i forretninger som gjelder opprettelse av ny matrikkelenhet, skal de nye grensene merkes i samsvar med kommunens tillatelse etter plan- og bygningsloven. Ordlyden tar ikke høyde for at kravet gjelder omsøkte grenser i alle type saker som krever slik tillatelse, også omsøkte grenser i forbindelse med arealoverføring og endring av festegrunn som går ut over ren grensejustering.

Bestemmelsen gis en generell ordlyd som dekker alle saker om endring av eiendom som krever kommunal tillatelse etter plan- og bygningsloven. Kravet vil heretter også gjelde matrikkelomforming. Bestemmelsen omfatter ikke klarlegging av eksisterende grenser eller eksisterende grenser som justeres etter reglene i matrikkellova § 16 – heller ikke når slik klarlegging eller justering er ledd i en oppmålingsforretning som gjelder opprettelse av ny matrikkelenhet, arealoverføring, endring av festegrunn eller matrikkelomforming.

Til § 34 fjerde ledd

Bestemmelsen § 34 fastsetter regler om merking og måling av grenser. Gjeldende fjerde ledd slår fast at reglene blant annet gjelder ved arealoverføring, grensejustering og klarlegging av eksisterende grense. Det presiseres at reglene også skal gjelde ved matrikkelomforming. I tillegg presiseres det at reglene også gjelder ved endring av festegrunn. Det må regnes som en forglemmelse at endring av festegrunn ikke tidligere er tatt inn i oppregningen.

Til § 41 første ledd

Bestemmelsen § 41 slår fast retten til å utføre oppmålingsarbeid på offentlig og privat grunn. Det presiseres at retten etter første ledd tredje punktum om offentlige oppmålingsarbeider, også omfatter fylkeskommunen.